第一太平戴维斯2019中国住宅2019513页

SPOTLIGHTSavillsResearch中国住宅-2019•十城价格走缓•住宅租赁多元化发展中国的住宅市场化历史并不久，在其不断发展的进程中，曾多次受到应对市场过热的政策调整，到现在已经历了多轮周期。最新一轮的房地产降温始于2017年下半年，旨在应对上半年由于投机性投资和开发商融资成本较低等综合因素造成的住宅价格强劲增长：共计有22个城市实施了不同程度的房产限购政策；首套住房首付款基本维持在30-40％，第二套住房的比例则高达60-70％；在一些银行，住房贷款利率甚至在基准贷款利率的基础上上浮了20％。虽然2019年初在“因城施策”政策指导下，部分城市适度松绑限购，但楼市整体基调仍以稳定为主，整体放松程度依然有限。与前几轮调控不同的是，此轮调控政策除了抑制需求，还针对供应面制定了若干细则，尤其在鼓励提供租赁住房方面。中国住宅租赁市场改革始于2015年，但直到2016年底至2017年，整体政策支持才变得逐渐清晰，并取得了阶段性的进展。土地市场上出现了租赁住宅用地，政府也为租赁住宅开发开辟了新的融资渠道和税收优惠。在租售并举及限购限售政策加持下，一线城市的平均交易价格已经趋于稳定。另一方面，政府在这一轮调控中加大了对金融体系，尤其是非金融公司债务水平上升的应对措施。过去十年中，包括开发商在内的许多公司通过增加净负债来推动业务扩张，这一举措在增加市场流动性、降低开发商融资成本的同时，也不断推升了整体债务水平。在过去的12-18个月中，传统融资渠道变得愈发艰难，大多数行业（包括房地产）的债券发行和银行贷款受到更严格的控制。面对交易量放缓、信贷扩张冻结的开发商无疑正在经历一段艰难时期。大环境的不确定性甚至激发了万科这样的头部房企高喊“活下去”的忧患意识。为渡过“寒冬”，开发商开始了洗牌及整合过程。大企业更多的开始从较小的企业收购资产，或直接收购较小的企业。同时，开发商也在尝试多元化的投资组合模式，积极涉足到长租公寓等受政府支持的业态，不断拓宽融资渠道。资产支持证券（ABS）及尚待立法支持的房地产投资信托基金（REITs）等新的融资渠道将为开发商在长租公寓等领域创造有效的退出机制。居有所安2savills.com.cn/researchsavills.com.cn/research3在过去三十年中，受到经济繁荣、人口快速增长和城镇化的推动，中国住宅市场得到了蓬勃发展。然而现阶段，人口增速已经进入下行通道，相关研究预计到2030年中国人口总量或将开始下降。事实上，自2013年起，中国的劳动人口已经开始萎缩，同时城镇化率也已达到60%，城镇化进程日渐放缓。经济增速则在2018年下降至6.6％。这一切都在潜移默化地影响着住宅市场的发展。尽管商品住宅竣工量出现下降，同时城镇化和人口增长等传统驱动力增速放缓，政府数据显示中国住宅销售总额仍保持增长态势。现阶段的增长或得益于商品房的预售模式，而预售所得则由开发商继续投入现阶段的开发建设或为其他开发项目提供支持。政府数据显示，目前中国有接近80%的新建商品房销售采用预售模式。作为开发商融资的重要资金来源，预售款在开发商总融资额中占到了约32.7％的比重。然而，预售模式的缺点也显而易见：与现房相比，由于期房工程质量的不可预见性，交接条件或无法满足买家的期望；此外，买家还可能面临工程延期或烂尾风险。据统计中国现阶段城镇人口约为8.31亿，按照人均居住面积37平方米粗略计算，城镇地区的住宅存量约为310亿平方米。而按照销售均价人民币每平方米8,500元计算，中国城镇住宅市场存量的总体估值约人民币263万亿元（折合约39万亿美元），相当于目前GDP的三倍。一直以来，住宅也是中国家庭最重要的财富保值或升值的载体。瑞士信贷在其2018年全球财富报告中估计，中国房产价值约占家庭总财富的62％，而在美国，这一比例仅为28％。鉴于房产在中国家庭财富的占比之高，住宅市场的稳定对于社会稳定起着至关重要的作用。在市场疲软时期，政府通过随着需求增长放缓，商品住宅竣工量也随之下降。