基础设施和房地产行业2019年投资策略边际预期趋势变化产业博弈闪现机遇2018

短期机会政策边际改善，资金链压力被预期，供需保证业绩稳定地产（招商蛇口）电力（华电国际）铁路（大秦铁路）建筑（中国中铁）长期价值行业结构特征明显，占据产业链有利位置，长期兑现成长物业（绿城服务）防水材料（东方雨虹）物流（顺丰控股）机场（上海机场）有待观察政策或外部不确定性，缺乏行业结构特征，未来供需有待观察航空其他建材环保目录CONTENTS21.基建：保增长，补短板，稳定投资增速2.地产：按揭成本见顶，上下游冷热不同3.短期机会显著：地产、电力、铁路、建筑4.长期前景广阔：物业、防水材料、物流、机场5.基本面待观察：航空、其他建材、环保6.投资策略汇总和个股推荐7.风险因素27.4%基础设施投资22.1%房地产业63.16万亿2017年全社会固定资产投资完成额资料来源：国家统计局3-4.3%商品房销售额6%-7%基建投资额5%开发投资额2019年展望4资料来源：中信证券研究部预测51.基建：保增长，补短板，稳定投资增速61.基建：保增长，补短板，稳定投资增速资料来源：Wind，中信证券研究部投资基建相关的公共财政支出财政积极支持一定的基建投资增速近5年，财政赤字的绝对值不断增长，2019年赤字率或将小幅提升。预计基建投资相关的公共财政支出2019年保持稳增，全年用于基建的一般预算增速5.2%，高于2018年增速。3.74.04.95.05.10.74.511.8%8.2%23.0%9.1%5.4%33.7%6.4%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%012345613011303130513071309131114011403140514071409141115011503150515071509151116011603160516071609161117011703170517071709171118011803180518071809公共财政支出：基建（万亿元）YoY7基建信贷供给中期有望改善2019年，我们预计政府资金的杠杆率将触底回升至6.1倍，社会资金将成为维稳基建增长的核心力量。基建投资的结构性产业政策：保在建，补短板资料来源：Wind，中信证券研究部测算资料来源：Wind，中信证券研究部基建固投领域政府资金对社会资本的撬动关系基建固投增速与非金融企业中长期贷款增速1.基建：保增长，补短板，稳定投资增速1.31.61.92.22.42.52.78.19.611.213.014.915.216.26.45.95.96.06.36.06.15.55.65.75.85.96.06.16.26.36.46.50.02.04.06.08.010.012.014.016.018.020.020132014201520162017E2018E2019E政府资金社会资金政府资金杠杆率(右轴)-10%0%10%20%30%40%50%60%-100%-50%0%50%100%150%200%090209101006110211101206130213101406150215101606170217101806新增企业中长期贷款累计同比基建投资累计同比81.基建：保增长，补短板，稳定投资增速资料来源：Wind，中国建筑业协会，中信证券研究部PPP清库进度梳理PPP清库逐步完成，基建反弹有望2017年11月•财政部92号文推出，明确要求集中清退不合规项目2018年1-2月•清库主要以储备清单项目为主2018年3月•清库开始波及管理库2018年4月•财政部54号文对示范项目进一步加强规范管理2018年5-6月•清库持续，入库开始回升2018年8月•首次出现退库项目大规模重新入库2018年9月•退库规模回落，入库和落地项目金额如期回升9预计2019年基建增速6%-7%，结构明显优化基建发展仍有空间，但不会再推出如同2008年“四万亿”政策式的全面刺激，增速应逐渐趋缓。从总量上“铁公基”等传统基建的里程数已赶上美国等发达国家水平。资料来源：Wind，中信证券研究部资料来源：Wind，中信证券研究部2016年中国与发达国家铁路里程对比（公里）1.基建：保增长，补短板，稳定投资增速2000/2016年中国、美国公路里程变化（万公里）633.5168.0666.3469.60.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0700.0美国中国20002016228,218123,99233,42630,01316,530050,000100,000150,000200,000250,000美国中国德国法国英国10订单不增长情形中性情形乐观情形2018年Q4订单增速0.0%1.4%3.0%4.7%6.5%2018年订单增速1.5%2.0%2.6%3.1%3.7%对应2018Q4固投单季同比增速1.1%2.5%4.0%5.5%7.0%对应2018固投增速1.8%2.2%2.6%3.1%3.6%2019年订单增速0.0%2.2%4.6%6.9%9.2%对应2019固投增速2.2%4.0%6.0%8.0%10.0%2018、2019年全年基建固投增速、订单增速测算（考虑订单不新增）1.基建：保增长，补短板，稳定投资增速-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%07/1208/0408/0808/1209/0409/0809/1210/0410/0810/1211/0411/0811/1212/0412/0812/1213/0413/0813/1214/0414/0814/1215/0415/0815/1216/0416/0816/1217/0417/0817/1218/0418/0818/1219/0419/0819/12基建固投增速订单增速资料来源：Wind，中国建筑业协会，中信证券研究部测算预计实际拉动投资的订单增速尚未拉动投资的订单，分摊到后五个季度假设订单不新增，单纯由未消化订单转化带来投资的增长112.