中国投资物业市场的新机遇高力国际2018

ColliersRadar中国投资物业2018年6月27日高瞻远瞩:洞察中国投资物业市场的新机遇高力国际·中国研究团队报告封底载有团队的联系信息最佳投资机会概要华东：上海商务园区尽管流动性有限，但零售物业，特别是南京和杭州的零售物业投资前景尤其突出外围城市的物流资产，例如南通、常州、无锡及常熟长租公寓华北：北京非核心区域的写字楼北京商务园区天津和廊坊的物流资产沈阳作为区域物流枢纽华南：深圳和广州琶洲区写字楼具有增长潜力东莞、惠州和佛山等周边城市的物流资产零售物业具长期投资展望华西：成都甲级写字楼（尤其是位于金融城区域）高收益率的成都商务园区（尤其是高新南区）物流资产具长期投资展望执行摘要中国的增长前景持续强劲，2018年和2019年的GDP实际增长率预期将超过6.0％。货币紧缩政策适度，实际利率甚至可能在未来几年略有下降。以上因素都有助于保持中国投资市场的稳定，2018年第一季度的房地产交易亦反映此趋势，且同比增长24％。尽管如此，经济面临的风险亦正在上升。市场对贸易战的担忧使中国股市下跌18-20％，同时导致人民币走弱。然而，这些风险并未打击商业地产价格。物业估值水平仍处于较坚挺的水平：中国一线城市的甲级写字楼收益率为3.6-4.0％，略高于十年期国债。尽管如此，我们认为中国不同区域仍然存在众多投资机会。在华东地区，高科技行业的不断发展和基础设施的提升使得商务园区的租金稳步上涨。因此相比写字楼而言，我们更看好上海的商务园区前景。我们也看好收益率达4.0-6.5％的零售物业。物流行业有着明朗的趋势，租金和价格双双上涨，外围城市存在可供投资的资产。最后，长租公寓是一个具有吸引力的新兴资产类别。在华北地区，北京的非中心地带仍存在具有投资潜力的写字楼资产。商务园区资产是另一个极具吸引力的投资之选，收益率为4.2-4.8％。物流行业趋势较为乐观，但由于北京地区可售资产稀缺，我们预计天津和廊坊等周边城市的物流市场将会更加活跃。物流业的发展也将使中国东北的中心城市沈阳受益。受惠于大湾区规划下的区域一体化发展，华南地区将吸引更多国际投资者的关注。在写字楼领域，我们预期深圳市场租金增长率较高，而广州琶洲区将会成长为一个新CBD。深圳和广州的物流资产短缺，所以投资者应该在周边城市寻找机会。长远来看，大量新增的零售物业供应将会创造出新的投资机遇。华西地区物业资产有着良好的投资价值。成都甲级写字楼收益率达5.7%，而金融城地区会提供充足的供应和有力的政策支持。金融城地区有着充足的供应和强力的政策支持。我们也看好收益率达7-8%的商务园区板块，特别是在高新南区。尽管目前资产较为稀缺，但成都正在迅速发展成为一个主要的物流中心。我们预测成都东部新区将会有进一步的物流开发。图表1：2018年第一季度中国主要城市投资型物业净收益城市写字楼零售物流/工业商务园区北京4.0%5.0%5.0-5.5%4.2-4.8%天津4.5%6.0%5.5-6.0%n/a沈阳5.3%6.3%6.0%n/a上海3.6%4.0–5.5%5.0-5.5%4.3%南京5.3%5.5-6.5%5.5-6.5%5.0-6.0%杭州5.1%5.5-6.5%5.5-6.5%5.0-6.0%深圳3.9%5.2%6.7%4.5-5.0%广州4.0%5.0%6.0%5.5-6.0%成都5.7%6.0%6.0%7.0-8.0%资料来源:高力国际3高瞻远瞩|2018年6月28日|投资物业|高力国际目录最佳投资机会........................................5中国：经济展望....................................6中国楼市成交量和估值..........................7亚洲各城市对比..................................10华东....................