高力国际成都2019Q1写字楼市场概览20194305页

数据来源：高力国际研究部租金：平均含税账面租金；人民币元每平方米每月；pp:百分点本季度无新项目入市，全市甲级写字楼平均租金维持稳定，空置率下降。2019年成都将迎来34万平方米的新增供应，受宏观经济放缓的影响，需求将下降，空置率的下降速度将放缓，租金承压。展望未来，高力国际预测2020-2022年供应量的放缓促使空置率下降，2023年新增供应再次达到高峰，空置率或将再次回升。2019年基于业主对市场的信心租金将维持稳定，2020-2023受市场需求回暖及高品质项目的支撑，租金将维持稳定上升的趋势。2019年CBD将有新项目入市为在城市核心区域寻找写字楼空间的租户提供选择。2019年业主间竞争加剧，品质好性价比高的新项目将更能吸引租户。总结&建议高力季报写字楼|成都|2019年第一季度|2019年4月30日相较于2017与2018年，预计写字楼市场需求将因宏观经济增长放缓而于2019年放缓。本季度因租赁需求下滑，仅录得5.2万平方米的净吸纳量。本季度无新项目入市。2019-2021供应量将有所回升，并于2023年达到峰值，预计未来五年，共有190万平方米的新增供应量，其中大部分位于非核心区域。受到大量新增供应的影响，2019年租金或将承压，随后于2020-23年随需求的企稳而回升，高力国际预测2019-2023年租金将保持2%的年均增速。2019年空置率将小幅下降，2020-2022年随着新增供应的放缓及需求的增长，空置率将保持下降趋势。2023年供应量达到峰值将带动空置率再次上升。RMB106.8RMB106.80.5%0%15.5%14.7%-1.8pp-0.8pp2019底2019底/同比360,000sqm340,000sqmRMB115.62%14.5%-0.2pp2019–23年平均年平均增长率2019–23340,000sqm380,000sqmQ12019Q1/环比51,976sqm0sqm需求供应租金*空置率需求放缓，租金维持稳定邓兆楠分析师|研究|华西区[e-mail]2高力季报写字楼|成都|2019年第一季度|2019年4月30日主要租赁交易Q12019川航广场平安金服金融16,000中海国际招商蛇口房地产4,000银泰松下电子300凯德天府雷蛇TMT700项目租户行业面积租赁市场及租金表现需求放缓受到宏观经济放缓以及第一季度春节长假的影响，2019年第一季度成都写字楼市场需求下降。同时，受2018年金融监管政策影响的延续，部分非传统金融公司退租，因此第一季度仅录得净吸纳量5.2万平方米，环比下降35%，同比下降65.5%。从新增租户来源来看，本季度，传统金融行业与TMT，及房地产行业一起成为了全市需求的主要来源。非核心区：城南空置率下降高新区经济保持稳定，其中地区生产总值位列全市第一，同比增长9.8%，高于全市平均增速，健康的经济态势支持城南市场的空置率进一步下降。成都超过65.8%的总净吸纳量集中在金融城和大源这两个子市场。大源子市场以良好的表现继续引领全市，录得最高的净吸纳量2.2万平方米，空置率环比下降3.7个百分点至18.5%。与核心区域相比，该子市场以较低的租金以及较高的性价比吸引着租户选择此区域。金融城子市场连续6个季度无新增供应，坚实的需求支撑空置率环比下降2.7个百分点至5%，为全市最低空置率。截至2019年第一季度末，成都市录得空置率约15.5%，环比下降1.8个百分点。根据高力国际研究部统计，目前成都近50%的甲级写字楼内均有灵活办公，市场趋于饱和，行业竞争压力增加，2019年其扩张速度放缓，且暂无合适的大面积甲级写字楼供应，联合办公运营商持续在核心区域寻找合适的非写字楼商业物业，本季度录得WeWork于航天大厦商业裙楼租赁5000平方米。2029616587481071341431511521038052新增供应净吸纳量成都甲级写字楼季度新增供应、净吸纳量和入驻率(‘000平方米)80%69.4%68.3%72.5%65.7%76.5%82.7%84.5%1Q193Q182Q181Q184Q173Q172Q174Q18数据来源：高力国际研究部数据来源：高力国际研究部3高力季报写字楼|成都|2019年第一季度|2019年4月30日94.596.599.9102.5104.8106.1106.3106.8-13%-8%-3%2%7%12%91.0096.00101.00106.00111.00116.00121.00平均账面租金同比变化金融城子市场租金小幅上涨金融城子市场租金连续8季度小幅上调，得益于区域内部分租赁成熟的高品质项目需求旺盛空置率下降，业主上调租金。