中国国际进口博览会对商业地产市场的影响高力国际20181120页

共享机遇中国国际进口博览会对商业地产市场的影响高力专题中国国际进口博览会|华东区|2018年11月5日主要作者贡献者陈铁东董事|研究|华东区[e-mail]江鹏高级经理|研究|华东区[e-mail]沈巍副董事|研究|华东区[e-mail]宋宜鸿经理|研究|华东区[e-mail]郑媛高级分析师|研究|华东区[e-mail]樊晓东分析师|研究|华东区[e-mail]邱义昇高级董事|研究|中国区[e-mail]2高力专题中国国际进口博览会|华东区|2018年11月5日作为中国进一步对外开放的重要标志，中国国际进口博览会（进博会）的举办不仅将扩大中国的进口规模，同时将使制造业和服务业的准入门槛变得更加宽松，加速中国的产业升级。进博会将吸引来自172个国家和地区的企业参展。这不仅彰显了中国对外开放及支持全球化的决心，也是鼓励国内消费升级、促进GDP增长的有效手段。辅以个人所得税改革和进口关税下调等政策措施，更多的进口货品将以更可负担的价格提供给消费者，也使电商产业得到进一步发展。随着进口货品在国内消费量的增加，国家也将收获更多的税收。进博会将推动电商发展，对仓储物流物业的需求也将会水涨船高，带来空置率下降和租金上涨的机遇。面对即将增长的租赁需求，业主应该不断提高租户资质，从而更好地响应地方政府的税收政策要求，不断提升物流物业的租赁和资产表现。在降低市场准入门槛等优惠政策的刺激下，贸易、金融、专业服务、航运等行业的外资公司也将扩大其在中国的业务，带来对高品质办公物业的大量需求。总结与建议商务园区物业也将从本次进博会中获益，因为在确认参加本次盛会的3600多家企业中，25%的企业属于汽车、科技、制药和生物技术行业。在进博会的推动下，上述行业的企业未来可能会考虑扩大业务、在中国设立或增设办事处，这将有利于降低上海商务园区物业市场的整体空置率。综上所述，本届进博会将直接推动长三角地区仓储物流物业的发展，并在未来带动办公物业和商务园区物业的需求。2012到2017年间，上海的零售总额以近10%的年复合增长率增长，网上零售额的年复合增长率更是高达43%。3,600本届进博会将吸引约3,600多家外国公司。其中世界500强和龙头企业超过200家。15%自2018年7月起，中国进口车辆的关税已下调至15%。张江张江拥有49个外资企业总部和138家外资研发中心，园区经营收入占上海市高新区总量的15%。本届进博会将使高端制造业和研发部门受益，从而扩大对商务园区物业的需求。虹桥商务区虹桥商务区是长三角的核心，已有70多家知名企业将总部设立在虹桥商务区。未来还将带动上海及长三角的现代物流物业的需求。43%增速300+公里进博会将促进电商产业发展，带动对上海周边城市物流园区的需求，辐射影响范围将达300-500公里。3高力专题中国国际进口博览会|华东区|2018年11月5日目录中国国际进口博览会：中国市场门户4中国的新一轮对外开放5扩大内需将提升物流地产市场需求6物流仓储：汽车、医疗健康与零售业的开放政策将助力上海及长三角区域物流地产市场的发展7受扩大开放政策惠及的部分主要物流园区板块9放宽市场准入或将提升写字楼需求10写字楼：扩大进口与放宽市场准入将助力贸易、金融、专业服务与航运物流优质企业在主要商务区写字楼中集聚11虹桥商务区：目光聚集13除虹桥商务区外受扩大开放政策惠及的部分主要写字楼板块14商务园区承载上海市制造业转型和创新能力升级15商务园区：开放型经济加速发展将助推智能汽车设备、医疗设备和医疗健康等产业的需求17受扩大开放政策惠及的部分主要商务园区板块18总结与建议19页码4高力专题中国国际进口博览会|华东区|2018年11月5日交通运输29%旅游15%商贸及商贸服务15%TMT11%专业服务11%金融…教育4%其他3%设计与创意3%图1：进博会货物贸易板块参展商类型及占比图2：进博会服务贸易板块参展商类型及占比来源:进博会官网，高力国际食品及农产品展区45%服装服饰及日用消费品展区28%智能及高端装备展区12%医疗器械及医药保健展区11%消费电子及家电展区2%汽车展区2%中国国际进口博览会:中国市场门户首届中国国际进口博览会（下称：进博会）将会于11月5日-10日期间在上海举行。