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当前位置:首页 > 商业/管理/HR > 经营企划 > 中指2018年上半年青岛房地产市场发展研究报告
ChinaIndexAcademy中国指数研究院青岛分院2018年7月2018年上半年青岛房地产市场形势总结与趋势展望1目录宏观环境分析12市场环境分析2全国政策:调控持续深化,抑制非理性需求资料来源:中国指数研究院整理强调住房居住属性,持续推进差别化调控。住建部印发通知,从住房发展规划、住房和土地供应、资金管控等方面重申坚持房地产调控不放松。金融信贷层面,中国人民银行明确表态“控制居民杠杆率过快增长,严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为,实施差别化住房信贷政策”。在诸多金融监管政策和房地产领域去杠杆政策的共同作用下,上半年房地产行业整体资金面是逐步趋紧的。3全国政策:落实地方主体责任,政策密集出台资料来源:中国指数研究院整理调控政策进一步深化,连环重拳调控市场。各地上半年调控力度并未减弱,3月份以来,逐渐出现政策调控高峰,截至6月底已有超过20个地级以上城市出台具体的限购、限售、限贷等调控政策,若加上其他方面的市场监管政策,则城市数量更多。海南上半年历经数次政策收紧,目前处于全局收紧状态。整体来看,本轮地方调控政策特点突出:限购扩容、升级,限售扩容明显,调控转变为以限售为主,且向县级城市下沉;加强对网签、售价等销售环节监管,保障合理购房需求;调控政策与人才新政、租赁政策并举。4政策聚焦扩大“有效供给”,推进住房与土地供给侧改革•住房租赁中央强调建立租购并举的住房制度,发展住房租赁市场,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展,发展住房租赁的两大核心推动力—土地资源与资本融资改革在2018年上半年取得了实质性进展,土地供应保障渠道日益多元化,并且融资渠道原有障碍基本得到疏通。•共有产权房2018年两会政府工作报告明确提出发展共有产权住房,住建部要求热点城市增加共有产权住房用地供应,落实并上报试行方案。此前,住建部已明确表态支持北京、上海深化试点工作,鼓励两市在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行探索,形成可复制、可推广的试点经验。全国政策:注重调结构,增加“有效供给”地方住房制度改革试点进入实施阶段,大城市出台住房土地供给计划与相关渠道保障政策,积极落实“有效供给”•住房制度改革试点除北京、上海试点外,广东也在广州、深圳、珠海、佛山和茂名探索试点共有产权住房政策,佛山已出台相关试点工作方案。此前确定的12个试点城市、第一批部署的13个集体建设用地建设租赁住房试点城市也进入实施阶段。•调整供应结构各城市制定长周期住房发展规划调整供给结构(规定租赁住房、共有产权住房用地占比;集体建设用地建租赁住房),北京、上海、深圳的住房供应基本体现了普通商品住房、政策性支持住房、租赁住房4:4:2的三分结构。另外,激活或转化现有存量资源,服务供给结构调整,主要包括集体性闲置资产的盘活、土地出让主体的扩充、各类闲置物业的盘活等。52018年上半年,房地产政策调控进入新的阶段。与2017年政策相比,除了在需求端进行重点调控外,也注重在“供给侧”通过住房和土地制度的改革解决供需结构不匹配的问题。抑制非理性需求和保证“有效供给”共同发力。政策对“有效供给”的强调和积极落实是影响未来房地产市场发展非常重要的因素。目前大城市供给端的改革更加定向,旨在把未来供应的大部分房源大概率地留给最需要房子的群体。同时,需求端的调控力度不减,抑制投资投机需求的同时保障合理购房需求。总体来看,供需两端共同发力,构建“有效供需”新格局。展望2018年下半年,需求端的调控周期将拉长,下半年整体基调仍然是不放松。在调控不放松前提下,差别化调控保障合理购房需求将是主要趋势,同时针对调控过程中出现的新问题继续进行微调。总体体现为升级、扩围、修补。供应端将围绕短期供应量的增加、推进中长期住房制度改革进行政策构建,进一步保障“有效供给”。