高力国际长三角一体化赋能下杭州地产市场发展的观察2018

长三角一体化赋能下杭州地产市场发展的机遇洞察高力专题报告物业市场|杭州|2018年9月12日沈巍副董事|研究|华东区[e-mail]陈铁东董事|研究|华东区[e-mail]宋宜鸿经理|研究|华东区[e-mail]2高力专题报告物业市场|杭州|2018年9月12日长三角城市群的构建是中国经济发展的重要驱动力。长三角一体化的进程对于杭州地产市场来说，蕴藏着怎样的机遇呢？我们给的建议如下：从业主的角度：面对来自钱江世纪城等新兴区域大量的高品质写字楼新增供应，建议业主通过增加自持面积的比例，而不是散售物业的方式，来提升楼宇的形象，通过有效的资产管理来提升楼宇的吸引力。租赁策略方面，我们建议写字楼业主可以关注联合办公市场，优先考虑那些主流的联合办公运营商作为潜在的合作伙伴，鉴于他们往往具有良好的品牌知名度、服务质量、设计水准、社区运营管理能力以及较强的揽客能力。从投资者和开发商的角度：我们推荐的投资机会主要包括位于新兴市场的零售物业，像城西和城北区域，当地的居住人口较为庞大且购买力强劲。摘要与建议写字楼来自互联网和TMT行业的租赁需求仍将保持活跃。联合办公运营商将会进一步扩张他们的版图，来自不同运营商之间的兼并和收购或将有所增加。杭州作为长三角城市群南翼的中心城市，是中国重要的电子商务发源地，并在中国的科技及创新产业中发挥着重要的作用。那么在长三角一体化、后G20峰会及即将召开的2022年亚运会的背景下，会对杭州商业及物流地产市场产生怎样的影响呢？零售物业随着科技+商业的发展，传统的电子商务巨头或将开辟更多实体店。线上和线下相融合的全渠道零售在短期内将会受到越来越多零售商的欢迎。商务园区科技产业将继续驱动市场需求。在不断完善的基础设施及商业配套的支撑下，未来科技城区域在未来三年或将受到青睐。物流杭州电子商务产业的持续发展及制造业的回暖将会刺激大量的物流仓储物业需求。在不断完善的基础设施及交通通达性的带动下，未来科技城区域将受到潜在投资者的青睐。在电子商务产业蓬勃发展的驱动下，物流仓储物业将会成为投资者主要考虑的一大投资选项。我们建议可以关注下萧山和余杭区域的投资机会，该区域未来新增供应比较充足。从租户的角度：对联合办公运营商来说，我们推荐钱江新城作为其进一步扩张的地域选择，该区域充足的新增供应能提供许多选择及优惠的租金。对于科技类租户来说，我们建议其可以关注未来科技城作为其寻求扩张和新租的选择，考虑其未来的新增供应及不断完善的基础设施配套和交通的通达性。对于金融类租户来说，位于钱江新城及钱江世纪城的新增供应将为其及新设企业的搬迁和扩租提供一定的选项，鉴于该区域优惠的租金及交通的易达性。对于零售商来说，我们建议其利用新技术（例如大数据和人工智能）来分析消费者的消费行为，从而调整销售策略来使销售收入最大化。3高力专题报告物业市场|杭州|2018年9月12日目录研究背景4杭州城市发展概览8杭州物业市场回顾与展望14物业市场预测22附录-城市竞争力主要指标对比23页码4高力专题报告物业市场|杭州|2018年9月12日研究背景城市群正成为全球化背景下国际分工协作体系中最重要的地理单元。着眼于有效的规划、有效的管理和可持续发展的城市群将成为未来国家竞争力和经济发展的关键。城市群是一种会对发达和综合型城市产生影响的重要地理单元。当城市间的关系从竞争转为合作竞争时城市群就产生了。基于相邻城市间的合作与共赢，城市群能不断推进城际间城市化的进程，并产生正外部性，即“城市群经济”。该正外部性能使得城市群在资源配置和促进产业发展方面发挥更高效的作用。城市群经济能促使一个地区吸引更多的资本、信息和人才流动，参与全球分工合作等方面更具有竞争力。纵览全球，如今经济发达、创新活跃的地区都以成熟的城市群作为竞争单位，如以纽约为核心的美国东北部大西洋沿岸城市群、以东京为核心的日本太平洋沿岸城市群、以伦敦为核心的英国中南部城市群和以巴黎为核心的欧洲西北部城市群等（见图1）。