通过此次为期六天的盛会，中国意在向世界展示其支持贸易自由化和经济全球化的决心。首届进博会共使用9个展馆，展览面积达30万平方米。共有来自172个国家、地区和国际组织的3600多家企业确认参展。根据政府官方发布，此次进博会是全球首个以进口为主题的大型博览会，也是全球唯一一个要求展品100%进口的大型博览会，将为更多高质量产品进入中国市场提供平台和机会。这标志着中国将更积极主动地开放市场，并更着力于发展以消费者需求为导向的市场。进博会包括三个方面的内容：1.国家贸易投资综合展。展览面积3万平方米，目前共有80多个国家确认参加。2.企业商业展。展览面积27万平方米，主要分为货物贸易与服务贸易两个板块。3.虹桥国际经贸论坛。探讨国内经贸发展新趋势和新变化，并向与会者展示虹桥商务区的世界级办公楼。在进博会的推动下，进口商品将与消费升级需求形成合力，为上海及长三角地区的高品质物流物业带来进一步发展机遇。随着开放的继续扩大，伴随降低市场准入门槛等政策的落实，外资企业未来可能会考虑扩大业务、在中国设立或增设办事处，这势必将带来对高品质办公物业的大量需求。而未来外资企业的拓展以及其与本土企业的竞争更将促进上海的产业研发与后台需求，进而惠及上海各大商务园区的发展，并加速上海整体的产业升级与经济转型。来源:进博会官网，高力国际整理5高力专题中国国际进口博览会|华东区|2018年11月5日《〈亚洲-太平洋贸易协定〉第二修正案》国务院常务会议《关于降低汽车整车及零部件进口关税的国务院公告》国务院常务会议•进口的全部抗癌药实现零关税。医药业•最新的汽车整车进口关税税率统一为15%，零部件进口关税税率统一为6%。汽车•化学品、农产品、医疗用品、服装、钢铁和铝制品等产品分别获得不同程度的关税税率下调。农业、化学、医疗、服装、工业•自11月1日起，部分机电设备，纺织品、建材、纸制品等商品分别获得不同程度的关税税率下调。制造业全国中国国际进口博览会全国全国全国上海2018年5月1日2018年7月1日2018年7月1日2018年9月26日2018年11月5-10日实施地相关条例/内容涉及行业领域日期政策/措施•首届中国国际进口博览会定于2018年11月5至11月10日在中国国家会展中心（上海）举办。服务业/医疗业/制造业/服装/农业图3:扩大进口相关政策来源：公开发布资料，由高力国际整合l注：报告中所提到的“降低进口关税”对象国家指不包括美国在内的其他国家《深化服务贸易创新发展试点总体方案》•为服务贸易相关的货物物品进出口提供通关便利。服务贸易上海等15个地区2018年6月1日中国新一轮对外开放进程中国近期不断加速扩大开放，全面迎接全球化进程。今年以来，政府连续密集出台了一系列针对金融业、服务业和制造业等行业的开放政策。作为中国的门户城市，上海积极响应国家的总政策，相继出台了包括《上海对外开放100条》在内的等多项新政。而进博会则是中国政府此次新一轮对对外开放与扩大进口进程中一项战略性的举措。近期出台的政策包括三方面的内容：1.打造进博会进口平台；2.降低进口关税；3.通关便利化。