宏观研究报告老旧小区改造的宏微观效应20190718太平洋证券23页

请务必阅读正文之后的免责条款部分守正出奇宁静致远1[Table_Title]老旧小区改造的宏微观效应[Table_Summary][Table_Summary]核心观点：7月1日，国新办举行政策例行吹风会，住建部负责人解读老旧小区改造，改什么？怎么改？又由谁来出钱？其中，提到老旧小区改造的三个优先级。优先级一：“水电路气网”；优先级二：电梯、停车库等配套设施；优先级三：物业管理和公共服务。我们通过对已有15个试点的梳理，结合三个优先级思路，对此次全面推开老旧小区改造拉动投资进行测算。三个改造优先级必须完成的是优先级一的部分，即小区、楼道照明设施、维修更换水、电、燃气管道、供暖设备、社区绿化、社区基本运动设施、增设消防设施、楼宇外墙粉刷保暖等，涉及投资约1.2万亿。这部分投资资金来源从试点情况看，多为政府财政开支（有条件小区可探索企业参与模式）。对于优先级二当中的加装电梯，目前同样有无需居民先期参与的“北京模式”以及完全无需居民介入的“上海6+1模式”。如此，加装电梯亦可全面推广。若17万个小区全部加装，此部分涉及投资预计至少1.2万亿投资，其中所需财政资金投入约4600亿元。对于兴建停车场，囿于老旧小区大多缺乏可用闲置土地，且居民参与必须性不大，恐难全面推广。纯理论计算来看，若4200万家庭参与停车场新建，将涉及投资约1.2万亿，其中财政资金总投入约需6800亿元。综上，若老旧小区改造期限为三年，年均涉及必要投资约4200亿。涉及非必需投资约8000亿。风险提示：处置地方隐性债务引发的风险。宏观研究报告[Table_ReportInfo]宏观分析师：袁野电话：[phone]Email：[e-mail]执业资格证书编码：S1250117080032相关报告：3.《中美贸易战：从宏观到行业的影响分析》—2018/03/274.《中美五次贸易摩擦交锋——理解其中的“对等”要求》—2018/05/155.《本轮欧美经济同步复苏的逻辑：警惕再度出现的分化》—2018/05/286.《3200条“推特”分析：读懂特朗普的政治手腕》—2018/06/04[Table_Author]7.《中国财政政策手册：详解中央与地方的收支博弈》—2018/07/058.《房产税究竟合适推出？》—2018/07/279.《特朗普加征2000亿产品关税对美国通胀的影响》—2018/08/0210.《从省级到市级的地方政府隐性债务测算》—2018/08/2911.《中国经济减税的时机、效果与可操作性》—2018/09/27[Table_Message]2019-7-18宏观研究报告宏观研究报告太平洋证券股份有限公司证券研究报告宏观研究报告P2老旧小区改造的宏微观效应请务必阅读正文之后的免责条款部分守正出奇宁静致远1目录一、试点城市改造概况...............................................................................................................................11、广州.................................................................................................................................12、淄博.................................................................................................................................53、沈阳.................................................................................................................................74、宜昌.................................................................................................................................85、呼和浩特.......................................................................................................................116、攀枝花...........................................................................................................................127、总投资需求测算...........................................................................................................13二、老旧小区加装电梯.............................................................................................................................13三、老旧小区补建停车场.........................................................................................................................17宏观研究报告P3老旧小区改造的宏微观效应2图表目录表1：广州市老旧小区分类及其具体情况..............................................................................................1表2：广州市老旧小区改造内容.............................................................................................................3表3：淄博市老旧小区改造内容.............................................................................................................6表4：沈阳市老旧小区改造内容.............................................................................................................8表5：宜昌市老旧小区改造内容.............................................................................................................9表6：宜昌市老旧小区改造的具体资金来源........................................................................................10表7：各试点城市老旧小区改造投入资金情况....................................................................................13表8：各试点城市既有住宅增设电梯的补贴情况................................................................................14表9：三项改造涉及投资及所需财政资金...........................................................................................18请务必阅读正文之后的免责条款部分守正出奇宁静致远16月19日国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造。2017年底，住房和城乡建设部在广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花和宁波等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点，截至2018年12月，试点城市共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民，形成了一批可复制可推广的经验。根据国常会要求，预计到2020年底所有试点城市的老旧小区改造工作将基本完成。目前全国需改造的老旧小区约17万个，涉及建筑面积约40亿平方米，惠及居民上亿人。7月1日，国新办举行政策例行吹风会，住建部负责人解读老旧小区改造，改什么？怎么改？又由谁来出钱？其中，提到老旧小区改造的三个优先级。优先级一：“水电路气网”；优先级二：电梯、停车库等配套设施；优先级三：物业管理和公共服务。在解答钱从哪儿来时，住房和城乡建设部副部长黄艳表示，主要是按照业主主体，也就是居民主体，社区主导，政府引领，各方支持，这种方式来统筹推进，采取居民出一点、社会支持一点、财政补助一点这种多渠道投资的改造资金。依照以上思路，我们通过梳理试点城市的老旧小区改造经验，探讨本轮老旧小区改造在宏微观两个方面的拉动效应。一、试点城市改造情况梳理在住建部规定的15个试点城市中，我们选取了东部沿海地区（广州、淄博），东北地区（沈阳），中部（宜昌、呼和浩特），西部（攀枝花）共六个较有代表性的试点城市进行研究和对比分析，探讨适用于推广全国的老旧小区改造模式。1、广州（1）改造对象：2016年，广州市在全国率先开展老旧小区微改造工作，经摸查，全市2000年之前建成的存在功能配套不全、建设标准不高、基础设施老化、人居环境较差等问题的老旧小区共有779个，总建筑面积达5180万平方米，涉及260万居民，约占全市户籍人口的31％。截至2019年3月底，全市共推进老旧小区微改造项目687项，其中已完工128项，正在实施231项，已立项正开展前期工作328项。今年，广州还将推进231个老旧小区微改造项目。根据广州的实际情况，可以将老旧小区划分为街巷型、单位大院型和商品房型等3种基本类型。街巷型老旧小区大多建于1980年之前，以居民个体为主，基于原有城市肌2理进行改（扩）建而形成；单位大院型老旧小区主要形成于计划经济时期和改革开放初期，以单位为核心，依赖单位集体住房分配体制建造形成；商品房型老旧小区多建于1980年代之后，由开发商投资建设，通过商品住房市场交易集聚居住人群。（详见《广州老旧小区微改造设计导则》）表1广州市老旧小区分类及其具体情况小区分类街巷性老旧小区单位大院型老旧小区商品房型老旧小区典型范例海珠仁和小区梅花街梅花路小区东湖新村小区基本问题•建筑危破，楼栋设施破旧不齐•基本小区服务设施匮乏•消防通道不规范、消防设施不完整•缺乏公共活动空间和绿地开敞空间•建筑破旧，楼栋设施破旧•基本小区服务设施不足，缺少适老设施•消防设施及其他市政设施破损、老化•公共空间缺少活动设施，利用率低•部分楼栋设施老化•公共服务设施不完备•养老适老设施不足•公共空间活力不足平空间特点•街巷狭窄，密布交织，道路复杂•底层建筑沿街巷连片密集布置•少量多次和小高层穿插其中•历史建筑点缀其中•行列式建筑布局，以楼间道路组织交通•楼栋之间形成条形公共空间•公共空间形态相似，识别性差•围合式布局，道路呈环形布置•有集中大片公共绿化活动空间•连续的沿街裙