高力国际上海2018Q4写字楼市场概览201935页

上海写字楼市场（核心区与次中心区）应于2019年迎来约268万平方米的新增供应，而需求则或因宏观经济增长放缓而有所回调。因此我们做出以下预测：2019年空置率或将大幅攀升，并于2020年保持相似高位。但随后应于2021-23年逐年下行至19.8%左右。平均租金应将于2019年内同比下跌约4.4%，并于2020年企稳，随后在2021-23年中稳健上行。业主之间对于租户的竞争将于2019年内加剧，租户的搬迁意愿或将因此提升。品质好、可及性高且拥有价格优势的新项目将保持市场竞争力。租户可考虑在未来的数个季度中与业主谈判新的租约。总结与建议高力季报写字楼|上海|Q42018|2019年2月15日2019全年2018–23年度均值Q42018江鹏高级经理|研究|华东区[e-mail]相对于2017与2018年，预计写字楼市场需求将因宏观经济增长放缓而于2019年走弱，但随后应于2020-23年企稳。2019-23年写字楼新增供应总量约为737万平方米（7,930万平方英尺），其中2019年供应量超总量的1/3。平均租金或将于年内下行并于2020年走平，随后于2021-23年随需求的企稳而回升。空置率或将因大量供应与需求走弱于2019年大幅攀升，并于2020年保持相似高位。但随后应于2021-23年逐年下行至19.8%左右。人民币8.88元（每平方米每天）人民币8.49元（每平方米每天）-0.5%-4.4%15.9%23.9%-0.3pps8.0pps2019年末/同比105万平方米268万平方米人民币8.93元（每平方米每天）0.2%19.8%-0.8pps2023年末/2018–23年均增速111万平方米142万平方米Q4季末/环比137,000平方米214,000平方米需求供应租金空置率租金下行压力或将使租户受益2018年第四季度上海甲级写字楼市场报告2高力季报写字楼|上海|Q42018|2019年2月15日核心区：租金承压或将使租户受益图1：上海核心区甲级写字楼空置率与租金走势（2013-2018）（人民币每平方米每天）人民币10.35每平方米每天租金租金增速0.0%环比供应35,000平方米需求56,000平方米742万平方米总存量8.929.3010.1410.4410.2310.357.90%5.50%4.80%10.20%13.80%10.00%0%5%10%15%20%25%6.07.08.09.010.011.01Q132Q133Q134Q131Q142Q143Q144Q141Q152Q153Q154Q151Q162Q163Q164Q161Q172Q173Q174Q171Q182Q183Q184Q18RentVacancyRate来源：高力国际研究部图2：上海核心区写字楼未来展望10.4410.2310.3510.3110.4810.7411.0211.3642.295.640.866.433.929.834.120.17.959.963.543.236.336.739.025.310.2%13.8%10.0%12.1%11.3%10.1%9.2%8.4%2016201720182021F2022F2023F2019F2020F空置率租金（人民币每平方米每天）供应与需求（万平方米）来源：高力国际研究部2018年第四季度，核心区仅有一个新项目入市——位于陆家嘴的瑞明大厦，但宏观经济的下行压力使市场需求走弱。随着2019年内新增供应增多，预计核心区的空置率虽在2018年底降至10.0%，但将于2019年有所攀升。业主间的竞争或将因此加剧，从而引起租金的下调与租户搬迁意愿的提升。有办公租赁需求的租户可考虑借机在未来的数个季度中与业主谈判新的租约。我们预计2020-23年随市场需求的企稳以及有限的供应，租金将恢复上行。租金空置率2018年第四季度空置率10.0%3高力季报写字楼|上海|Q42018|2019年2月15日次中心区：大量供应将推高空置率图3：上海次中心区甲级写字楼空置率与租金走势（2013-2018）（人民币每平方米每天）人民币6.66每平方米每天租金租金增速-0.5%空置率24.8%供应179,000平方米需求81,000平方米494万平方米总存量次中心区市场的新兴板块于2018年迎来了16个新项目，其中5个于第四季度竣工。预计市场供应量较大的整体态势将持续，并将于2019年达到顶峰——超200万平方米（2150万平方英尺）的项目将于年内竣工入市。业主或将因此给予更加优惠的条款吸引租户。预计平均租金在2018年第四季度环比下降0.4%后因激烈竞争于2019年继续下调4%。投资：境外买家主导四季度市场受国内去杠杆政策的持续影响，国内买家融资仍受限，外资因此借机购入多项资产。2018年第四季度上海投资市场共录得23项大宗交易，交易总额约87.8亿美元。其中外资购入其中的9项，占交易总额的68%。资产类型方面，写字楼与商务园区的办公楼宇仍最受投资人青睐。季内共录得19项相关大宗交易，其交易总额占比高达92%。