6高力专题中国国际进口博览会|华东区|2018年11月5日010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,000=30003000-1200012000-2500025000-3500035000-5500055000-8000080000010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,000=15001500-45004500-90009000-3500035000-5500055000-8000080000扩大内需将助力物流地产市场发展目前国内消费已成为中国经济发展的重要组成部分，占全国国内生产总值的39%。虽然投资仍是中国经济发展的重要驱动力，但中美贸易分歧的不确定性在未来几个季度内或将对投资信心产生影响。此外，在近期去杠杆的宏观调控的压力下，通过内需带动经济增长将成为未来几年中国所关注的重心。中国拥有庞大的消费人口，随着城镇化进程的不断推进，中产阶层规模迅速扩大。中国国际进口博览会的召开将有助于进口商品数量的增长，从而能催生电商和零售商对于上海及长三角周边城市物流仓储物业的租赁需求。近期中国政府对于个税的减税降负举措将有效增加消费者的可支配收入，从而提升其消费购买力。此外，随着进口商品关税的下调，消费者对于进口商品的购买力会增加，这对于上海物流地产市场的发展将是又一大利好。从政府的角度而言，进博会将鼓励居民在境内消费，减少资金流出，从而能创造更多的税收收入。来源：国家税务总局，高力国际整理图5：个税改革前后各税级对比图（人民币每月）3%10%20%25%30%35%45%3%10%20%25%30%35%45%起征点:人民币3,500元起征点：人民币5,000元图4：中国境外旅游消费支出增速(十亿美元)1355258050100150200250300200020102017来源：世界旅游组织，高力国际(税级,人民币元每月)(税级,人民币元每月)7高力专题中国国际进口博览会|华东区|2018年11月5日此次进博会为汽车制造、医疗健康、服饰、食品与电子等行业国外知名企业提供了一个展示最前沿科技与产品的巨大平台，对于拉动国内消费潜力，推动科技赋能下的新零售（人工智能、虚拟现实）、高端汽车制造业及医疗健康产业的发展具有积极的作用。受益于进博会所带来的进口商品需求的增加以及进口关税的下调，越来越多的国际零售商或将扩大其在上海及整个长三角的业务版图。受此影响，上海目前的零售品牌组合将更为丰富多样，从而会拉动居民消费。中产阶级对高端奢侈品及进口汽车的需求或将得到提升。图6：扩大开放政策对上海物流园区的影响产业相关政策主要条款主要物流园区汽车放宽市场准入《外商投资准入特别管理措施（负面清单）》（2018年版）《上海扩大开放100条》《上海制造业十三五规划》•2020年和2022年分别取消商用车和乘用车制造外资限制•取消汽车制造行业外资股比限制•加快新能源与智能网联汽车的研发和生产临港外高桥嘉定扩大进口《关于降低汽车整车及零部件进口关税的公告》•汽车整车税率和零部件税率分别下调至15%和6%医疗健康扩大进口《上海扩大开放100条》•全面推进药品医疗器械进口枢纽口岸建设普陀浦东空港国务院第四次常务会议•自2018年5月1日起，取消28项抗癌药及进口创新药的关税零售扩大进口《全力打响“上海购物”品牌加快国际消费城市建设三年行动计划(2018-2020年)》•到2020年，消费对经济增长年均贡献率60%以上•培育新零售、跨境电商、物流供应链领军企业•国际高端知名品牌集聚度上升，新品牌不断涌现浦东空港浦东金桥普陀随着消费的增长，跨境电商将迎来快速发展，或将催生更多对于上海物业地产市场的仓储需求。对于“网购保税“运营模式的跨境电商来说，其对于上海自贸区保税（外高桥、上海浦东国际机场）物流仓储物业的需求将呈现上升态势。另外，鉴于上海对于放宽外资行业准入限制、降低汽车进口关税以及土地出让优惠等利好政策，将吸引知名外资汽车制造商、医疗器械制造商来沪投资项目，受此影响，外资汽车及医疗健康制造商、经销商对于上海物流仓储物业的需求也将呈上升趋势