中指2018年上半年成都房地产市场研究报告

成都房地产市场上半年研究报告中国指数研究院（成都分院）2018政策限购持续升级，市场监管趋严11.293.26《进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见的实施细则（暂行）》公布，成品住宅项目原则上实施一次性报建；成品住宅装修工程施工实施施工样板先行；开发企业应于商品房销售期间，在销售场所的显著位置公示成品住宅的相关建设信息《关于进一步完善公共租赁住房租赁补贴工作的实施意见》公布，成都公租房补贴办法正式出台。3.31《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的补充通知》发布，纳入刚需家庭优先摇号的房源。刚需家庭选购后剩余房源纳入普通登记购房人选房范围。5.15《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》发布，成都限购再升级，限购对象由自然人调整为家庭;户籍迁入成都市未满24个月的购房人，应在我市稳定就业并连续缴纳社保12个月以上方能新购住房6.28七部委掀楼市整治风暴，联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，成都在重点城市之列。同日成都市房管局发文，督促开发商高度重视购房人在精装修等方面诉求郫都温江双流天府新区龙泉驿新都青白江金牛成华锦江高新南武侯青羊彭州都江堰崇州大邑邛崃蒲江新津简阳金堂高新西ABCD基于户口或社保缴纳区域的购房限制：A可以买A、C、DB可以买B、C、DA和B不能互买C可以买C、D，不能买A或BD买D，不能买A、B、C5.15成都限购新政的主要内容限购对象：由个人调整为家庭限购方式：由只考虑新购套数调整为考量家庭已有套数限购资格天府新区、高新区等12区县购房本区户籍+两人及以上家庭没房子或者只有1房子/单身无房两人及以上家庭没房子或者只有1房子/单身无房/非本市户籍家庭无房+本区稳定就业并连续缴纳2年社保青白江区、简阳市等10区县购房本市户籍非本市户籍+本市稳定就业并连续缴纳1年社保新落户成都买房新落户已满两年新落户未满两年+稳定就业且缴纳社保1年以上父母投靠子女入户的及离异的家庭购房父母投靠成年子女入户的，不得作为单独家庭购房离异两年内购房以离异前家庭总套数计算限售年限：新购房3年内不得转让限购升级圈新增限购圈政策515限购新政，购房门槛再次提升住宅成交：上半年大成都成交量同比减少，摇号政策公布后，1、2月份成交明显下滑•2018年上半年，成都全市商品住宅共计成交1088.7万方，月均成交181.4万方；•上半年前两个月，成交量大幅下降，3月后供应大幅增加后成交量回升，连续4个月环比上升。6月达到峰值235.15万方。3注：统计口径为大成都限购升级、限售、限贷数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com备案口径摇号政策公布限购升级大成都月度商品住宅成交面积住宅成交：上半年中心城区成交量同比减少，摇号政策公布后，1、2月份成交明显下滑•2018年上半年，成都中心城区商品住宅共计成交764.1万方，月均成交127.4万方；•前两个月，成交量大幅下降，3月后供应大幅增加后成交量回升，4月达到峰值157.55万方，5月限购升级，5月成交量明显下滑。4注：统计口径为中心城区（金牛区、成华区、锦江区、高新区、武侯区、青羊区、新都区、龙泉驿、双流区、温江区、郫都区、天府新区、青白江区）限购升级、限售、限贷数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com备案口径摇号政策公布限购升级中心城区月度商品住宅成交面积住宅成交：大成都成交量同比减少两成•2018年上半年，在需求受限、限购升级的影响下，成都全市商品住宅成交量同比减少23.7%，共计成交1088.7万方。5大成都上半年商品住宅成交面积数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com备案口径住宅成交：中心城区成交量同比减少三成•2018年上半年，在需求受限、限购升级的影响下，中心城区商品住宅成交量同比减少34.1%，共计成交764.1万方。6中心城区上半年商品住宅成交面积数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com备案口径住宅成交：调控政策下，中心城区成交量明显萎缩，双流成交量领冠全城•绝对值来看，双流成交量显著领先，其次是郫都、温江，武侯区成交量最少；•相对值来看，在限购升级影响下，中心城区各区成交量均出现下滑，仅天府新区受益于供应增加效应，成交量同比增长。7中心城区各区域上半年商品住宅成交面积数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com备案口径住宅成交：三圈层受调控影响不大，金堂县成交面积最大，崇州增幅最高•绝对值来看，金堂成交量在三圈层显著领先，其次是崇州市，蒲江县成交量最少；•相对值来看，调控政策对三圈层影响不大，仅都江堰、新津、彭州市出现同比下降，其余各区成交量均同比增长。8三圈层各区域上半年商品住宅成交面积数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com备案口径住宅供应：受土地供应不足和预售收紧影响，中心城区住宅供应量大幅减少•2018年上半年，中心城区商品住宅批准预售面积725.5万方，同比大幅减少19.4%，主要因为2017宅地供应少，可供货源不足，叠加调控升级，预售收紧，进一步削减了供应量。9中心城区上半年商品住宅供应面积数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com备案口径住宅供应：三圈层供应增加，大成都住宅供应量有所增长•2018年上半年，成都市全市商品住宅批准预售面积1065.0万方，同比增长7.0%，主要因为三圈层供应量大幅增加，带动成都全市的供应增长。10大成都上半年商品住宅供应面积数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com备案口径住宅供应：主城六区供应大幅收紧，双流区、天府新区为供应主力区域•绝对值来看，天府新区和双流区供应量明显领先；•相对值来看，双流区、天府新区及青白江区同比增加，中心城区其余区域供应同比减少。