中国商品住宅竣工量在2014年达到峰值（8.1亿平方米）。此后该数字略有波动，在2018年下降至6.6亿平方米。统计截至2017年末，城镇人均建筑面积达到36.9平方米、农村地区为46.7平方米。2018年全年，中国住宅销售总额增长至人民币12.6万亿元，同比增长了14.7％；全年销售面积共计约148万平方米，平均价格为人民币每平方米8,500元。1.0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%-15015304560759010512019551960196519701975198019851990199520002005201020152020202520302035204020452050来源联合国人口司、第一太平戴维斯研究部3.0%15%30%45%60%75%90%02004006008001,0001,20099000102030405060708091011121314151617来源国家统计局、第一太平戴维斯研究部2.-10%0%10%20%30%40%50%-20002004006008001,00000010203040506070809101112131415161718来源国家统计局、第一太平戴维斯研究部5.-20%0%20%40%60%80%100%来源瑞士信贷、第一太平戴维斯研究部4.6.02,0004,0006,0008,00010,0000369121500020406081012141618-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%2011120117201212012720131201372014120147201512015720161201672017120177201812018720191来源国家统计局、第一太平戴维斯研究部来源国家统计局、第一太平戴维斯研究部市市限制土地供应等政策手段支持住房需求，从而支撑起了市场价格。另一方面，房产对于大多数人而言既是个人财务安全的保障，也是婚姻的先决条件以及社会地位的象征，因此住房也需要维持一定的可负担性。受到市场期望变化及自住买家和投资客相互制约的影响，中国住宅市场一直徘徊在过热和约束之间。虽然政府政策一直在限制投机行为，同时鼓励自住需求，但政策与执行力度难以统一，因而投机者总是有机可乘。这种现象在监管相对较弱的小市场中尤为明显。随着近年来“认房认贷”等政策的推行，对于投机行为的约束正变得愈发强力。4savills.com.cn/researchsavills.com.cn/research5市场市场回顾6savills.com.cn/researchsavills.com.cn/research7十城各区一手商品住宅成交均价，2019年第一季度上海黄浦区126,900长宁区98,200闵行区64,700松江区43,200青浦区44,600宝山区47,100普陀区80,800静安区135,200虹口区97,600杨浦区88,900浦东新区88,500徐汇区93,800北京昌平区44,700西城区99,800东城区90,100顺义区36,300通州区49,000大兴区43,400朝阳区65,300丰台区72,000海淀区42,200石景山区54,500门头沟区38,700房山区38,100广州越秀区65,300天河区45,300白云区45,300荔湾区46,700海珠区51,300番禺区28,900黄埔区23,900深圳龙岗区40,500盐田区47,800罗湖区71,100福田区92,900南山区82,200宝安区49,200来源中国指数研究院、第一太平戴维斯研究部单位人民币每平方米嘉定区39,400市场市场回顾成都新都区10,200锦江区17,400成华区15,200青羊区16,100武侯区18,600龙泉驿区10,900金牛区13,900郫都区10,500温江区8,900双流区13,200