房地产行业政策继续一城一策土地市场热度回落2019

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/18[Table_Page]跟踪分析|房地产证券研究报告[Table_Title]房地产行业政策继续一城一策，土地市场热度回落[Table_Summary]核心观点：本周政策情况：苏州四限升级，政策继续一城一策7月25日，苏州政府出台行政调控新政，非本市户籍限购条件升级，同时扩大限售范围。同时，住宅用地出让竞买保证金由此前规定的30%或以上调整为30%-50%区间，鼓励实行“限房价、限地价”出让方式，调控政策在供需两端同步收紧。此外，本周洛阳再次强调限价，株洲公积金政策边际改善，地方政府继续施行一城一策。本周基本面情况：土地市场热度回落，供给端政策收紧效果逐步体现7月前25天，我们跟踪的35个重点城市成交面积同比上涨7.1%，增速较上周小幅回落，较6月基本持平，其中15个一二线同比上涨10.7%，20个三四线同比上涨0.3%。推盘方面，7月前25天13城商品房推盘719.80万方，环比下降22.0%，同比下降23.7%，13城商品房去化周期上升至14.07个月，批售比维持在枯荣线附近。土地市场方面，100城土地市场成交面积连续3周同比下滑，7月以来累计成交建面同比下降13.8%，价格方面，单周楼面价环比回落，溢价率连续6周环比下降，土地市场热度回落，供给端政策收紧效果逐步体现。本周周观点：政策继续一城一策，土地市场热度回落当前政策面依旧以“稳地价、稳房价”为主，100城土地成交面积连续3周同比下滑，溢价率持续下降，土地市场热度回落，供给端收紧政策效果逐步体现。政策面来看，苏州四限政策升级，在供需两端同步收紧。我们认为，未来行业将在因城施策的背景下继续窄幅波动，更多的应该关注企业的阿尔法，在未来房价稳定、融资渠道收窄的基础上，头部企业在土地、融资、管理、品牌溢价各方面将全面胜出。特别是高周转经营能力突出的房企，通过自身经营效率提升获得的增长更具持续性和稳定性。推荐标的方面，一线A股龙头推荐：万科A、华夏幸福、招商蛇口，二线A股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团，H股龙头关注：中国金茂、合景泰富等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。[Table_Grade]行业评级买入前次评级买入报告日期2019-07-28[Table_PicQuote]相对市场表现[Table_Author]分析师：乐加栋SAC执证号：[e-mail]分析师：郭镇SAC执证号：[e-mail]请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。[Table_DocReport]相关研究：房地产行业:销售规模历史新高融资收紧投资意愿下降2019-07-25房地产行业:业绩普超预期，头部优势显现2019-07-21房地产行业:龙头逻辑不变，继续建议加大行业配置2019-07-07[Table_Contacts]联系人：邢莘[e-mail]-19%-9%0%10%19%29%07/1809/1811/1801/1903/1905/19房地产沪深300识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明2/18[Table_PageText]跟踪分析|房地产重点公司估值和财务分析表股票代码股票简称货币最新最近报告日期评级合理价值（元/股）EPS(元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)收盘价2019E2020E2019E2020E2019E2020E2019E2020E000002.SZ万科A人民币29.962019/04/08买入39.603.483.968.617.576.597.4919.9%18.5%001979.SZ招商蛇口人民币21.052019/03/19买入29.802.292.579.208.208.988.3321.0%19.1%600340.SH华夏幸福人民币31.002019/05/01买入36.994.936.036.295.148.918.3329.0%26.2%601155.SH新城控股人民币27.102019/03/13买入47.876.477.484.193.628.9010.9133.1%27.6%000069.SZ华侨城A人民币7.422018/11/01买入-1.331.425.565.225.775.4615.0%13.8%002146.SZ荣盛发展人民币9.072019/04/29买入13.522.252.684.033.382.630.5822.6%21.2%000961.SZ中南建设人民币8.572019/05/31买入10.781.081.897.954.544.594.7819.6%25.5%000671.SZ阳光城人民币6.792019/04/03买入8.890.941.257.265.4110.708.4018.0%19.5%600466.SH蓝光发展人民币6.382019/03/20买入10.041.111.725.733.7211.0011.7822.6%25.8%600208.SH新湖中宝人民币2.972019/03/18买入5.200.480.576.255.2323.1018.5010.2%10.9%600007.SH中国国贸人民币16.352019/07/08买入19.860.921.0417.7115.797.756.8811.8%11.7%02007.HK碧桂园港币11.082019/04/13买入16.031.962.264.974.323.303.1523.4%18.8%01918.HK融创中国港币37.302019/04/07买入54.705.287.006.254.718.354.9827.2%26.5%00884.HK旭辉控股集团港币5.282019/04/30买入6.160.911.135.184.163.903.0021.6%21.2%02202.HK万科企业港币30.902019/04/08买入38.703.483.967.826.876.597.4919.9%18.5%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币；（3）A股及港股标的EPS货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明3/18[Table_PageText]跟踪分析|房地产目录索引地产行业政策及基本面跟踪情况..............................................................................5主要政策回顾...................................................................................................5重点城市成交情况............................................................................................6重点城市推盘及库存跟踪...............................................................................10全国土地市场供给成交情况...........................................................................13地产板块投资观点及重点公司跟踪情况.................................................................15图表索引图1：本周主要政策一览（2019.07.22-2019.07.26）...........................................5图2：各城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交环比....................6图3：35城新房周均及单周成交面积（万方）......................................................7图4：35城市分线城市新房周成交环比增速（%）...............................................7图5：35城新房月度成交同环比（%）..................................................................7图6：35城分线城市新房月度成交同比（%）.......................................................7图7：35城新房成交整体年同比（%）..................................................................8图8：35城新房成交分线城市年同比.....................................................................8图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.07.19-2019.07.25）...8图10：12城二手房周均及单周成交面积（万方）.................................................9图11：12城分线城市二手房周成交环比增速........................................................9图12：12城二手房成交月度同环比....................................................................10图13：12城分线城市二手房成交月同比.............................................................10图14：12城市二手房成交整体年同比.................................................................10图15：12城市分线二手房成交年同比.................................................................10图16：13城市商品房周度推盘............................................................................11图17：13城市商品房月度推盘............................................................................11图18：13城市商品房推盘年同比趋势.................................................................11图19：13城市商品房月度批售比........................................................................11图20：13城市商品房库存与去化周期..