表2：2018Q4上海主要写字楼大宗投资交易项目卖家买家单价（人民币/平方米）GFA（平方米）交易金额（百万人民币）星港国际中心上港集团凯德64,356303,00019,500丰树商业城丰树黑石31,500264,1458,321万象城一期华润资本基汇资本46,00060,8072,797路发广场中路景瑞62,12356,3403,500海洋大厦亚腾资产管理基汇资本58,00050,4482,926东方纯一IDG资本某境外投资人65,00043,0952,801浦发大厦海航凯德67,46540,0212,700上海富源置地广场中华企业/融创大地财险87,24335,3613,085置汇旭辉广场S4旭辉普洛斯56,00026,3171,474核心区/次中心区项目行政区面积（平方米）面积（平方英尺）核心区瑞明大厦浦东35,000377,000次中心区晶耀前滩T1浦东26,000283,000次中心区晶耀前滩T2浦东26,000283,000次中心区前滩世贸中心T3浦东55,000592,000次中心区莘庄中心闵行29,000312,000次中心区光大安石中心杨浦42,000452,000表1：上海写字楼2018Q4新增供应（核心区与次中心区）5.205.526.156.336.356.6615.8%16.9%22.4%12.4%26.4%24.8%0%10%20%30%40%50%60%3.04.05.06.07.01Q132Q133Q134Q131Q142Q143Q144Q141Q152Q153Q154Q151Q162Q163Q164Q161Q172Q173Q174Q171Q182Q183Q184Q18RentVacancy来源：高力国际研究部租金空置率2018年第四季度来源：高力国际研究部4高力季报写字楼|上海|Q42018|2019年2月15日图4：上海核心区与成熟次中心区子市场表现（2018Q3-2018Q4）浦东核心区平均租金受去杠杆政策影响持续下行；而浦西核心区则因长宁与静安新项目去化速度良好，支撑平均租金走高。第四季度季内租赁市场出现多个大面积的搬迁交易，主要原因为新近入市的项目品质较高且租金更有吸引力。我们预计该趋势将于2019年内持续。成长较快的产业，如新能源汽车在写字楼中呈扩张态势，其中包括本土品牌蔚来与拜腾。来源：高力国际研究部空置率租金空置率租金空置率租金空置率租金长宁静安徐汇黄浦陆家嘴普陀新静安虹口空置率租金空置率租金空置率租金空置率租金竹园花木空置率租金空置率租金子市场：静安与长宁表现较为优异项目租户面积（平方米）置汇旭辉广场S2平安30,000中国人寿金融中心国家开发银行25,000长宁国际发展广场远景能源25,000上海梦中心T1暴雪11,000世纪汇T2富国基金11,000金茂大厦中宏保险7,700前滩世贸中心一期杜邦7,000晶耀前滩蔚来金融2,500长宁来福士T1拜腾2,300表2：2018Q4上海主要写字楼租赁交易2…3Q184Q187.033Q184Q188.1%3Q184Q186.683Q184Q1818.1%3Q184Q186.163Q184Q185.4%3Q184Q188.193Q184Q1815.9%3Q184Q1812.033Q184Q185.2%3Q184Q189.563Q184Q187.8%3Q184Q189.303Q184Q189.2%3Q184Q1811.593Q184Q187.2%3Q184Q187.673Q184Q183.8%3Q184Q189.333Q184Q18Copyright©2019ColliersInternationalTheinformationcontainedhereinhasbeenobtainedfromsourcesdeemedreliable.Whileeveryreasonableefforthasbeenmadetoensureitsaccuracy,wecannotguaranteeit.Noresponsibilityisassumedforanyinaccuracies.Readersareencouragedtoconsulttheirprofessionaladvisorspriortoactingonanyofthematerialcontainedinthisreport.关于高力国际集团高力国际集团公司（纳斯达克证券交易所及多伦多证券交易所股票代码：CIGI）是行业顶尖的全球房地产服务及投资管理公司，在全球69个国家拥有超过13,000名专业人员，业务遍及世界最重要的市场。作为发展最快的全球上市房地产服务公司，2017年高力国际录得企业营业收入23亿美元（若包含联营公司则为27亿美元）。凭借锐意进取的企业文化和显著的内部股权比例，高力国际致力于向世界各地的房地产用户、业主及投资者提供全面的优质服务，并通过投资管理平台，协助打理来自全球众多知名地产投资机构价值超过250亿美元的资产。高力国际专业人员不断创新思维、交流共享，向客户提供周到创新的建议，协助客户加速他们的成功。高力国际超过任何其他房地产服务公司，连续13年入围IAOP（国际外包专业协会）全球外包100强。《商业地产管理》连续两年评选高力国际为最佳地产管理公司。高力国际拥有一支经验丰富且占显著股权的优秀管理团队，成功超过20年持续为客户及股东创造逾20%的年收益率。有关高力国际的最新消息，请造访官网新闻中心或关注官方新浪微博主要作者：江鹏高级经理|研究|华东区[e-mail]如需更多资讯，请联系：邓懿君董事总经理|中国区[e-mail]沈寅董事总经理|华东区[e-mail]夏思坚执行董事|研究|亚洲[e-mail]邱义昇高级董事|研究|中国区[e-mail]