房地产行业房企拾企系列之战略和架构篇房企扩张的下半场转型带动架构扁平化2018

行业一般研究请务必阅读正文之后的免责条款部分2of23目录1.主要结论.................................................................................................42.2015~现在：多元化发展，转型领域基本确定...................................62.1.万科：城乡建设与生活服务..........................................................62.2.保利：一主两翼，布局金融和社区消费服务..............................82.3.恒大：完成地产、金融、健康、文化旅游的四大产业布局......92.4.碧桂园：打造覆盖客户全生命周期的资源整合平台.................112.5.融创：打造文旅地产....................................................................122.6.龙湖：住宅+商业地产+长租公寓+物业服务.............................132.7.中海：商业地产是核心，探索创新地产业务............................142.8.华润：重回一二线，探索多元化发展........................................152.9.绿地：房地产+大基建+大金融+大消费.....................................162.10.华夏幸福：PPP模式海内外快速复制扩张..............................173.2015~现在：差异化、专业化、扁平化.............................................183.1.万科：设立各项事业部，推动转型............................................193.2.保利：设立大区公司，从两级变为三级架构............................193.3.碧桂园：区域与职能的矩阵式管理............................................193.4.融创：三级管理架构....................................................................193.5.中海：实行项目制管理，赋予基层员工自主权........................203.6.华润：优化结构............................................................................203.7.恒大：目标计划管理体系............................................................21图表目录图1：随着房企转型业务推进，预计未来形成业务与区域的矩阵结构.6图2：目前万科旗下的租赁、商业地产和物流均有相应品牌.................7图3:2015~2017年间，万科业务覆盖城市仅扩张1成...........................8图4:平均每个城市房地产项目扩张了近1倍，达10个.......................8图5：保利的业务为“一主两翼”战略，围绕地产发展金融和社区服务..9图6:2015~2017年间，保利业务覆盖城市扩张了53%...........................9图7:平均每个城市房地产项目扩张了27%.............................................9图8：恒大由“房地产”转型为“房地产+服务业”，布局多元产业..........10图9:2015~2017年间，恒大覆盖城市数量扩张了41%..........................11图10:平均每个城市房地产项目3.4个，扩张了45%...........................11图11：截止到2017年底，碧桂园覆盖全国30个省直辖市自治区......11图12:2015~2017年间，碧桂园覆盖的城市扩张了仅55%..................12图13:平均每个城市房地产项目扩张了1.5倍，达6.7个...................12图14:2015~2017年间，融创覆盖城市扩张了4倍...............................12图15:平均每个城市房地产项目下降了26%，为4.9个......................12图16：龙湖未来的业务板块为地产开发+商业运营+长租公寓+物业服务..............................................................................................................13图17：截止2017年底，龙湖进入37个城市，聚焦一二线和都市圈.13图18:中海商业物业逐渐进入运营期，达360万方.............................14图19:2015年中海租金进入近20亿元级别后略有放缓.......................14行业一般研究请务必阅读正文之后的免责条款部分3of23图20:截止2017年底，中海系累计进入国内外62个城市.................15图21:中海发展进入内地40个城市，以华南地区为主.......................15