................................11机遇摘要11零售物业11商务园区13物流/厂房14写字楼15长租公寓17华北....................................................19机遇摘要19零售19商务园区20物流21写字楼22华南....................................................24机遇摘要24写字楼:深圳25写字楼:广州254高瞻远瞩|2018年6月28日|投资物业|高力国际物流26商务园区:深圳28商务园区:广州29零售:深圳29零售:广州30华西....................................................31机遇摘要31零售31写字楼32商务园区33物流345高瞻远瞩|2018年6月28日|投资物业|高力国际最佳投资机会华东商务园区：上海的商务园区资产的投资价值优于写字楼。在科技行业发展和基础设施改善的带动下，未来几年商务园区的租金将会稳步增长。零售：我们也看好收益率达4.0%-6.5%的零售物业，值得一提的是南京和杭州这两个城市。尽管零售物业在这些城市的流通性较低，但近期入市的新项目取得了很高的入驻率。物流:整体趋势非常乐观，租金和资本价格双双攀升。投资者可以考虑华东地区外围城市的物流物业，例如南通、常州、无锡和常熟。长租公寓：这是一个具有吸引力的新兴板块，由于政府大力推动租赁市场，吸引了新的企业与投资者入场。写字楼：上海写字楼的收益率低于其他物业类别。然而，上海仍然提供特定机会，尤其是增值类资产较为亮眼。由于未来供应有限，我们更看好浦东写字楼市场的前景。部分次中心地区如五角场和新静安等也值得关注。华北写字楼：北京将进一步开发其非中心地带，以迁移更多的企业和人口。我们看好的非核心区域，包括通州、丽泽、丰台和望京。在天津方面，尽管中心城区和平区占地较小且流通性较低，我们仍对此区域看好。商务园区：商务园区收益率介乎4.2%至4.8%之间，在政策支持和TMT行业发展的带动下，租金仍有上涨空间。最为活跃的商务园区包括上地、北京电子城、丰台和北京经济技术开发区。物流:趋势较为乐观，投资者们都在追逐北京所有四个主要物流子市场的稀缺资产。我们预测天津（尤其武清、空港经济区和滨海新区核心区）、廊坊（尤其安次、龙河和固安）和沈阳（见下文）投资活动将会升温。沈阳：作为东北地区的枢纽，沈阳能够受益于物流行业的崛起；我们看好浑南、沈北、于洪及铁西这四个子市场。华南大湾区扩张：尽管华南地区的经济增长速度最快，但投资市场一直由国内企业主导。大湾区规划将会加强区域一体化，因此我们预计未来该地区将会吸引更多国际投资者的关注。写字楼：我们预计在强劲经济增长的带动下，未来五年深圳写字楼市场将保持5%的年均租金增长。这亦有助于带动2018年资本增值8-10%的增长。广州方面，我们预计琶洲将逐步发展成为一个新的CBD并且将吸引新的写字楼投资。物流：由于缺乏新增供应，深圳和广州的物流投资机会有限。取而代之，投资者应该在东莞、惠州和佛山等周边城市寻找机会。这些地区的物流租金比深圳和广州低10-35％，意味着租户的需求强劲。零售：未来三年，深圳的新兴区域将有230万平方米零售物业进入市场，这将对租金形成压力。然而，长远来看，人口增长和新增住宅社区的兴起使得零售物业投资变得颇具吸引力。在广州的新兴区域方面，2018年投入市场的新增零售物业面积将达到88.6万平方米。这将会创造出很多新机会，但在这些地区成熟之前，其资本价值很可能保持平稳。华西写字楼：成都的甲级写字楼收益率为5.7%，稳定的需求和优质新项目将带动租金稳步上升。金融城地区享有强力的政策支持，并具备充沛的供应。商务园区：我们也看好成都的商务园区市场，其收益率达7-8%，特别是高新南区，该区域入市项目租金较高。物流:虽然当前可供投资的物流物业较为稀缺，但物流行业的趋势非常乐观。