2019中国健康地产研究报告AECOM2019243页

2019中国健康地产研究报告——去地产化浪潮下的行业转型升级1关于AECOM经济规划服务AECOM是全球顶尖的全方位综合服务企业。中国的城市建设、城市更新、新城开发、度假区开发和基础经济开发中充满挑战和机遇，经济规划分析对这些新项目的战略规划制定和市场定位方面起着重要作用。从区域定位到重迁规划与投资策略，AECOM的经济咨询团队，通过其在全球项目的经验和专业能力，以及多专业合作平台，为不同领域的客户和行业伙伴提供整合性的解决方案。研究团队AECOM广州经济咨询团队朱雁南，钱坤，程方芳，陈冬婕，许婷婷联系信息如需了解有关AECOM经济咨询团队以及本报告的更多信息，请联系：许婷婷StarryXu经济规划副总监华南区经济业务线旅游咨询负责人[e-mail]随着中国城市化进程放缓，地产企业在市场和政策合力作用之下探索“去地产化”发展模式，由专注地产开发转向更广泛多元的城市服务领域。得益于中国经济的快速发展，人们对健康的需求日益增长，从健康的角度切入地产开发为开发商赋予了新的增长动能。本报告分享了AECOM针对健康地产最新的研究成果，对健康地产项目中的关键议题及行业发展趋势进行了探讨。AECOM致力于为政府、企业等合作方提供专业的咨询服务，从机会中发现价值。我们对产业地产有着深入而前瞻的理解，希望通过本文与相关合作伙伴共同探讨，促进新时代健康地产的可持续发展。前言AECOM经济咨询团队23健康产业发展契机健康地产发展现状市场动向趋势展望政策红利5经济形势6全球纵览7健康产业解析8主要参与方及角色定位10健康地产项目分布概览11重点企业健康领域发展路径12重点企业健康领域战略布局13部分企业发展动向16重点合作方梳理34健康地产开发变革趋势362019年健康地产趋势展望37目录1产业发展契机4DEVELOPMENTOPPORTUNITIES2009201020112012201320142015201620171.451.752.002.432.813.173.534.104.635.162008200920102011201220132014201520162017国家统计局数据数据显示，2017年我国卫生消费总额5.2万亿元，过去三年复合增长率远高于GDP增速，达13.5%。这是由于我国医疗卫生支出占比较低，相比全球均值10.5%仍有巨大增长空间而造成的。考虑到我国人口基数、老龄化趋势等因素，未来医疗服务市场的高速增长必将持续。中国健康产业以两倍于GDP的速度增长，正迎来前所未有的发展契机中国卫生总费用卫生总费用增速vsGDP增速单位：万亿数据来源：国家统计局5健康产业发展契机|经济形势卫生总费用增速GDP增速25%20%15%10%5%0%➢多重政策驱动下，市场活力与机会逐渐显现，健康行业必将迎来新一轮发展契机多项政策红利陆续出台发布时间政策条例主要内容2013年6月《养老机构设立许可办法》、《养老机构管理办法》允许外国投资者以全资子公司、合资企业或合作经营的方式设立养老机构。2013年9月《关于加快发展养老服务业的若干意见》到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的、功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系，提出促进中小企业发展进入养老服务产业集群，培育养老服务消费市场2013年9月《关于促进健康服务业发展的若干意见》提出到2020年，健康服务业总规模将达到8万亿元以上2014年4月《养老服务设施用地指导意见》对养老服务设施用地范围、土地用途和年限、土地供地政策等进行规范2015年6月《关于促进社会办医加快发展的若干政策措施》进一步放宽医疗服务准入，并拓宽投融资渠道，以促进资源流动与共享2016年10月《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》从民间资本参与城镇社区、机构养老、医养结合、财政资金、彩票公益金等方面进行