图22：2017年华润的业务板块为“销售物业+投资物业+X”.................15图23:2015~2017年，华润区域扩张放缓，平均每个城市2~3个项目16图24:华润的住宅布局6大区域，有5个省未进入.............................16图25：截止2017年底，绿地旗下5大业务板块...................................16图26:截止2017年底，绿地的房地产项目遍及全国29个省90余个城市及海外多个国家..............................................................................17图27:2015年以来，绿地的房地产销售业务中，住宅比例上升，商办比例下降..................................................................................................17图28：2015年，华夏幸福以PPP模式协作开发建设产业新城............18图29：华夏幸福模式已输出到海外的印尼、越南等国家.....................18图30：碧桂园形成区域与职能的矩阵式管理架构.................................19图31：2017年中海职能部门和业务部门平行........................................20图32：2017年华润旗下6大区域公司，同时并行4个事业部............21表1:十大房企在过去近20年的发展战略和组织架构一览...................4表2:十大房企普遍是先城市扩张再区域深耕，除了融创和万科.........5表3:十大房企新业务布局已基本确立，主要以商业和公寓等持有型物业为主....................................................................................................5请务必阅读正文之后的免责条款部分1.主要结论组织架构是企业战略实施的手段之一。根据企业的战略目标，组织架构会进行相应的调整。本文从十大房企的历史战略和组织架构来讨论房企的发展之路。没有最佳的组织架构，只有最前瞻性的战略，以及搭配合适的架构成为最佳组合。2015年以前，房企的历史之路主要以区域扩张和业务扩张（非转型）为主，组织架构从职能型逐渐向事业部转型，到最后房地产业务基本形成三级管理架构，以事业部的形式发展转型业务，并一定程度上下放权力。表1:十大房企在过去近20年的发展战略和组织架构一览公司万科保利恒大碧桂园融创龙湖中海华润绿地华夏幸福类别战略架构战略架构战略架构战略架构战略架构战略架构战略架构战略架构战略架构战略架构90年代从深圳进入省外个别一二线城市经营架构削减至单一房地产广州-广州-佛山---重庆-内地住宅，香港商业-北京住宅和写字楼-上海-廊坊-2000~2008年三大城市群全国扩张；单一房地产业务调整为“战略总部-专业区域-执行一线”的三级架构北上广为核心全国扩张；住宅为主，商业为辅直线职能立足省会全国扩张“集团董事局-总公司高管-地区分公司高管”的三级架构一线近郊和二三线城市扩张；开拓酒店业务直线职能深耕环渤海、苏南和成渝三大区域；住宅和商业综合发展-区域聚焦，多业态全国扩张-四大区域一二线城市扩张；住宅为主，商业为辅业务与职能平行全国扩张；住宅开发+投资物业+增值服务从职能转变为业务部门全国扩张；发展超高层商业地产-发展固安工业园区产业新城-2009~2014年四大城市群全国扩张；发展城市配套服务从传统金字塔向扁平化架构转移下沉周边城市扩张；住宅为主，多元业态发展调整职能部门，尝试设立业务部门全国省级行政区域覆盖完毕；优化布局结构-继续扩张；扩大酒店和其他持有型物业从垂直管理调整为“总部-区域”两级管理架构深耕“京津沪渝杭”-五大区域深耕，增持物业地产开发和投资物业两大业务部门，地产旗下城市公司五大区域发展；向综合性房地产运营商转型调整为“总部-区域-城市”的三级架构，与职能部门平行住宅和商业同时下沉三四线，投资物业快速扩张调整为“集团总部-区域总部-城市公司”三级架构--环首都、环上海、环沈阳输出产业新城模式-2015~现在三好住宅+城乡建设与生活服务；转型方向包括租赁、物流地产、商业地产、冰雪度假、养老、教育、酒店、文化艺术等下放权力，赋予区域更大运营管理决策权一主两翼，房地产开发为主，房地产金融和社区消费服务为辅增设大区公司，调整为“总部-大区-平台”三级架构房地产+服务业，服务业包括健康、文化旅游、金融、高科技-覆盖客户全生命周期的资源整合平台优化总部职能部门。管理架构变为“总部-区域-城市”的三级架构八大区域城市扩张；打造文旅地产“总部-区域-城市”的三级架构住宅+商业地产+长租公寓+物业服务-聚焦住宅；商业地产将成为核心；探索教育、养老、物流等业务优化总部职能部门，下放权力到一线销售物业+投资物业+X，X包括建筑装饰装修及家具、长租公寓、产业基金、产业小镇、物业管理、海外业务、文化体育和康养整合区域，优化结构房地产+大基建+大金融+大消费-全国复制扩张，海外输出-数据来源：根据公司官网和公告整理、国泰君安证券研究请务必阅读正文之后的免责条款部分2015年后，十强房企主要以区域深耕为主，因为布局已基本确立。除了融创以外。融创城市扩张力度大于项目扩张。万科、华润、中海的城市扩张力度放缓表2:十大房企普遍是先城市扩张再区域深耕，除了融创和万科阶段2000~20082009~20142015~现在公司销售面积增长城市扩张项目扩张销售面积增长城市扩张项目扩张销售面积增长城市扩张项目扩张万科729%433%960%172%97%234%74%9%59%保利---103%171%140%84%53