因此租金环比上涨1.5%至人民币111.7元每平方米每月。带动全市租金环比微涨0.5%至人民币106.8元每平方米每月。未录得整售交易本季度成都写字楼投资市场依然平静，暂无写字楼整售交易。未来五年我们认为大源子市场将拥有最高的投资回报率，未来五年大源的新增供应仅占全市的9%，成都第二个CBD的定位，以及坚实的需求，将促使租金在未来大幅提升，从而推动收益率进一步上涨。东大街天府广场大源成华金融城人民南路18.4%113.49.8%99.518.5%105.45.4%10022.7%107.25%111.7空置率平均租金（人民币每平方米每月）成都各子市场概览成都主要需求行业表现消费服务TMT专业服务非传统金融传统金融成都甲级写字楼租金（人民币每平方米每月）2Q173Q174Q171Q182Q183Q184Q181Q19数据来源：高力国际研究部数据来源：高力国际研究部数据来源：高力国际研究部4高力季报写字楼|成都|2019年第一季度|2019年4月30日高力季报463135341434391262480457485360384339301315新增供应净吸纳量空置率租金(人民币每平方米每月)供应&需求(000’平方米.)201720182021F2022F2023F2019F2020F30.6%17.3%14.9%14.5%14.4%12.6%14.8%99.9106.3106.8108.0111.0115.6115.6展望未来2019年预计有34万平方米的新增供应竣工入市，成都甲级写字楼的总存量将被推升至328万平方米，金融城及大源子市场坚实的需求将带动整体空置率在2019年底小幅下降至14.9%。随后，2020-2022年共有108.6万平方米的新项目，回暖的需求有望将空置率逐年拉低，并使其于2022年底降至12.6%。2023年供应量将重回顶峰，约有48万平方米的新增供应入市，空置率将被推升至14.8%。租金方面，2019年应保持平稳态势，随后我们预计回暖的需求将支撑业主信心，因此租金将于2020-2022年恢复增长，年均增幅约为2.7%，2023年受短期内过量的供应，我们预计租金将停止增长，维持稳定。数据来源：高力国际研究部关于高力国际高力国际集团公司（纳斯达克证券交易所及多伦多证券交易所股票代码:CIGI）是行业领先的全球房地产服务公司，在全球68个国家拥有超过14,000名专业人员。作为发展最快的全球上市房地产服务公司，2018年高力国际录得企业营业收入28亿美元（若包含联营公司则为33亿美元）。凭借锐意进取的企业文化和显著的内部股权比例，高力国际致力于向世界各地的房地产用户、业主及投资者提供全面的优质服务，并通过投资管理平台，协助打理来自全球众多知名地产投资机构价值超过260亿美元的资产。高力国际专业人员不断创新思维、交流共享，向客户提供周到创新的建议，协助客户加速他们的成功。高力国际超过任何其他房地产服务公司，连续13年入围IAOP（国际外包专业协会）全球外包100强。《商业地产管理》连续两年评选高力国际为最佳地产管理公司。高力国际拥有一支经验丰富且占显著股权的优秀管理团队，成功超过20年持续为客户及股东创造逾20%的年收益率。如需了解更多有关高力国际的最新新闻，请登陆官网新闻中心或关注官方新浪微博,也可扫描右方二维码，关注高力国际官方微信：免责声明：本文件由高力国际准备，仅作广告和参考之用。高力国际未对其中的信息，包括但不限于其内容、准确性和可靠性作出任何明示或默示的保证、陈述或承诺。任何有意者应自行求证信息的准确性。高力国际明确排除适用所有由本文件得出的推测或默示的条款、条件和保证，对由此引发的损失和损害亦不承担任何责任。此出版物的版权由高力国际和/或其许可方所有。©2019主要作者:邓兆楠分析师|研究|华西区[e-mail]如需更多咨询，请联系:邓懿君董事总经理|中国区[e-mail]孙超董事总经理|华西区[e-mail]夏思坚执行董事|研究|亚洲[e-mail]邱义昇高级董事|研究|中国区[e-mail]张潇嘉高级经理|研究|华西区[e-mail]