房地产行业2019年中报整体回顾营收业绩维持增长行稳致远仍看龙头

东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。深度报告【行业·证券研究报告】房地产行业营收业绩维持增长，行稳致远仍看龙头——2019年中报整体回顾核心观点⚫2019年上半年，140家A+H上市房企营收、业绩双增，毛利率、净利率小幅下滑，有息负债率下降。我们统计的140家A+H上市房企2019年上半年营收总计19684.3亿元，同比增长17.7%，归母净利润总计2300.5亿元，同比增长14.0%，业绩增速不及营收增速主要原因在于：1）整体利润率小幅下降；2）开发商间项目合作增加，带来少数股东损益占比提升。116家A股上市房企2019年上半年营收总计9165.9亿元，同比增长23.4%，归母净利润总计988.8亿元，同比增长24.5%，营收实现稳健增长的主要原因是开发项目结算规模较快增长。业绩增速高于营收增速的原因是盈利能力提升，整体毛利率、净利率分别为32.8%和13.4%，较去年同期分别提高1.6和0.5个百分点。销售回款总额为13774.7亿元，同比增长14.5%，增速较去年同期下滑10.3个百分点。整体净负债率为101.9%，较去年同期下降4.9个百分点。24家H股上市房企2019年上半年营收总计10518.4亿元，同比增长13.2%，归母净利润1311.7亿元，同比增长7.2%。⚫中型房企ROE反超大型房企（TOP20），因大型房企销售利润率及周转率出现下滑。2019年上半年中型房企ROE为7.1%，较去年同期提高1.0个百分点，高于大型房企的6.7%。中型房企2019年上半年业绩增速44.2%，周转率8.8%，权益乘数5.5。大型房企（TOP20）的业绩增速/周转率/权益乘数分别为6.8%/9.9%/5.6，去年同期为49.7%/10.7%/5.4；小型房企这三项指标分别为10.7%/7.1%/3.8。⚫大型房企（TOP20）销售增速稳健，土地投资积极，融资成本优势进一步扩大。TOP5/TOP10/TOP20房企上半年销售额同比增速为4%/9%/12%，TOP5房企销售额增速放缓，TOP10~20的增速较高。2019年上半年房企整体投资强度下降，土地投资强度排名前三的分别是融创中国、世茂房地产、华润置地，投资强度分别为81.0%/78.6%/69.1%。龙头房企融资成本差距拉大，2019年上半年TOP20中加权平均综合融资成本前三低的仍旧是中海地产、华润置地、龙湖地产，分别为4.30%/4.45%/4.56%。预计下半年整体融资环境仍将趋紧，房企融资能力和销售回款的能力将面临更严峻的考验。投资建议与投资标的⚫自730政治局会议提出不将房地产作为短期刺激经济的手段后，行业的限制性政策接踵而至，且调控愈发精准，信托控前端拿地、银行控后端回款，房企融资压力陡增。伴随着政策持续收紧，板块8月大幅跑输市场，但积极因素也正在逐渐累积，行业整体估值步入历史底部区间，机构配置比例持续下降，龙头房企业绩的较高增速依旧维持，估值修复的机会正在酝酿！⚫我们看好几条主线：1）看好在融资上更游刃有余的龙头公司，推荐保利地产(600048，买入)、万科A(000002，买入)、金地集团(600383，增持)。2）看好业绩上更具弹性的龙头公司，推荐融创中国(01918，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)、荣盛发展(002146，买入)、大悦城(000031，买入)、阳光城(000671，买入)、中南建设(000961，买入)。风险提示⚫销售大幅低于预期。⚫政策调控严厉程度高于预期。利率发生明显上升。Table_BaseInfo行业评级看好中性看淡(维持)国家/地区中国行业房地产行业报告发布日期2019年09月03日行业表现资料来源：WIND、东方证券研究所证券分析师竺劲021-63325888*[e-mail]执业证书编号：S0860514060003证券分析师房诚琦021-63325888*[e-mail]执业证书编号：S0860518070003联系人孙天一[e-mail]联系人马晓东[e-mail]相关报告土地市场略回暖，房贷利率锚定LPR：2019-09-02房贷利率市场化更进一步，房住不炒仍是主基调：2019-08-25销售略有回暖，多地上调房贷利率：2019-08-25有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle房地产行业深度报告——营收业绩维持增长，行稳致远仍看龙头2目录1.综述：业绩正增长，有息负债率下降.........................................................41.1营收与业绩稳健增长....................................................................................................41.2A股上市房企盈利能力提升，港股上市房企盈利能力下滑............................................51.3有息负债率下降，A股上市房企销售回款增速下滑......................................................62.企业比较：中型房企ROE超越大型房企...................................................72.1ROE：行业整体净资产收益率与去年持平....................................................................72.2盈利能力：中型房企业绩增速高，小型房企净利率领先..............................................82.3周转能力：大型房企周转能力强..................................................................................92.4杠杆水平：大、中型房企杠杆率高..............................................................................93.TOP20：销售增速稳健，土地投资积极，融资成本差距拉大....................103.1销售：龙头房企销售额增速稳健................................................................................103.2投资：龙头房企土地投资强度有所下降.....................................................................103.3融资：低成本融资优势凸显.......................................................................................114.投资建议：首选融资、业绩双优标的.......................................................12风险提示......................................................................................................12附录.............................................................................................................12有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。HeaderTable_TypeTitle房地产行业深度报告——营收业绩维持增长，行稳致远仍看龙头3图表目录图1：2019H1A股116家房企实现营业收入9165.9亿元..........................................................4图2：2019H1A股125家房企归母净利为988.8亿元................................................................4图3：2019H1A股亏损的上市房企数量为16家.........................................................................5图4：2019H1A股116家房企中70家业绩增长.........................................................................5图5：2019H1港股主流房企营业收入10518.4亿元...................................................................5图6：2019H1港股主流房企归母净利润1311.7亿元..................................................................5图7：2019H1A股上市房企毛利率和净利率分别为32.8%和13.4%..........................................6图8：2019H1港股主流上市房企毛利率和净利率分别为31.6%和12.5%...................................6图9：2019H1A股上市房企销售回款13774.7亿元，同比增长14.5%........................................6图10：2019H1A股上市房企整体净负债率为101.9%................................................................7图11：2019H1港股主流上市房企整体净负债率为97.3%..........................................................7图12：2019H1上市房企整体ROE为6.3%，其中中型房企ROE领先于大、小型房企.............7图13：2019H1上市房企营业收入同比增长17.7%.....................................................................8图14：2019H1上市房企归母净利润同比增长14.0%.................................................................8图15：2019H1上市房企整体销售净利率为12.9%，其中小型房企