中央政府的“一带一路”计划、四川省自由贸易区的启动、蓉欧国际快速铁路的动工以及天府国际机场的建设，将推动成都进一步发展成为一个物流枢纽。展望未来，工业活动将向东转移至龙泉山、简州新城、淮州新城和空港新城。6高瞻远瞩|2018年6月28日|投资物业|高力国际中国：经济展望中国经济保持着去年的强劲增长势头。在出口强劲、楼市坚挺和消费稳健的带动之下，2017年全年和2018年第一季度GDP实际增长率分别达到6.9％和6.8％。4月至5月期间，投资活动略有减缓，而出口增速也有所减慢，体现了全球贸易势头的放缓。另一方面，进口增长有所加速，表明国内需求持续强劲。按美元计算，4月和5月份进口同比增长分别达21.5％和26.0％。牛津经济研究院目前预测2018年余下时间内中国国内经济将会降温，并对中美之间的贸易紧张局势表示关切。尽管如此，考虑到近期强劲的进口数据以及政策导向略微偏向于提振需求，而非减少债务，该机构最近亦将其2018年的GDP实际增长率预测从6.3％调整至6.4％。1展望未来，牛津经济研究院预计中国的GDP平均实际增长率将从2017-2021年的6.1％放缓至2022-2026年的4.9％。为了避免金融危机风险，中国经济需要摆脱传统的信贷推动和投资拉动的增长模式。此外，由于现在的投1请参见《国家经济预测-中国》，牛津经济研究院于2018年6月20日及2018年5月23日发布。同时请参考《数据洞察-中国》报告，牛津经济研究院于4月23日及6月8日发布。资收益率低于以往，未来资本存量对经济增长的贡献可能会大幅降低。鉴于从2016年起劳动年龄人口开始下降，劳动力供应对经济增长的贡献也可以忽略不计。另一方面，在劳动力密集型行业失去竞争优势的情况下，中国应该寻求经济和技术“价值链”的升级。与其他经济预测机构相反，牛津经济研究院预计中国当局不会大幅推高利率。当局当然希望降低金融风险并逐步减缓信贷增长。针对这些目标的政策加上美国利率走高，可能会对中国银行间同业拆借利率构成上行压力。然而，牛津经济研究院认为2018年期间基准利率（即官方利率）不会上升，因为其预计CPI通胀率将维持在中国人民银行设定的3％目标以下。展望未来，牛津经济学院预测基准利率将在2019-2021年略有下降，而CPI通胀将回升（但仍低于3.0％）。因此，该机构预计，未来几年中国的实际（即通货膨胀调整图表2：亚洲主要经济体：2017-2021年估计实际GDP增长20172018201920202021中国6.9%6.4%6.1%5.7%5.4%日本1.7%1.4%0.9%0.0%0.9%南韩3.1%2.7%2.6%2.5%2.5%香港特别行政区3.8%3.6%2.4%2.2%2.2%新加坡3.6%3.1%2.4%2.6%2.5%印度6.4%7.3%7.0%6.8%6.6%资料来源:牛津经济研究院图表3：主要亚洲市场的实际短期利率资料来源：牛津经济研究-1.2-0.8-0.40.00.40.81.21.62.02.42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q4中国香港新加坡日本韩国印度%7高瞻远瞩|2018年6月28日|投资物业|高力国际后）利率将下降，如图3所示。实际利率下降应该会推动房地产市场的投资活动，从而对资本价值起到支撑作用。尽管市场的利好因素正在不断累积，但中国面临的经济风险正在上升。值得注意的是，对贸易的担忧加剧了对中国股市和中国人民币走势的下行压力，对房地产市场亦产生负面影响。中国沪深300股票指数于6月19日下跌3.5％，比1月份的近期高点下跌18％。上海和深圳市场共计1,060只股票达到10％的跌停。这反映市场对美国将对额外2,000亿美元中国进口商品加征关税的忧虑。货币市场方面，2018年初人民币兑美元汇率为6.50，在4月触及高点6.27，截至6月25日回落至6.51。如果美