了明确规范2016年11月《“健康中国2030”规划纲要》在国家层面提出的健康领域中长期战略规划，进一步提升全民健康水平2017年3月《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》到2020年，政府运营的养老床位数占当地养老床位总数的比例不超过50%，护理型床位占当地养老床位总数的比例不低于30%，65岁以上老年人健康管理率达到70%6来源：AECOM整理，2019健康产业发展契机|政策红利7海外健康地产多以自发聚集作为驱动力，以健康城、医学城、大型养老综合社区为空间载体,推动健康产业集群发展，形成健康服务产业和临床医学产业高地，,为国内健康地产项目的开发建设提供了可借鉴的经验。德州医学中心地点：美国-德克萨斯州法国薇姿小镇地点：法国-奥弗涅美国太阳城养老社区地点：美国-亚利桑那州三角研究园区地点：美国-北卡罗莱纳州迪拜健康城地点：阿联酋-迪拜日本港北新城地点：日本-横滨新加坡纬壹科技城洛杉矶希望之城巴塞尔生物谷全球大型健康地产项目分布情况来源：AECOM整理，2019健康产业发展契机|全球纵览国际成功经验为中国的健康地产发展提供了借鉴蓝本医药科学研发及生产大健康产业可具体分成三大层次⚫核心层次–医药研发及生产“医”跟“药”是大健康产业永远绕不开的两大核心领域，而医药科学的相关研发及生产则处于产业链顶端，是大健康产业的核心价值所在⚫二级层次–（跨）医疗服务医疗和跨医疗服务是实现大健康产业核心价值的重要途径，通过完善的服务，把处于高层次的大健康产业研发成果转换为面向大众的消费品，有效促进科研成果的落地转化⚫三级层次–“健康+”概念融合三级层次的健康产业是健康概念与其他产业相融合的产物，是促使“健康+”概念与其他产业相互融合发展的表现形式，把健康融入生活，倡导健康的生活方式8健康产业发展契机|健康产业解析来源：AECOM制作，20192健康地产发展现状9MARKETDEVELOPMENT随着技术发展,各参与方资源共享将成为未来健康地产项目开发的趋势之一。涉足健康地产的参与方将更加多元化，潜在参与方将不仅限于传统医疗机构，合作方式也将更加复合，但优质的核心医疗环节仍是市场稀缺资源。控股集团多元化业务，自建、引进合作品牌等方式，深度布局医疗产业；同时将健康服务作为已有社区配套中小地产商相关产业资源较薄弱，主要通过并购、参股、控股等方式介入险资公司目前主要涉足养老地产，发挥支付环节优势完善健康产业链，探索管理式健康险种资本机构风投机构、产业基金等资本机构纷纷进入健康地产领域，关注市场逐步垂直化医疗资源由海外医疗服务品牌和国内优质医疗资源组成，参与途径主要包括投资、合作、授权等，优质医疗资源稀缺相关产业资源药械器械生产制造与研究机构为主，基于延伸产业链的诉求，以健康地产项目作为空间载体10健康地产发展现状|主要参与方及角色定位来源：AECOM制作，2019健康产业参与方多元化、角色复合化，市场稀缺核心医疗资源城市人均可支配收入（元）60岁人口占常住人口比例（%）上海5898833%北京5723024%广州5540017%深圳529387%西安3257913%沈阳4139525%武汉2597421%成都3590221%大型地产商健康地产项目选址考量因素主要包括老年人口基数、地区人均可支配收入以及地区医疗水平等因素。现阶段，中小型健康地产项目（建筑面积小于150万平方米）倾向选址一线城市中心地区，大型健康地产项目则更加偏好一线城市近郊或昆明、三亚等旅游资源优越地区。“三高”城市体现选址偏好一线城市和旅游城市是健康地产项目集中分布地区，受城市能级影响，优质医疗资源在东部沿海城市集中度较高，充足的医疗品牌储备有利于地产开发商准确筛选并导入健康服务资源。