2019年房地产市场洞察全流通时代贝壳研究院2019250页

[文档标题][文档副标题]1目录理解房地产市场的全流通视角............................................................................3全流通：理解市场的结构性视角.................................................................3全流通的市场含义：均衡的市场结构.........................................................4全流通的政策含义：中性市场观.................................................................72018年全国房地产市场回顾................................................................................9补贴红利........................................................................................................9虚假繁荣......................................................................................................10巨量顶峰......................................................................................................12自然调整......................................................................................................14二手房全国化..............................................................................................17市场预期走弱..............................................................................................20政策先紧后松..............................................................................................23一线城市复苏..............................................................................................25二线城市回落..............................................................................................262019年房地产政策展望......................................................................................28刀刃上求平衡..............................................................................................282019年政策的主要变化.............................................................................30政策调整的可能路径..................................................................................312019年房地产市场展望......................................................................................35巨量下行......................................................................................................35一线底火......................................................................................................37二线压仓......................................................................................................39新房放量......................................................................................................40库存再起......................................................................................................43二手触底......................................................................................................452018年城市排行榜..............................................................................................472销售篇..........................................................................................................47房价篇..........................................................................................................48土地篇..........................................................................................................483第一部分理解房地产市场的全流通视角市场结构对于市场表现具有较强的解释能力，观察市场表现要从全流通的视角展开。全流通是指新房市场、二手房市场和租赁市场之间不再是孤立分割的关系，而是互生共连的交互关系。三个市场之间交互的方式、时机与动能决定了房地产市场运行的总体效果。全流通：理解市场的结构性视角在全流通的市场格局下，微观的市场运行机制是“交易乘数”效应：即当一个潜在客户从租赁市场进入交易市场会引发一连串交易，从而显著放大交易总量。举个例子，假设100个租房者进入购房市场，其中50人选择新房，资金从租客与银行进入开发商，完成一次性交易；另外50人选择二手房，资金从租客与银行进入50个卖房的业主。考虑到资产配置渠道的有限性（中国金融资产波动性大、收益不稳定），为方便起见，我们假设这50个业主全部选择换房，并按照同样的比例（50%），25个业主进入新房市场，另外25个业主进入二手房市场，至此一次连锁交易产生，如此循环，会触发更多的交易。如果触发3次交易，那么最终的交易量为175，交易乘数为1.75。很显然，初始交易进入二手房市场的比例越高、连锁交易的次数越多，乘数效应越大。4图：交易乘数效应来源：贝壳研究院交易乘数可以解释城市之间市场表现的差异。比如，北京和上海两个存量主导的一线城市（其中北京二手房成交占比超过70%），换房比例均在60%以上，即大部分业主卖房之后会选择买房，两个城市的交易乘数通常大于2，即一个新进入市场的购房者会触发超过2次交易，从而导致交易量快速且集中增加。相比之下，深圳换房比例较低，首次置业比例相对较高，所以乘数效应相对较低。从这个角度看，北京和上海的房价上涨主要由于换房需求的快速释放，而深圳房价上涨则主要取决于首次置业人群杠杆的上升，这也导致深圳房地产市场对信贷条件更加敏感。全流通的市场含义：均衡的市场结构从全流通的角度看，租赁、新房、二手房的结构往往导致市场表现差异。第一，租赁市场的发育程度对房价有着非常重要的影响。一个多元化、高品二手房新房12.51005050252512.5如r=0.5,n=3时，交易乘数k=1.75r1-rn=1n=2n=35质的租赁市场可以为年轻人提供更多的选择，买房的迫切度低，需求释放节奏缓慢，房价上涨的压力相对就会更小。例如，德国私人租赁市场发达，租赁人口占比超过50%，历史上房价和租金都比较稳定。反观中国，尽管超过85%的城市户籍家庭已经拥有自己的住宅，但仍有15%的户籍人口需要租房，同时另外2亿多外来非户籍人口徘徊在租房与非正规住房之间。由于大城市租赁房源普遍短缺，租房子女无法得到与购房同等的受教育机会，租赁权益缺失，一旦购买力达到则会进入买卖市场。从国际大城市的住房供给结构看，柏林、纽约、东京的私人租赁市场都比较发达，北京私人租赁房源比例明显偏低。租赁市场发展滞后导致租房只是购房的过渡形态。图：国际大城市住房供给结构来源：贝壳研究院整理第二，新房产品线的丰富程度有助于降低房价。如果新房市场的供给结构均衡，产品线丰富，给年轻人的选择更多，第一次购房的年轻人可以更多地选择新房满足需求，从而使得交易乘数更低。反之，如果新房市场不能为首次置业的年轻人提供适合的产品，他们不得不进入存量市场，这会导致二手房过度承压，也使得交易乘数过大，房价短期内容易快速上涨。举个例子，上海从中环到外环特别是外环外，购房者几乎都能找到价格合适的新房产品，新房作为重要供给主体23.10%56.10%39.80%26.10%65.90%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%北京纽约东京伦敦柏林住房自有私人租赁公共租赁其他方式6可以分散二手房的压力。而北京近几年新房供应逐年下降，位置越来越远离市中心，购房者越来越倾向于二手房市场，房价上涨的压力自然更大。图：2018年主要城市二手房成交占比数据来源：贝壳研究院RealData数据库第三，交易乘数具有负反馈效应。当房价高到一定程度或居民杠杆加到一定程度时，交易链条会反向收缩，乘数效应的负反馈机制容易引发市场快速下行。例如，目前在一、二线的高房价情况下，首次置业者越来越难以进入市场，换房压力也日益增加，表现在换房面积增量越来越小，线上不少客户看大房买小房，看贵房买便宜房，换房周期越来越长，换房链条自我抑制。三、四线城市通过货币化补贴，杠杆水平已经显著上升，未来继续上升的空间也同样受限。从这个角度看，当前的市场下行固然有调控的因素，但更大层面上是高房价引发的负向反馈。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%北京深圳厦门苏州大连南京上海天津广州成都重庆杭州济南沈阳武汉青岛长沙2018年二手房成交占比2018年新房成交占比7图：北京换房前后平均面积差变化来源：贝壳研究院RealData数据库全流通的政策含义：中性市场观在交易乘数的作用机制下，即便需求总量不增加，房价也有可能在短期内快速拉升。因此需求释放的时机与