11中心城区各区域商品住宅供应面积数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com备案口径住宅供应：三圈层供应大幅增长，崇州市为供应主力区域•绝对值来看，崇州市和金堂县应量明显领先；•相对值来看，三圈层各区供应均同比增长，蒲江县、崇州市增幅显著。12三圈层各区域商品住宅供应面积数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com备案口径成交价格：调控连续升级，房价出现小幅波动•2018年1月，摇号政策公布，成都全市商品住宅价格上涨至9285元/平方米；•1-3月成交价格持续上涨，涨幅在0.5%-4%之间；•3月摇号完善细则公布，刚需优先，成交价格出现回落，4月单月降幅达3.8%，5月限购升级，6月单月降幅达到3.6%，为17年2月以来最大单月环比降幅。13中心城区商品住宅成交价格走势数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com备案口径青白江彭州5082都江堰8073崇州7548大邑5171邛崃4314蒲江6644新津9270简阳金堂6048成交价格：锦江区成交价格领跑，双流价格破万14高新15840青羊15403武侯12499郫都8614温江8027双流11206天府新区13762龙泉驿9714新都8404锦江16066成华11929金牛12835青白江7787图：成都市各区6月商品住宅成交价格（单位：元/平方米）数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com备案口径去化周期：大成都库存面积持续回升，受供应大幅增长影响，出清周期逐步拉长•截止2018年6月底，成都全市库存商品住宅面积为1900.5万平方米，同比减少11.9%，环比增加5.5%;•在需求受抑制和5、6月供应大幅增加的情况下，去化周期环比拉长0.5个月，至10.5个月，较去年同期拉长1.4个月。15注：本文数据统计口径为备案数据，近来，备案减缓，可能会导致以备案数据计算的去化周期出现偏差，数据仅供参考。大成都库存面积及去化周期数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com备案口径去化周期：中心城区库存面积持续下降，受需求减少和备案减缓影响，出清周期逐步拉长•截止2018年6月底，成都中心城区共库存商品住宅1483.2万平方米，同比减少12.5%，环比增加7.1%;•在需求受抑制和5、6月供应大幅增加的情况下，去化周期环比拉长1.1个月，至11.7个月，较去年同期拉长2.9个月。16注：本文数据统计口径为备案数据，近来，备案减缓，可能会导致以备案数据计算的去化周期出现偏差，数据仅供参考。中心城区库存面积及去化周期数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com备案口径去化周期：温江、双流去化周期短，库存不足，锦江区、武侯区去库存压力较大•温江区、双流区去化周期均在7个月以下，库存明显不足；•天府新区和高新区因为备案限制，致使去化周期数据失真；•锦江区和武侯区由于上半年销量持续保持低位，去化周期在25个月左右。17中心城区各区域库存面积及去化周期注：本文数据统计口径为备案数据，近来，备案减缓，可能会导致以备案数据计算的去化周期出现偏差，数据仅供参考。数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com备案口径商品住宅成交排行榜：万科理想城、万科第五城分别夺得成交面积和成交金额榜单魁首182018上半年成都商品住宅成交面积TOP102018上半年成都商品住宅成交金额TOP10排名项目名称成交金额(亿元)成交面积(万㎡)成交套数(套)成交均价(元/㎡)1万科理想城44.9741.624689108062蓝光长岛国际42.9438.022764112943万科第五城42.1644.87457393964中铁建西派城41.8226.561718157495中海右岸37.8332.093420117896绿地新里城37.3523.011649162327成都万达城34.0640.29406984548万科城26.6919.941875133859中铁建北湖国际城25.8924.9224811038910龙湖西宸原著25.5916.42115215578排名项目名称成交面积(万㎡)成交金额(亿元)成交套数(套)成交均价(元/㎡)1万科第五城44.8742.16457393962万科理想城41.6244.974689108063成都万达城40.2934.06406984544恒大御景半岛38.0322.83332860025蓝光长岛国际38.0242.942764112946恒大岷江新城32.2024.16283375027中海右岸32.0937.833420117898中铁建西派城26.5641.821718157499恒大御龙天峰25.5519.742170772610中铁建北湖国际城24.9225.89248110389数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com备案口径企业销售排行榜：恒大、保利、蓝光占据销售金额、销售面积TOP10排行榜前三位192018上半年成都企业销售金额TOP102018上半年成都企业销售面积TOP10排名企业名称销售金额(亿元)1中国恒大101.42保利地产95.03蓝光发展78.14万科75.65中海地产69.86融创中国69.37龙湖集团61.48绿地控股53.99华润置地53.710中国铁建地产45.1排名企业名称销售面积(万㎡)1中国恒大112.82保利地产92.03蓝光发展75.04万科62.85融创中国56.56中海地产46.47华润置地43.08龙湖集团42.49中国铁建地产39.410绿地控股33.3数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com网签口径土地供需：住宅用地供需显著减少，成交地块多位于郊区20数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com•2018上半年，成都全市共计推出两类用地814万方，同比增长197.8%；其中，住宅用地累计推出479.8万方，同比自己277.8%，商办用地累计推出334.2万方，同比增加128.4%。•2018上半年，成都全市共计成交两类用地696.8万方，同比增加222.2%；其中，住宅用地累计成交420.7万方（85宗，35宗位于中心城区，50宗位于三圈层），同比增加2