房地产法律法规培训(中山)

房地产法律法规培训主讲：吴杨婷二O一O年八月版权所有,未经许可,不得使用.第二部分房地产法律法规第三部分房地产政策第一部分法律基础知识第一部分法律基础知识一、法律的基本分类民事法律民事责任调整平等主体之间的人身关系和财产关系的法律规范。行政法律行政责任关于行政权利的授予、行使以及对行政权力进行监督和对其后果予以补救的法律规范。刑事法律刑事责任一切关于犯罪、刑事责任和刑罚的法律规范。经济法国家干预、调控市场经济。二、民事主体自然人（年龄+理智）（1）完全民事行为能力十八周岁以上的公民十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的（2）限制民事行为能力十周岁以上的未成年人不能完全辨认自己行为的精神病人（3）无民事行为能力不满十周岁的未成年人不能辨认自己行为的精神病人法人其他组织1、几种合同类型（1）买卖合同出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。（2）借款合同借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。（3）租赁合同出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。（4）居间合同居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。三、合同的相关知识2、合同公证、合同鉴证、合同见证的区别合同公证指国家公证机关依法证明当事人之间签订的合同的真实性、合法性的活动合同鉴证工商行政管理机关审查合同的真实性、合法性的一种监督管理制度。（法律制度）“登记备案”签订《商品房买卖合同》及《商品房预售合同》后需在房地产交易中心登记备案（即为所称之鉴证）。合同见证合同双方当事人以外的第三方（目前多为律师）对合同的真实性、合法性进行审查的活动。（一般证明作用）3、合同的效力（1）合同的成立（2）合同的生效：成立的合同具有法律的拘束力。合同成立不等于合同生效（3）可变更可撤销合同（1年内申请）重大误解显失公平欺诈、胁迫、乘人之危，不损害国家利益（4）无效合同欺诈、胁迫，损害国家利益恶意串通，损害国家、集体或第三人利益以合法形式掩盖非法目的损害社会公共利益违反法律、行政法规的强制性规定4、合同责任法律问题违约责任缔约过失责任争议的解决方式诉讼、仲裁定金、订金、押金、保证金、违约金“定金罚则”给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。四、诉讼时效1、普通诉讼时效：2年2、特别诉讼时效：1年：身体受到伤害要求赔偿的；出售质量不合格的商品未声明的；延付或拒付租金的；寄存财物被丢失或损毁的。4年：国际货物买卖合同和技术引进出口合同争议3、权利的最长保护期限：20年第二部分房地产法律法规一、商品房预售的法律规定与司法实践1、商品房预售的条件（1）申请人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（2）已交付全部地价款，取得土地使用权证书；（3）持有《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；（4）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（5）三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；；（6）已在商业银行设立商品房预售款专用帐户、签订预售款监管协议；（7）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；（8）法律、法规规定的其他条件。2、商品房预售合同登记备案的法律效力开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。登记备案不是商品房预售合同生效的条件。3、商品房预售后规划、设计变更的争议处理预售人不得擅自变更已预售的商品房项目的设计；对预售的商品房项目的结构型式、户型、使用功能、使用面积和合同约定的其他事项的设计进行变更时，应当征得相关的预购人同意；预购人不同意变更，经双方协商达不成补偿协议的，可以索取已交付的商品房预售款本息，并可以依照合同约定追偿预售人的违约金，合同没有约定违约金的，可以依法追偿已付预售款百分之十以上百分之二十以下违约金。4、商品房认购书的相关法律问题（1）理论上应当属于预约合同。（2）司法实践中，其法律意义在于约束认购双方在约定时间内对买卖合同的内容进行诚信谈判。如因一方原因未能订立商品房买卖合同，适用定金罚则；如因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。二、商品房现售的法律分析1、商品房现售的法律条件：（1）企业开发资质等级证书和营业执照；（2）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；（3）土地使用权证书或合法土地文件；（4）旧城改造项目的，拆迁安置已经落实的依据；（5）竣工验收证明；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已落实。2、商品房销售的法律限制不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。不得转让的房产：依法限制产权转移的权属不清的国有土地使用权被依法收回的经行政主管机关公告拆迁的房屋其他3、商品房销售时出现面积误差的处理有约定的，从约定。没有约定或约定不明确的，按下列原则处理：（1）误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（2）误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。