房地产行业利率环境改善基本面压力增加2019

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/19[Table_Page]跟踪分析|房地产证券研究报告[Table_Title]房地产行业利率环境改善，基本面压力增加[Table_Summary]核心观点：本周政策情况：央行完善LPR机制，地方加强市场监管本周，中央层面，国务院总理李克强强调要保持流动性合理充裕，坚持用改革办法促进实际利率水平明显下降，央行随后发布公告决定完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本。地方层面，本周多地开展市场监管活动，北京、石家庄针对住房买卖市场进行查处，南京、西安以及河南省针对住房租赁市场进行排查。海南省加强了垦区限售规范，要求垦区建设的住房不得对外销售或转让，并严格执行“一户一宅”制度。深圳市人行中心支行近日表示，深圳市将保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。本周基本面情况：8月前15天38城新房成交同比下滑5.0%基本面来看，7月统计局销售增速保持韧性，主要与房企加快推货有关，8月前半月35个重点城市销售面积同比下滑5.0%，其中二线上涨4.8%，一线、三线分别下滑12.0%、15.9%，2季度之后高频成交月度再现负增长，新推去化率小幅下降，13城移动批售比上升至1.02。在地产资金强管控的背景下，百城土地溢价率连续9周下滑，供需比也呈现回落趋势，7月新开工及投资增速分别回落2.3、1.6个百分点，投资端压力加大。利率环境改善，基本面压力增加周五国务院常务会议强调改革目的为“推动实际利率水平明显降低”以及“解决融资难问题”。周末央行15号公告启动完善贷款利率报价（LPR）形成机制改革，促进贷款利率“两轨合一轨”，LPR增加5年期以上的期限品种，为住房按揭贷利率定价提供参考。我们认为LPR作为推动实际利率降低的重要举措，所带来的信贷环境的改善将惠及各个行业，对于地产行业而言前期政策导致的融资收紧的压力将有所缓解。目前主流房企动态PE处于相对底部位置，实际利率降低有助于板块估值修复，建议加大板块整体配置比例。推荐标的方面，一线A股龙头推荐：万科A、华夏幸福、招商蛇口，二线A股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股，H股龙头关注：中国金茂、合景泰富等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。[Table_Grade]行业评级买入前次评级买入报告日期2019-08-18[Table_PicQuote]相对市场表现[Table_Author]分析师：乐加栋SAC执证号：[e-mail]分析师：郭镇SAC执证号：[e-mail]请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。[Table_DocReport]相关研究：房地产行业:中央重申“房住不炒”，融资环境趋紧2019-08-16房地产行业:中西部销售略超预期，自筹资金同比转负2019-08-15[Table_Contacts]联系人：邢莘[e-mail]-14%-4%7%17%27%37%08/1810/1812/1802/1904/1906/19房地产沪深300识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明2/19[Table_PageText]跟踪分析|房地产重点公司估值和财务分析表股票代码股票简称货币最新最近报告日期评级合理价值（元/股）EPS(元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)收盘价2019E2020E2019E2020E2019E2020E2019E2020E000002.SZ万科A人民币26.282019/04/08买入39.603.483.967.556.646.597.4919.9%18.5%001979.SZ招商蛇口人民币19.432019/03/19买入29.802.292.578.497.568.988.3321.0%19.1%600340.SH华夏幸福人民币26.052019/05/01买入36.994.936.035.284.328.918.3329.0%26.2%000069.SZ华侨城A人民币6.702018/11/01买入-1.331.425.024.715.775.4615.0%13.8%002146.SZ荣盛发展人民币8.482019/08/17买入13.522.252.483.763.432.140.1722.6%19.9%000656.SZ金科股份人民币6.682019/08/16买入7.260.971.166.905.7417.6922.8018.8%18.4%000961.SZ中南建设人民币7.632019/05/31买入10.781.081.897.084.044.594.7819.6%25.5%000671.SZ阳光城人民币6.322019/04/03买入8.890.941.256.765.0410.708.4018.0%19.5%600466.SH蓝光发展人民币5.652019/03/20买入10.041.111.725.073.2911.0011.7822.6%25.8%600208.SH新湖中宝人民币2.892019/03/18买入5.200.480.576.085.0923.1018.5010.2%10.9%600007.SH中国国贸人民币16.372019/07/08买入19.860.921.0417.7315.817.756.8811.8%11.7%000402.SZ金融街人民币7.642019/08/12买入10.311.291.475.935.1912.8110.6510.9%11.1%02007.HK碧桂园港币9.452019/04/13买入16.031.962.264.323.763.303.1523.4%18.8%01918.HK融创中国港币32.752019/04/07买入54.705.287.005.594.228.354.9827.2%26.5%00884.HK旭辉控股集团港币4.602019/04/30买入6.160.911.134.603.693.903.0021.6%21.2%02202.HK万科企业港币27.252019/04/08买入38.703.483.967.026.176.597.4919.9%18.5%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币；（3）A股及港股标的EPS货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明3/19[Table_PageText]跟踪分析|房地产目录索引地产行业政策及基本面跟踪情况..............................................................................5主要政策回顾...................................................................................................5重点城市成交情况............................................................................................6重点城市推盘及库存跟踪...............................................................................10全国土地市场供给成交情况...........................................................................13地产板块投资观点及重点公司跟踪情况.................................................................14图表索引图1：本周主要政策一览（2019.08.11-2019.08.16）............................................5图2：各城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交环比....................6图3：35城新房周均及单周成交面积（万方）......................................................7图4：35城市分线城市新房周成交环比增速（%）...............................................7图5：35城新房月度成交同环比（%）..................................................................7图6：35城分线城市新房月度成交同比（%）.......................................................7图7：35城新房成交整体年同比（%）..................................................................8图8：35城新房成交分线城市年同比.....................................................................8图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.08.09-2019.08.15）...8图10：12城二手房周均及单周成交面积（万方）.................................................9图11：12城分线城市二手房周成交环比增速........................................................9图12：12城二手房成交月度同环比....................................................................10图13：12城分线城市二手房成交月同比.............................................................10图14：12城市二手房成交整体年同比.................................................................10图15：12城市分线二手房成交年同比.................................................................10图16：13城市商品房周度推盘............................................................................11图17：13城市商品房月度推盘............................................................................11图18：13城市商品房推盘年同比趋势..............................................................