第一章-房屋管理与维修概论(1-2)

房屋管理与维修实务武汉职业技术学院建筑工程学院------张艳敏第一章房屋管理与维修工作认知本章内容任务一、房屋管理与维修工作认知任务二、房屋管理与维修工作内容；任务三、房屋维修质量管理工作；（了解）任务四、房屋维修计划管理；（了解）任务五、房屋维修施工项目管理；（了解）第一章房屋管理与维修工作认知职场典例一：物业管理专业学生刘刚大一刚刚结束专业基础课学习，暑假被安排到万科城花工程部实习，工程部张经理根据他的专业特点让刘刚配合他完成房屋保养、维修管理工作，并希望他能结合所学的专业知识将本岗位工作做好。刘刚毕业之后非常希望能留在万科物业工作，为了给经理留一个好的印象，刘刚下定决心一定要把工作做好。作为一个刚刚结束大一学习的学生，他要搞清除下面几个问题：（1）什么是房屋管理与维修工作？具体的工作内容是什么？（2）以前所学的专业知识哪些在该岗位工作可以用到？（3）为了能更好完成该工作还要需要哪些专业知识支撑？相关知识复习答案一栋建筑一般是由哪几部分组成：建筑物下部结构由什么组成，作用是什么：建筑物上部结构由什么组成，作用是什么：常用的建筑材料有哪些：表1.1作业单为了帮助刘刚能更好的完成该工作，张经理让刘刚先看了一段关于房屋管理、保养与维修工作录像。物业管理员---房屋维修与保养.flv问题答案房屋管理与维修工作的主要目的是什么？房屋管理与维修工作主要包括哪几个主要的工作阶段？房屋维修工作主要包括哪几类？房屋管理与维修工作与新建项目的管理有什么区别？表1.2作业单任务一、房屋管理与维修工作认知你在购买房产时考虑的因素有哪些？(排序)地段？开发商？物业？物业公司的房屋维修管理工作？据统计在购买房产时越来越多地人关注物业管理，更关注物业管理人员对房屋管理、养护与维修方法的科学性、适用性和经济性。它决定了建筑物经济寿命的长短从而也决定了房地产价值，良好的物业管理可以在很大程度上提高房地产的价值。无物业管理的小区有专业物业管理的小区房屋管理和维修工作开始时点房屋管理和维修工作应该在什么时期开始？接管验收后？接管验收前？房屋开始出现损坏？业主投诉时？更早？人们认为房屋管理与维修是从房屋竣工验收开始，由物业管理部门在对房屋进行查勘鉴定、评定房屋完损等级工作的基础上，对房屋进行维护和修理，使其保持或恢复良好状态或使用功能的活动。甚至现在很多物业公司在业主投诉后才开始维修。后果？看下图就知道了传统意义上常见房屋损坏原因业主随意安装空调物业配置、设备、材料等不合理车辆乱停乱放屋面、墙面、门窗渗漏水现象等管理不当给业主带来诸多的不便，也对房地产企业以及物业管理企业的管理运营造成极大的负面影响。产生原因如下：其一，房屋的建筑设计人员以往只重视规划设计规范的合法性而缺乏对业主消费心理与使用规律的把握。其二，地产开发前期缺乏对物业管理的统一规划由于部分发展商开发理念落后，以为物业管理只是售后服务，因而只在物业即将发售时才匆匆拉郎配式地选择物业管理企业，从事入伙管理服务与日常物业管理服务如何防止以上损坏的发生？物业超前期介入工作的提出1、为使房屋经济寿命的尽可能延长，2、降低后期使用阶段房屋损坏的概率现在很多物业公司越来越重视房屋管理中的“超前期介入工作”------将早发现早解决与房屋质量有关的工作环节规划阶段设计阶段施工阶段使用阶段“全程房屋管理与维修”前期介入超前期介入全程房屋管理与维修工作的作用：即在项目的设计、施工阶段和接管验收阶段，就已经从业主和后期物业管理的角度着想上对房屋质量层层把关，发现问题及时解决，1、尽可能使房屋质量问题降到最低点；2、为延长房屋的经济寿命打下质量基础；3、并且大大降低了后期保养和维修的成本；4、进而提高了业主对物业工作的满意度。对相关物业管理人员的要求作为一名从事管理、养护与维修的物管人员一定要1、熟知影响房屋经济寿命的原因2、并将延长经济寿命的技术方法用到具体的管理工作中。一、“全程”房屋管理与维修工作（一）全程房屋管理与维修工作阶段设计和规划阶段的房屋管理工作建设阶段的房屋管理工作交房阶段的房屋管理工作空置房的房屋管理工作园区巡视及房屋的保养和管理工作房屋的维修和管理工作对房屋质量进行鉴定、发现维修问题的工作的过程。