房地产专题房产税渐行渐近狼来了2018

2请务必阅读报告末页的重要声明宏观专题正文目录1.房地产行业总税负..........................................................................................31.1.房地产行业税收体系...................................................................................31.2.房地产行业税收贡献大...............................................................................62.房产税渐行渐近..............................................................................................83.主要国家房产税征收办法................................................................................94.中国房产税开征条件.....................................................................................144.1.立法先行...................................................................................................144.2.不动产登记...............................................................................................154.3.征收方式的确定........................................................................................155.房产税征收额度测算.....................................................................................166.房产税对房价的影响.....................................................................................167.结论及建议...................................................................................................17图表目录图表1：房地产税收体系..................................................................................................3图表2：以下5种税占房地产行业80%以上...................................................................5图表3：房地产行业交易环节税收占比过半....................................................................6图表4：房地产行业总税额与当年房地产销售额的比重..................................................6图表5：房地产行业总税额占全国税收比重，房地产相关税收占了地税近30%.............6图表6：房地产在全行业中也属于税负较重的行业.........................................................7图表7：2015年房产税占整个房地产税收仅12.4%.......................................................7图表8：房产税不到总税收的2%....................................................................................7图表9：过去几年房价节节攀升（元）............................................................................8图表10：房地产购置费增速放缓.....................................................................................8图表11：部分国家房产税制度情况...............................................................................10图表12：德国房价指数（2010年=100）.....................................................................11图表13：上海和重庆房地产税征收情况........................................................................12图表14：OECD国家不动产税占GDP和总税收比重...................................................13图表15：房地产税立法程序..........................................................................................153请务必阅读报告末页的重要声明宏观专题1.房地产行业总税负1.1.房地产行业税收体系在现行房地产税收体系中，与房地产相关的税种主要有房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税、增值税（营业税已于2016年5月1日起改为增值税）、城市维护建设税（教育费附加）、印花税和企业所得税、个人所得税共10个税种。涉及开发建设、交易、保有三大环节。其中，开发建设环节涉及7个税种，交易环节，涉及7个税种，在保有环节，有2个税种。图表1：房地产税收体系所处环节税种名称征收对象税收类型土地购置环节耕地占用税财产税契税其他房地产交易环节增值税出售方商品税城市维护建设税（教育费附加）出售方商品税土地增值税出售方所得税所得税出售方所得税印花税出售方、购买方其他契税出售方其他房地产保有环节（仅限经营性用房）房产税自用、租赁财产税城镇土地使用税自用、租赁财产税增值税租赁商品税城市维护建设税（教育费附加）租赁商品税印花税租赁其他所得税租赁所得税来源：网络资料，国联证券研究所（1）房产税。现行房产税的基本规范，是1986年10月1日起施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》。房产税以城市、县城、建制镇和工矿区为征税范围，以房地产（所谓房地产，是指有屋面和围护结构有墙或两边有柱，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖、菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窖以及各种油气罐等，不属于房地产。财政部、国家税务总局《关于房产税和车船使用税儿个业务问题的解释与规定》，财税地字[1987]3号）为征税对象，以在征税范围内的房屋产权所有人或使用人为纳税人。房产税的计税方法分为从价计征和从租计征两种形式，计税依据是房地产的计税价值或房地产的租金收入。从价计征的，按房地产原值一次减除10%-30%后的余值计征，税率为1.2%；从租计征的，按房地产出租的租金收入计征，税率为12%。（2）城镇土地使用税。现行城镇土地使用税的基本规范，是2007年1月1日4请务必阅读报告末页的重要声明宏观专题起施行的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》。城镇土地使用税以在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地为征税范围，以在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人为纳税人。城镇土地使用税采用差别幅度税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。（3）耕地占用税。现行耕地占用税的基本规范，是2008年1月1日起施行的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》。耕地占用税以纳税人为建房或从事其他非农业建设而占用的国家所有和集体所有的耕地为征税范围，以占用耕地建房或从事非农业建设的单位或个人为纳税人。耕地占用税采用地区差别定额税率。（4）增值税。现行增值税的基本规范，是2009年1月1日起施行的《中华人民共和国增值税暂行条例》。增值税的征税对象为在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人（2016年5月1日起，营业税改征增值税试点全面推开。房地产业由缴纳营业税改征增值税，适用11%的税率，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围）。增值税实行一般纳税人和小规模纳税人管理，分别适用不同的税率和征收率。（5）城市维护建设税（教育费附加）。现行城市维护建设税的基本规范，是1985年1月1日起施行的《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》，现行教育费附加的基本规范，是1986年7月1日起施行的《征收教育费附加的暂行规定》。省、自治区、直辖市人民政府可以制定实施细则，送财政部备案。城市维护建设税和教育费附加以城市、县城和建制镇，以及税法规定征收增值税、消费税、营业税（简称“三税”）的其他地区为征税范围，以负有缴纳“三税”义务的单位和个人为纳税人，增值税、消费税、营业税的代扣代缴、代收代缴义用地区差别税率，教育费附加采用单一征收比率。（6）土地增值税。现行土地增值税的基本规范，是1994年1月1日起施行的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。土地增值税以有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的行为为征税范围（在实际工作中，可以通过以下几条标准来判定：第一，转让国有地使用权；第二，发生房地产权属转让行为；第三，有偿转让行为。依此标准，房地产出售、房地产交换、以房地产投资联营等行为属于土地增值税征税范围，而房地产继承、房地产出租、房地产赠与符合条件、代建房、房地产重新评估等行为不属于土地增值税征税范围），以转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的单位和个人为纳税人。土地增值税实行四级超率累进税率。根据相关法律、法规、规章的规定，土地增值税规定了对于建造普通标准住宅、国家征用收回房地产、个人转让房地产等方面的税收优惠。（7）企业所得税。现行企业所得税的基本规范，是2008年1月1日起施行的《中华人民共和国企业所得税法》。企业所得税企业的应税所得为征税对象，应税所得包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利等权益性投资所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。以在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织为纳税人。企业所得税采用比例税率，法定5请务必阅读报告末页的重要声明宏观专题税率为25%。（8）个人所得税。现行个人所得税的基本规范，是2011年9月1日起施行的《中华人民共和国个人所得税法》。个人所得税以居民纳税人来源于中国境内、中国境外的全部所得和非居民纳税人来源于中国境内的所得为征税范围，个人所得税规定的法定应税所得项包括：工资、薪金所得；个体工商户的生产、经营所得；对企事业单位的承包经营；承租经营的所得；劳务报酬所得；稿酬所得；特许权使用费所得；利息、股息、红利所得；财产