美国东北部大西洋沿岸城市群北美五大湖城市群日本太平洋沿岸城市群中国长江三角洲城市群英国中南部城市群欧洲西北部城市群面积：13.8万平方公里人口：6,500万GDP：40,320亿美元世界性中心城市：纽约主要组成城市：波士顿，费城，巴尔的摩面积：24.5万平方公里人口：5,000万GDP：33,600亿美元世界性中心城市：芝加哥主要组成城市：底特律，密尔沃基，克利夫兰面积：3.5万平方公里人口：7,000万GDP：33,820亿美元世界性中心城市：东京主要组成城市：横滨，川崎，千叶面积：21.2万平方公里人口：15,033万GDP：20,652亿美元世界性中心城市：上海主要组成城市：杭州，南京，苏州，合肥面积：14.5万平方公里人口：4,600万GDP：21,000亿美元世界性中心城市：巴黎主要组成城市：布鲁塞尔，阿姆斯特丹面积：4.5万平方公里人口：3,650万GDP：20,186亿美元世界性中心城市：伦敦主要组成城市：伯明翰，诺丁汉图1：全球主要城市群分布图来源：《长江三角洲城市群发展规划》2016注：长三角城市群发展规划对于城市区域的定义较为宽泛，包括所有主要的组成城市5高力专题报告物业市场|杭州|2018年9月12日图2：中国三大城市群分布图长三角城市群将为中国的新型城镇化发展树立标杆中国城市化高速发展和城市面貌巨变的四十年，催生了一批世界级大都市。但与此同时，经济集聚效应驱动的人口向大城市集中，不仅在一定程度上导致了区域间、城乡间经济发展的不平衡。为此，2013年中央城镇化工作会议、2014年《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》以及提“十九大报告”提出，要以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化。由此可见，促进城市群的形成和发展、优化城市群内部结构、提升城市群发展质量，是促进我国城市化健康发展、进而推动经济动能转换的重要课题。长三角城市群地处“一带一路”与长江经济带重要交汇地带（见图2），横跨上海市、江苏省、浙江省和安徽省，国土面积21.17万平方公里（见图3）。作为目前唯一通过国务院批准的世界级城市群，长三角城市群将对标国际水准，为中国其他城市群发展树立标杆。《长江三角洲城市群发展规划》（以下简称“发展规划”）中确立了“建设面向全球、辐射亚太、引领全国的世界级城市群”总体定位，树立了“最具经济活力的资源配置中心、具有全球影响力的科技创新高地、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、亚太地区重要国际门户”等发展目标。图3：长三角城市群界址图规模等级城市超大城市上海市特大城市南京市I型大城市杭州市、合肥市、苏州市II型大城市无锡市、宁波市、南通市、常州市、绍兴市、芜湖市、盐城市、扬州市等中等城市镇江市、湖州市、嘉兴市、马鞍山市、金华市、舟山市、义乌市、慈溪市等I型小城市铜陵市、滁州市、宣城市、池州市、宜兴市、常熟市、昆山市等II型小城市宁国市、桐城市、平湖市、扬中市等来源：《长江三角洲城市群发展规划》20166高力专题报告物业市场|杭州|2018年9月12日长三角城市群中杭州城市竞争力比较研究高力国际研究部选取了长三角四个核心城市，即南京、杭州、苏州和合肥，作为研究对象，通过建立五个维度（即经济活力、开放程度、创新能力、人才吸引和居民生活）的指标评价体系对其进行城市综合竞争力比较与分析（图4）。把握各核心城市之间的比较优势差异，能更好地发挥城际间的协同效应，避免同质化竞争，提升城市群发展质量及其在世界城市群中的影响和地位。经济活力它是反映城市发展、经济结构变化的核心指标。从GDP总量的发展水平来看，2017年杭州市以GDP规模人民币1.26万亿元（1,945.6亿美元）的水平，位列第二位。然而，从产业发展的结构来看，杭州第三产业发展迅速，2012至2017年年均复合增长率约为15%，在四个长三角核心城市中位列第一。