三、预购商品房再转让（期房买卖）2005年4月30日，七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定：禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。四、商品房买卖的贷款法律分析1、商业贷款贷款额为八成以下；应提供房产作为抵押。2、住房公积金贷款的条件、贷款额、期限和限制（1）条件：住房公积金缴存者，且连续缴存半年以上；账户最少有半年正常汇缴的余额；别墅、联排别墅、单家独户式住宅及超过20年楼龄的不适用。（2）贷款最高限额：35万/人90万/多人共同购买一套7.5万/车位月还本付息额度不超过申请人收入（按申请人缴存公积金时申报的工资基数）的50％。（3）首期付款比例：不低于所购住房需交全部价款20%；二套房贷的首付款不低于成交价的50％。（4）贷款期限：预售房贷款不超过30年；现房、自建房贷款不超过20年可延长到法定退休年龄（男：60岁，女：55岁）后5年。利率：3.33%(5年以下)3.87%（5年以上）（5）提取个人住房公积金的条件：a．购买、建造、翻建、大修自住住房的；b．偿还本人（含配偶）购买自住住房贷款本息的；c．租住住房租金超出家庭月收入30%的；d．户口迁离本市或出境定居的；e．完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；f．享受最低生活保障的；g．本市户口下岗失业人员，男满45岁、女满40的；h．离休、退休的；i．死亡或被宣告死亡的；、贷款合同与商品房买卖合同的关系有关联，但从法律的角度上来讲是两个相互独立的合同。商品房买卖合同买受人和出卖人（开发商）借款合同贷款人（买受人）和借款人（银行）五、商品房的交付使用及其质量保证1、商品房的交付要求一般都在买卖合同中进行约定，有约定的按约定执行。按期将符合交付使用条件的房交付给购房人；向购房人出示商品房竣工验收合格的文件及房屋实测面积数据；向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》通知购房人办理入住手续并配合购房人查验、接收房屋2、交付时应提供的文件“一表三书”：《竣工验收备案表》《商品住宅质量保证书》《商品住宅使用说明书》《商品住宅交楼书》3、逾期交付的法律后果有约定的，按约定。无约定的，则：a、经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未交楼的，买受人可以要求解除合同。（三个月；一年内）b、按照有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金。4、商品房的保修期限从房屋交付之日起计算。保修期限：1)地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;(50年)2)屋面防水3年；3)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；4)墙面、顶棚抹灰层脱落1年；5)地面空鼓开裂、大面积起砂1年；6)门窗翘裂、五金件损坏1年；7)管道堵塞2个月；8)供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；9)卫生洁具1年；10)灯具、电器开关6个月5、交付的商品房存在暇疵的解决方法（1）质量暇疵拒绝接受或解除合同。经核验主体结构质量不合格的，有权退房。（2）权利暇疵：指交付的商品房上设定有抵押权等他项权利。若开发商在出售时未明确告知房屋上设定有抵押权的，买受人可以拒绝接受房屋。更进一步买受人可请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。6、商品房销售意外风险责任承担交付作为分界线。交付使用前毁损、灭失的风险由出卖方承担；交付使用后毁损、灭失的风险由买受方承担。注：因购房人自身原因，致使商品房未能按期交付的，在此期间发生的物业管理费等费用应由购房人承担，商品房毁损、灭失的风险责任也由购房人承担。六、商品房的专项维修基金1、缴纳标准:2008年2月1日（含当日）后取得预售许可证的商品房首次缴存住宅专项维修资金的按以下比例：30元-50元/平方米(中山标准）成交总额的2%（贵阳标准）2、专项维修基金的使用属业主所有。用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。保修期内物业的维修，由建设单位承担；人为原因造成的房屋共用部位、共用设施设备损坏，维修费用由责任人承担，不得使用专项维修资金。共用部位和共用设施设备维修费用的分摊遵循“谁受益，谁负责”的原则。物业公司和业主委员会应当合理分摊维修费用，并经业主大会授权业主委员会同意后，方可使用。七、商品房买卖转移登记和权证办理1、未经登记不得对抗第三人和不发生所有权转移受法律保护的力度非常之弱。容易出现出卖人再次将房屋卖出或别的可能。第9条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第14条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。2、商品房买卖中发生或应交纳的税费一手（房产证）:（1）契税：买方：3%1.5%(普通住宅）（2）合同印花税：0.05%（买卖双方均各自承担，目前暂免征）（3）印花税：5元/本（买方）（4）房屋所有权登记费：80元/套（住宅）550元/套（非住宅）买方承担（5）交易手续费：卖方：3元/平方米；买方：3元/平方米（住宅免收）；（6）房地产权证：10元/本（一人免收，每增一人加收10元）（7）房地产产权证明费：90平米以下30元90-150平方50元150-800平米100元800平米以上200元二手:(1)契税：买方：3%1.5%(普通住宅）（2）合同印花税：买方：0.05%(暂免)卖方：0.05%(暂免)（3）印花税：5元/本（买方）（4）交易手续费：买方：3元/平方米卖方：3元/平方米（5）房地产权证：10元/本（一人免收，每增一人加收10元）（6）房屋所有权登记费：80元/套（住宅）550元/套（非住宅）买方承担（7）房地产产权证明费：90平米以下30元90-150平方50元15