以政府为主提供基本政策性支持住房、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系建设将加快。新一轮住房制度改革背景下,中小户型住房、租赁住房、政策性住房比重将大大提高。试点城市集体经营性建设用地入市改革进程的加快也将助力住房制度改革。这些都是房地产行业当前区别于以往的新特征、新形势。此外,棚改虽然仍强调有序开展,但在地方隐性债务居高不下的背景下,货币化安置政策存在进行适度优化的可能。全国政策:分类调控更加精准,有效供需成为行业发展的主旋律66青岛政策:土拍新政-超出最高限价竞公共基础设施建设资金3月9日,青岛市宣布将以拍卖方式出让位于高新区两宗商住地块,值得关注的是,根据出让文件,这两幅地块执行土拍新规:当竞买报价达到或超过最高限价后,网上土地竞价中止,转入网下竞公共基础设施建设资金,由公共基础设施建设资金出资最高者竞得国有建设用地使用权。这是竞房价,竞自持面积以及竞人才公寓配建公寓比例之后,青岛土拍再出新规。所有网上拍卖报名成功参与竞买、且同意国有建设用地使用权以土地最高限价成交、并有意向参与网下竞公共基础设施建设资金的竞买人,均可参与网下公共基础设施建设资金竞拍。竞得人须同意在限地价、控房价的前提条件下,向政府自愿支付公共基础设施建设资金,竞得人不得将该笔资金纳入拍卖地块上商品住房的成本核算及销售价格考虑因素。77青岛政策:高新区治理楼市乱象,监督开盘公开摇号3月16日,红岛经济区召开房地产市场整顿工作会议,全面梳理存在的问题及下一步措施,并制定红岛经济区房地产市场整顿工作方案,加快建立健全长效管理机制,促进房地产市场平稳健康发展。会后先后出台了《关于开展红岛经济区商品房销售市场专项整治工作的实施方案》和《关于整顿规范红岛经济区房地产中介行为专项整治工作的实施方案》,并成立两个专项工作组,对辖区房地产开发企业及中介机构开展专项检查工作。专项整治重点包括:房地产开发企业未取得预售许可销售房屋或以任何名义收取认筹金;取得预售许可未一次性公开销售全部可售房源,捂盘惜售;未按规定在售楼现场公示“七证四书”、一房一价、销售人员上岗证、购房特别提示等;开发企业联合房地产经纪机构炒房倒号和投机炒作等方面。要求各房地产开发企业项目须在取得《商品房预售许可证》两日内公开开盘地点、开盘时间及开盘方式,并向国土部门备案。10日内一次性开盘出售全部准售房源,开盘现场要公开全部准售房源及每套房屋价格,由公证机构全程监督,按照“公平、公开、公正、透明”的原则对外销售。对小区内配套建设的车位、储藏室则要在商品房交付后,再进行公开透明销售。对捂盘惜售、炒房倒号、串通中介等行为,一经查实,停办预售许可手续,取消网签备案资格。88青岛政策:户籍新政发布,新区60平可落户3月30日,青岛政务网正式发布《关于深化户籍制度改革的实施意见》,据实施意见,青岛将适度放宽城区、大幅放宽新区、全面放开县域落户政策。严格限制城镇居民到农村落户。到2020年,全市常住人口规模达到1000万人左右,户籍人口规模达到850万人左右。具有正高级专业技术资格的人员;50周岁以下,取得博士学位或硕士学位,或具有副高级专业技术资格,或具有高级技师职业资格,或在国家级一、二类职业技能竞赛中获奖的人员;45周岁以下,具有全日制本科学历或学士学位的人员可申请落户。在城区购买单套商品住宅建筑面积达到90平方米以上、新区(青岛西海岸新区、红岛经济区、即墨区)达到60平方米以上取得不动产权证的,本人及其配偶、未婚子女可申请落户。经市、区政府批准同意,在该区域落户的国内外大公司地区总部或销售中心、研发中心及银行、保险、证券等金融机构,具有发展潜力的高新技术企业、先进制造企业、现代服务企业,以及中央、省直事业单位、国有企业,其员工可成建制落户。夫妻投靠;子女投靠(未婚);父母投靠:男年满60周岁、女年满55周岁,可投靠成年子女落户在市内七区有合法固定住所、持青岛市签发有效的山东省居住证满1年、在本市就业或创业并连续缴纳社会保险满1年、无犯罪记录的人员,可积分申请落户。经毕业生主管部门办理派遣接收手续、落实就业单位、在3年派遣期内的普通高校全日制专科及以上学历毕业生;符合国家、省、市有关政策规定录取的全日制普通大中专院校、技工学校新生,本市生源毕业生及退学回原籍的在校生可申请落户。