增加值占GDP比重达63%，均高于南京、苏州的发展水平。第三产业的高速增长和占比不断增大，为楼宇经济的发展带来强劲的需求。从消费水平来看，杭州社会消费品零售总额在电商发展的带动下增长迅猛，位列第一，反映了居民较强的消费能力。从房地产投资来看，受杭州2022年亚运会及基础设施的不断完善等利好因素影响，开发商纷纷加大在杭州的拿地布局，较高的土地溢价极大地提升了杭州的房地产开发投资额。图4：长三角核心城市综合竞争力评价指标体系来源：高力国际研究部居民生活开放程度创新能力人才吸引经济活力反映城市发展、经济结构变化的核心指标反映城市居民生活质量、幸福指数的指标反映城市智力资本发展城市发展潜力的重要指标反映城市科创能力的重要指标反映城市吸引外资、对外开放的发展指标第三产业复合增长率7高力专题报告物业市场|杭州|2018年9月12日开放程度它是反映城市吸引外资、对外开放的发展指标。受货物贸易，尤其是机电产品贸易的有力带动，2017年苏州全市进出口总额高达3,292亿美元，远高于杭州和南京。不过，从结构来看，杭州的服务贸易和跨境电商交易额要高于苏州，表明杭州在现代服务业和跨境电商试验区方面的发展具有一定的比较优势。在利用外资方面，受G20峰会效应的影响，杭州吸引外资，以及与国际的合作力度和贸易往来正不断加强，其2017年实际利用外资总额创历史新高，达66亿美元，明显高于其他三个城市。创新能力它是反映城市科创能力的重要指标。从研发经费支出占GDP的比重可以发现，杭州对于科创研发投入的力度最大，占比最高，为3.2%。另外，杭州的万人有效发明专利拥有量排名靠前。杭州规模以上高新技术产业增加值占工业总值比重达一半以上，产业能级不断迭代升级。人才吸引它是反映城市智力资本发展和城市发展潜力的重要指标。虽然2017年杭州在教育经费的总投入上仅次于苏州，为人民币253亿元（39亿美元），但教育经费支出占GDP的比重为2.0%，占第一位。在高等教育学校设立数量上，虽然杭州高校的数量少于南京和合肥，但其在教育和人才培养方面的投入正不断加大。目前杭州正在加快建设湖畔大学、西湖大学等一流教育学府，将建立信息经济、跨境电商等一批产学研相结合的人才基地。有了人才的储备，整个城市的发展才有了持续不断的发展动力。图5：杭州城市竞争力分析图居民生活它是反映城市居民生活质量和幸福指数的指标。为了吸引人才，提升他们的生活品质和幸福感，让他们对这座城市产生一定的归属感非常重要的。从经济收入和居民消费意愿两方面来看，杭州的人均可支配收入和人均消费倾向均名列前茅。此外，杭州对于住房的保障力度也是非常的强，在当下中央政府大力发展租赁性住房，倡导“租售同权”的政策推动下，为了吸引人才，缓解他们的住房问题，到2020年年末，杭州市政府将提供各类人才公寓、公租房等保障性住房共计2,137万平方米（2.3亿平方英尺），占第二位。综合评价上述指标，发现杭州在创新能力和开放程度两方面具有明显的比较优势，与杭州在十三五发展纲要中的城市定位即打造创新活力之城的目标愿景相一致。居民生活开放程度创新能力人才吸引经济活力来源：高力国际研究部8高力专题报告物业市场|杭州|2018年9月12日图6：杭州市第三产业增加值、增长率及GDP占比来源：杭州市统计局图8：杭州市文创产业增加值、增长率及GDP占比杭州城市发展概况杭州市服务经济增长突出，信息科技和文创产业是引领发展的主引擎2008-2017年期间，杭州市第三产业增加值由2,213亿元（340亿美元）增长至7,857亿元（1,209亿美元），年复合增长率15.1%（见图6）。至2017年末，第三产业的GDP占比高达62.6%，在长三角城市群中仅次于于上海市。第三产业中，信息经济产业和文创产业是两大主要驱动力。其中，信息经济实现增加值3,216亿元（495亿美元），占GDP比重25.6%，自2014年杭州市政府把发展信息经济推进智慧应用作为杭州的“一号工程”以来，信息经济已连