主要工作：1、物业规划的合理性2、对业主消费心理与规律的把握3、设计上存在的不利于后期业主使用4、不利于物业管理工作的问题5、物业管理专家与开发商、设计单位进行沟通，对存在的问题尽可能在施工前进行整改。设计和规划阶段的房屋管理工作主要工作：1、物业管理单位发现质量问题及时填写房屋质量反馈单，交给开发商，由开发商通知施工单位定期进行整改，2、物业管理单位通过参与分阶段施工验收和竣工验收，尽可能将房屋保质保量的交给业主。建设阶段的房屋管理工作验收和整改方式：物业公司专人陪同业主请专业的验房师交房阶段的房屋管理工作1、验房师、业主在验房过程中如有质量问题，先和物业公司进行沟通协商，对于会影响正常使用的质量问题由业主填写《房屋质量问题反馈表》，递交物业公司，2、物业公司将交房时同一批交房的问题汇总后协同开发商一起跟相关的施工单位沟通，对问题进行维修或给出合理的答复。3、对维修工作进行协调、监督和反馈主要工作：主要工作：1、集中交房后对于业主长期不收房或收房后长期不装修的房屋定期进行检查2、一般1-2周进行一次，对于后期因自然原因引起的房屋质量问题进行及时维修。空置房的房屋管理工作主要工作：公共设施设备的维修和养护在交房后特别是业主入住后，公共部分的设施或设备因人为或自然原因不可避免的会出现损坏，物业工作人员的在园区进行巡视时，及时发现问题及时解决，这种事前发现问题解决问题的方法可以大大提高业主的满意度。园区巡视及房屋的保养和管理工作主要工作：物业管理中所涉及的房屋维修问题一般包括5大方面（地基基础、楼地面、屋面、装饰装修、门窗等工程维修）房屋维修管理指物业管理公司为做好房屋维修工作而开展的计划、组织、控制、协调等过程的集合。包括组织开展对企业所管房屋的查勘鉴定工作、围绕整个企业的房屋维修工作所做的计划管理、质量管理、编制维修工程预算、组织施工项目招标投标以及开展对技术、劳动、材料、机器等生产要素的管理。房屋的维修和管理工作（二）房屋维修管理的主体1、物业管理公司拥有自己的维修施工队伍，为组织好维修项目的施工而以项目施工过程为对象开展的管理工作，包括编制项目施工计划并确定施工项目的控制目标，做好施工准备工作，对施工过程实施组织和控制并做好项目竣工验收。2、物业管理公司自己没有施工队伍，施工项目是委托其他专业维修单位来从事施工活动的，在这种情况下，房屋维修管理主要是指物业管理公司的项目负责人对维修项目施工过程实施监督管理，以确保施工过程处于受控状态，从而实现企业预定的项目成本、质量、工期目标。二、房屋维修工程的分类（一）按维修对象的不同可分成结构性维修非结构性维修。结构性维修结构性维修是指为保证房屋结构安全、适用和耐久，对老朽、破损或强度、刚度不足的房屋结构构件进行检查、鉴定及修理。非结构性维修非结构性维修是指为保障房屋的正常使用和改善居住条件，对房屋的装修、设备等部分的更新、修理和增设，其主要作用是恢复房屋的使用功能，保护结构构件免遭破坏，延长房屋的使用年限。（二）按所维修房屋的完损程度不同可分为小修中修大修翻修综合维修小修特点：维修造价是同类结构新建造价的1%以下。定义：小修也称维护，是指对房屋的日常零星维修维护工作，其目的是使房屋保持原来的等级屋面补漏，修补面层、泛水、屋脊等。如钢、木门窗的整修，拆换五金，配玻璃，换窗纱，油漆等。要求1、维修及时小修工程这些要及时维修否则会影响生产或生活的正常进行。2、经常检修和养护小修是经常性的检修和养护工作，可以通过定期或不定期的、全面和重点的检查，通过用户保修和定期与用户联系等方法，及时地发现和修复破损部位，及保证全部房屋建筑以及附属设备的完好和使用。中修定义是指房屋少量部位已损坏或不符合建筑结构要求，需进行局部修理，在修理中需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构。特点是一般损坏的房屋，中修的维修造价是同类结构新建造价的20%以下。工程类型拆换木梁柱或加固部分钢筋混凝土梁柱，墙体的局部拆砌，加固补强；平屋面防水层的部分重做或全部重做；室内外墙面装修的大面积修补或重做等都属于中修工程。