99青岛政策:2.0版限购限售政策出台,抑制炒房投资,保障刚需4月18日,青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》,限购令2.0版本正式拉开帷幕。在市内六区范围内,对已拥有1套住房的本市(七区三市)户籍居民家庭能够提供从购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对在上述区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供上述纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停向其售房。在本市范围内新购买的新建商品住房和二手住房,需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。10总体来看,青岛上半年房地产相关政策的陆续出台,调控力度持续增强。对于市场的供求两端积极进行调控。供给端方面,在土地紧张的区域通过限制土地拍卖溢价率、熔断机制以及超出最高限价竞公共基础设施建设资金的设置;在郊区加大供地力度,形成有效供给;需求端方面,通过限购与限售政策两方面调控市场,在确保刚需的同时又能保持市场的良性发展。从销售端的公开摇号确保公平,到吸引人口落户政策,提高城市的人口吸引力与经济增长的活力。青岛:调控力度持续加强的同时,保证公平与人才引进持续调控摇号公正限购限售落户政策土地供给11目录宏观环境分析12市场环境分析青岛楼市量价小幅回调土地整体供求同比上升,市场持续高热下半年成交面积下降、价格涨幅收窄趋于稳定12050100150200月度成交面积上半年月均成交面积71.06新房成交:上半年市场一季度负增长,限购新政刺激二季度小幅增长图:2011年-2018年上半年青岛月度成交量及月均成交走势•2018年上半年,市场热度小幅回调,青岛住宅共计成交860.45万平方米,月均成交143.4万平方米,同比小幅下调4.46%,成交量仍旧在高位运行。•具体来看,一季度月均成交129.97万平米,同比下降15.32%,3月成交面积暴涨至200.53万平方米;二季度月均成交约156.85万平米,同比增长6.87%,受限购政策的影响,4月份的成交量达到了近18个月的峰值,然后在5月份出现了明显的下降,418调控政策效果明显显现显著。数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com63.845.991.4132.362.0143.4150.113区域成交:区域成交量跌多于涨,黄岛区成交量位居首位•2018年上半年,黄岛区、高新区与莱西市成交量同比出现上升,其中高新区成交量翻番,莱西市涨幅超七成。市南区、市北区、四方区、李沧区、城阳区、即墨区六区及胶州、胶南、平度成交量同比均有所下降,市南区下降44.21%,跌幅最大。成交量上涨区域主要原因在于供应量同比增加,其次是中心市区的溢出效应。成交同比下降区域主要原因还是供应不足,其次是限购限售等措施的影响。•具体来看,黄岛区成交量最大,为147.7万平方米,同比涨幅为36.32%;其次是即墨区,成交量为114.28万平方米,同比下降4.81%;排名第三位的是胶州市,成交量为111.68万平方米。胶州和即墨成交量进入前三,一方面是相比于市区郊县供应量大以及没有相关政策限制,另外一方面相比于其他县市所处地理位置更靠近市区以及机场搬迁,蓝色硅谷区域发展、地铁线路通车等重大利好。图:2017年、2018年上半年青岛住宅市场区域成交情况数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com-80.00%-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%050100150200市南市北四方李沧崂山城阳黄岛高新区即墨区胶州市胶南市平度市莱西市2018年上半年2017年上半年同比14区域结构•远郊四市:
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