地产：按揭成本见顶，上下游冷热不同12-2%-1%0%1%2%3%4%5%6%1604160616081610161217021704170617081710171218021804180618081810020004000600080001000012000基本面向下趋势比较明显二手房市场数据显示，大城市的交易量已经处于较低水平。二手房价格自2017年下半年开始持续下降。预计价格下降趋势有可能持续到2019年一季度。资料来源：REALDATA资料来源：Wind，中信证券研究部18个城市二手房月成交均价环比中位数2.地产：按揭成本见顶，上下游冷热不同18个城市二手房成交台数（套）13按揭贷款成本见顶“我们在货币政策工具方面还有相当的空间，包括利率、准备金率以及货币条件等。考虑到美联储正在加息，中国的利率水平是合适的。我们的上述工具足以应对不确定性。”——易纲资料来源：中国人民银行，中信证券研究部预测资料来源：Wind，中信证券研究部以按揭为主的居民中长期消费性贷款投放（亿元）2.地产：按揭成本见顶，上下游冷热不同按揭贷款利率预测（单位：%）-50%0%50%100%150%200%010002000300040005000600070001407141115031507151116031607161117031707171118031807居民中长期贷款同比4.64.85.05.25.45.65.817Q317Q418Q118Q218Q318Q4E19Q1E142.地产：按揭成本见顶，上下游冷热不同年商贷：余额增加商贷：发放额公积金：发放额信贷支持估计销售额：商品住房销售额：二手住房销售额：合计杠杆率201014,40020,4963,00023,49644,12112,79556,91641%20119,40017,2884,06021,34848,61912,39861,01735%20123,60012,5285,35017,87853,46714,64468,11126%201315,00025,1257,59032,71567,69529,15096,84534%201416,00028,2506,59334,84362,41119,17281,58343%201525,00037,80011,08348,88372,75339,520112,27344%201649,00064,75612,70277,45799,06469,126168,19046%201739,00060,2679,53569,802110,24058,000168,24041%2018E38,40062,7339,53572,268122,54853,716176,26441%2019E33,40059,1409,53568,675117,25050,250167,50041%2019年全国商品房销售额预测房地产产业链：多主体博弈可能带来连锁反应我们预计2019年全国商品住房销售额11.7万亿，同比下降4.3%；全国二手房同比下降6.5%。资料来源：Wind，中国公积金年报，链家研究院，中信证券研究部预测；单位均为亿元15资料来源：艾瑞咨询，中信证券研究部资料来源：Wind，财政部网站，中信证券研究部百城土地月成交9月同比下降（单位：万平米）2.地产：按揭成本见顶，上下游冷热不同竣工面积增速和新开工近期持续背离（单位：%）(20)(10)01020304050789101112131415161718新开工竣工-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%010002000300040005000600070008000900010000150115041507151016011604160716101701170417071710180118041807百城住宅类土地成交面积同比房地产产业链：多主体博弈可能带来连锁反应结构上来看，我们认为2019年一二线城市市场表现将明显超过三四线城市，三四线城市可能出现量价齐跌的情况。当产业政策保持相对稳定，货币环境从紧到松的阶段，地产行业很可能出现一二线城市适度复苏，三四线城市市场冷清的局面——最典型的是2012年。16房地产产业链：多主体博弈可能带来连锁反应龙头公司新增土地储备充足，预期棚改规模不减。我们预计2019年全年新开工面积有望维持10%左右的增速，开发投资有望维持5%左右的增速。资料来源：Wind注：龙头公司为万科A和保利发展资料来源：Wind，中国政府网，中信证券研究部预测棚改货币化的完成情况和未来预测（单位：套）2.地产：按揭成本见顶，上下游冷热不同龙头公司新增土储/销售面积（单位：万平米）0%50%100%150%200%250%300%350%400%02004006008001000120014001600拿地面积合计拿地/销售010020030040050060070020142015201620172018E2019E2020E实际执行建设预计17房地产产业链：多主体博弈可能带来连锁反应2019年土地出让金规模可能较之2018年有较大幅度的下降，进而可能限制地方为主导的投资规模扩大。金融机构、购房人、企业和地方政府的多重博弈，可能对整个地产产业链带来深远影响。资料来源：Wind注：18为2018年1-9月数据资料来源：Wind，中信证券研究部土地出让金的变化：财政部口径（单位：亿元）房地产企业的经营性现金流净变化（单位：亿元）2.地产：按揭成本见顶，上下游冷热不同-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%010000200003000040000500006000012131415161718国有土地使用权出让收入同比-1500-1000-5000500100015001003100911031109120312091303130914031409150315091603160917031709180