大修定义是指房屋的主要结构部位损坏严重，房屋已不安全，需要进行全面的修理，在修理中需牵动或拆除部分主体构件的修理工作。属于严重损坏的房屋；大部分受损但无倒塌危险或局部有危险而仍要继续使用的房屋。特点：维修造价是同类结构新建造价的25%以上。工程类型：如需对主体结构进行全面的抗震加固的房屋，因改善居住条件需要局部改造的房屋，屋面升高，平屋顶上增建坡屋顶等工程翻修定义是指房屋已失去维修价值，主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险，需全部拆除，另行设计，重新在原地或异地进行更新建造的过程。工程特点一般该类工程不能扩大面积，以原有房屋旧料为主，其费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。工程类型适用于主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险，无维修价值的房屋，基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。天安门观礼台翻修综合维修工程定义一般也称为成片轮修工程，指成片多栋（大楼为单栋）房屋大、中、小修一次性应修、尽修的工程，工程特点综合维修工程一次费用应在该片（栋）建筑同类结构新建造价的20%以上。综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好房屋标准的要求。三、房屋管理和维修工作的特点1、房屋管理和维修是一项经常性的工作，2、房屋维修是在已有房屋基础上进行的，工作上受到很大的条件限制3、房屋维修量大面广、零星分散，4、房屋维修技术要求高，5、房屋管理和维修是多工种同时进行的工程，一般是主体交叉施工，可以培养工人的“一岗多技”、“一手多能”技术本节回顾一、“全程”房屋管理与维修工作二、房屋维修工程的分类三、房屋管理和维修工作的特点任务二、房屋维修问题处理工作程序经典案例：很多维修工作是在接到业主投诉或投诉电话后进行的，但是当工程部接到前台王宏递交过来的房屋质量问题投诉单以后，发现很多问题使维修工作不知该如何着手，或者记录有问题误导了工程部维修人员的思维出现不必要的麻烦，引起业主的不满。为了规范该问题的处理过程，王经理让刘刚和王宏一起研究一套科学的管理方案，如试点成功后准备在本公司各项目部推广。每组任务1、扮演前台接待的5位学生讨论如何将业主的投诉问题记录全面和正确？（请在教室外走廊讨论，不要看到ppt上的投诉问题）2、扮演业主的学生负责投诉（教师发放投诉单）3、扮演工程部维修人员任务：根据维修单分析损坏原因拟定维修管理方案。附件：投诉问题如下1、11-1-601业主：进户门到客卫复合地板大面积起鼓。（2006-5-3）电话投诉2、11-1-302业主：装修时对进水管道试压，加压加不上去。（2006-7-4）电话投诉3、12-3-403业主：地面大面积出现渗水。（2006-9-8）物业服务中心上门投诉4、12-1-401业主：客厅吊顶出现大面积发霉。（2006-12-3）物业服务中心上门投诉5、11-3-302业主：实木地板起翘。（2007-4-3）电话投诉维修问题分析这是同一小区5位业主装修或装修后发现室内给水管道漏水问题，且两家地板被泡，投诉时间在一年内。且集中在11和12栋，查阅工程部留存资料得知11.12栋为同一施工队伍，所用建筑材料也为同一厂家同一规格。结合现场情况得知为建筑材料质量问题，是由于进水管道pvc质量差造成的。房屋维修问题一般处理的工作流程为：房屋维修问题登记→通知工程维修部→现场考察→分析原因→制定维修方案→联系相关部门和施工人员→维修费预算→维修材料和工具→维修质量管理→联系业主→现场维修→维修质量反馈。总结这个案例说明房屋维修处理问题的方法，以及在学习该课程时培养学生下列几种能力。1.能较为准确的由表面现象分析判断损坏原因；2.能科学制定房屋管理和维修项目的工作计划，并合理的安排人员；3.对维修工程制定质量控制和管理方案；4.能进行维修工程的施工预算或预