数据来源：国家统计局，201711国内大型健康地产项目分布医疗养老康养度假产业项目数量17个24个京津冀地区长三角地区13个珠三角地区昆明、三亚等旅游城市4个来源：AECOM制作，2019健康地产发展现状|项目分布概览空间分布呈现“小集中、大分散”的格局，受城市能级影响大业务扩张阶段健康地产项目布局关键时间节点02468102010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年传统大型地产企业布局健康市场时间分布转型阶段补充医疗属性2009201020112012201320142015201620172018万科➢首个养老项目“随园嘉树”立项；➢推出万科幸福汇养老项目➢深度战略布局养老业务➢在多地规划建设儿童医院➢万科蕙心医院开业➢与北控合作建立合作关系绿地➢21城孝贤坊开盘➢成立康养产业集团➢成立康养产业联盟恒大➢并购韩国最大医疗整形机构“原辰”➢博鳌恒大国际医院正式开业；➢推出“恒大养生谷”复星➢收购和睦家医院及诊所➢持股形式收购医院➢和美国峰堡集团共同合资成立星堡中环养老社区；➢提出大健康“1+1+1”战略；➢开发建设“佛山禅医健康蜂巢项目”；万达与英国IHG合作成立大健康集团合办国际医院泰禾与美国医疗联盟国际部签署合作协议全资收购爱莱恩斯成立肿瘤影像事业部华润➢成立华润健康集团➢一次性打包收购17家医院➢与凤凰医疗合作，整合旗下医疗资源；➢拍下南宁与沈阳养老项目地块；➢推出“华润理想国”项目远洋引入国际品牌，推出椿萱茂产品成立养老地产业务发展中心➢与瀚思维康成立远洋健康来源：36氪,AECOM，201912来源：AECOM整理，2019健康地产发展契机|重点企业健康领域发展路径主要参与者已陆续布局，健康地产发展战略从拓展宽度向挖掘深度转变轻资产重资产专业医疗泛健康1持续跟踪产业协同较高的业务对与大型地产商切入难度较低发挥传统地产业务资源协同性较高的优势。主要形式以医疗功能为主，传统模式的医疗地产开发中，地产开发商仅参与开发环节。健康地产的转型要求地产商逐步具备一定健康产业资源，在战略层面深耕医疗健康市场。2深度参与市场成熟度较高的业务有利于项目的复制和扩张养老和康养项目操作难度相对较低。以养老社区和康养旅居功能为主，对项目自然资源和区位条件要求较高，地产开发商发挥主导作用，自主开发建设3积极探索对于市场尚不成熟且协同度较低的健康市场持续探索目前已参股或控股等品牌层面合作为主。地产商发挥协调资源配置的角色，主导作用较弱，以轻资产运营为主。产业环节体量较小，建设成果有待市场检验。4重点布局针对具有市场前景的健康产业环节重点布局细分医疗市场吸引关注，市场潜力大。口腔、眼科、妇幼、体检等市场逐渐饱和，资本逐渐流入高端医疗、康复医疗等细分领域，对地产商而言需要更加专业的运营管理能力。13健康地产发展契机|重点企业健康领域战略布局类型来源：AECOM制作，2019AECOM收集统计了近100个大型地产开发商参与的健康地产项目，通过统计分析我们发现,大型地产开发商在尝试进入健康地产项目领域时，更倾向于选择开发养老服务和泛医疗服务类型的项目。3901020304050医疗产业养老康养度假个个3个6个4714健康地产发展契机|重点企业健康领域战略布局策略康养度假型健康地产项目对自然资源禀赋要求较高，聚焦“健康+”概念融合产业型健康地产需要丰厚的产业资源及成熟的产业运营能力，对于传统地产开发商开发运营难度较高养老型健康地产项目进入门槛相对较低，可作为成熟社区的拓展环节，产品组合灵活度高医疗型健康地产项目涉及核心医疗环节，以品牌层面合作为主，可作为社区城市功能的重要补充青睐养老和泛医疗服务试水健康地产领域153市场动向梳理MARKETTRENDS重点企业发展动向|万科集团名称地点时间项目特色随园嘉树杭州2009年北控光熙怡园北京2016年万颐智汇坊广州2015年嵌入式长者照料中心万科榕悦广州2016年首个城市级旗舰养老项目0510医疗产业养老康养度假推出万科幸福汇养老项目向深圳政府申请办医战略布局养老业务，成立万科幸福家养老服务公司万科蕙心医院开业；与北控联合推出光熙怡园项目201020112012201320142015201620172018上海高端儿童医院动工建设率先试水大型养老社区，已有充足的健康产业资源储备健康地产项目地区分布16健康地产项目类型数量分布健康地产项目地区分布重点企业发展动向|