重庆渝北区13,600渝中区21,300南岸区13,500江北区14,100巴南区9,900大渡口区9,200九龙坡区9,100沙坪坝区10,000北碚区11,200南京浦口区24,800鼓楼区39,400秦淮区49,900江宁区23,400雨花台区34,100建邺区38,500玄武区32,700栖霞区26,500杭州拱墅区43,000下城区54,200江干区41,600上城区68,500滨江区49,400萧山区28,200西湖区35,900余杭区22,800富阳区19,200天津北辰区18,400红桥区34,600河北区30,900河东区34,000和平区51,400南开区38,600河西区38,500西青区22,900东丽区15,900津南区13,700武汉东西湖区12,400汉阳区15,200硚口区16,000江汉区18,600江岸区16,100黄陂区8,600武昌区24,500洪山区13,900青山区16,6008savills.com.cn/researchsavills.com.cn/research9市场市场回顾不同于企业家及受益于政策红利的传统的豪宅买家，我们看到越来越多城市中产买家在豪宅市场出现。他们既有从事金融、地产、贸易等行业的专业人士，也有互联网经济下的城市新贵。随着人口政策的逐步开放，豪宅市场也涌现了更多三口、四口等家庭客户。作为高端改善型买家，他们对居住品质以及生活配套关注度较高；对于城市中产买家，居所除了居住属性外还兼具社交名片的作用；从投资角度来看，比较金融产品及房产，豪宅对这些纯投资客而言往往也具有一定的金融投资属性。近年来，在豪宅市场涌现了大批年轻创业者或海归高知群体。他们对市中心的核心地段往往具有较强偏好。此外，如明星职业炒股、网红、微商等当下收入迅速增长行业的城市新贵，他们既需要时尚地标以匹配话题性，也希望通过投资房地产来保障自己的收益。整体来看，豪宅买家也有年轻化的趋势。从2017年开始，豪宅开发商的认识发生了微妙的变化。之前的竞争是竞争产品的硬件部分，客户较为关注核心地段、偏好“看得见的奢华”。市中心盘在这块的投入差距不大，买家也出现视觉疲劳。现在客户更青睐长期的、高品质的管理服务、以及设备设施维护等，他们既希望有环伺左右的高水准服务，同时也有宜居、智能等层面的诉求。上海是国际大都市，海纳百川，客群不单单是国内高净值人士。在政策从严的时间空档，开发商有时间思索未来豪宅产品的竞争力、立足点以及发展方向。如果2019到2020年，市场管控在相对健康的轨道上，下一阶段会有更多差别化的产品呈现。目前第一阶段注重产品本身打造，而第二阶段则注重个性化需求，更强调产品客群的特征分层化。海外其实有很多豪宅，他们的硬件设施在现阶段可能已经略显陈旧，然而在人员服务方面却令人倍感舒适。服务人员对于每一位住户的名字及喜好都了然于胸，使得住户有了定制化的感受。在豪宅的打造上，买家需求往往是首要考虑的重点。随着客户需求的演变，开发商也在不断思考如何通过产品及服务来迎合需求端的变化。豪宅买家的年轻化趋势也令他们开始更加关注年轻客户的观念。此外，境外豪宅的趋势也是开发商较为关注的点。开发商会通过对境外豪宅的考察在产品打造及理念更新上汲取灵感和经验。另一方面，我们注意到市中心的地块更多地开始通过城市更新项目来获得。其中往往有一些不可拆除的历史保护建筑需要予以保留延续。利用何种技术手段予以保护以及如何将其与豪宅产品相互融合非常值得思考。这些历史保护建筑所承载的文化价值可以为产品带来特殊的人文气息。如何保留或在允许的情况下进行用途改造使得这些历史建筑焕发新的生命、达到双赢，成为了新的挑战。地一直以来，开发商对于土地储备都是十分看重的。对许多城市而言，市中心的土地已经十分稀少，许多住宅用地都在城市外围以及新的开发区，而这些土地的价格相对地段而言并不低。考虑到全生命周期的投入成本，开发商会发现有些地块的开发最后盈利性其实存在疑问。因此，现阶段开发商在拿地前会进行更加充分的论证与审慎思考，在土地购买上较以往更趋理性。