天津爱琴购物公园定位建议

天津爱琴海购物公园项目定位建议AEGEAN目录Part1——城市概述Part2——商业环境Part3——项目定位Part4——主题定位Part5——业态规划CONTENTPart1——城市概述中国北方最具发展潜力的城市●2006年，国务院将天津定位为“环渤海地区经济中心，国际港口城市，北方经济中心，生态城市”；●天津是中国北方最大的沿海开放城市；●天津滨海新区为国家综合配套改革试验区，被誉为中国经济第三增长极；●2014年6月，天津市上报建设国家行政副中心的方案，积极承接首都功能转移。11、天津市概况1.1天津的发展潜力和前景全市人口1,500万，主城区人口超800万；2013年天津GDP达到14,370亿元，同比增长12.5%，增幅全国排名第一；全年社会消费品零售总额4470.43亿元，增长14.0%；居民消费稳步增长，城市居民人均消费性支出21850元，增长9.1%。11、天津市概况1.2天津市经济发展GDP排名区县2012年GDP（亿元）2013年GDP（亿元）人均GDP（元）人均GDP排名1河西区5776556874712和平区5376455653223南开区4024684199534河东区2743233534145河北区1541812109756红桥区11313723604611、天津市概况1.3天津市各区GDP排名排名区县人均消费支出（元）1河西区295002和平区282003南开区249954河东区228765河北区160676红桥区14634天津全市2185011、天津市概况1.4天津市各区人均消费支出排名8Part2——商业环境9天津主城区包括如下4个重点商圈主要城市综合体项目均在所述商圈的核心位置商圈所属行业主要商家滨江道商圈百货业伊势丹、乐宾、津乐汇、滨江、中原、友谊新天地、劝业场综合体和记黄埔老城厢商圈百货业新世界百货、远东百货、百盛综合体大悦城、水游城、仁恒广场小白楼商圈百货业海信、友谊百货、滨江友谊路商圈百货友谊商厦综合体银河购物中心、阳光新业河东商圈综合体万达广场、凯德、远洋未来大?城仁恒海河广场?家嘴?????水游城恒隆??津?津塔天河城SOGO百?天津中心和?大都???伊?丹百??福士??海信??嘉里中心中信南站?目中?六?路?目友?商??河?物??河?万????星????金地????3KM3KM?代城二期金盛??*万象城老城??合商圈小白?及海河沿?商圈大悦城新世界远东百货水游城恒隆广场乐宾和记黄埔伊势丹滨江商厦海信广场嘉里中心友谊精品友谊商厦银河广场河万达广场红星国际4KM8KM津乐汇老城厢商圈滨江道及小白楼商圈百盛远洋未来6KM嘉茂友谊路商圈河东商圈购物中心百货2、天津市商业环境2.1天津市城区商圈分布2102、天津市商业环境2.2天津市四大商圈概述——--老城厢商圈210●600年天津卫的发源地，百年商业繁华中心；传统城市商圈，深厚文化底蕴；天津市重点打造文化旅游商业区域；新世界购物广场仁恒海河广场大悦城水游城百盛远东百货仁恒海河广场大悦城水游城百盛112、天津市商业环境2.2天津市四大商圈概述——--老城厢商圈2商圈定位都市型零售商圈，以中高端商业为主平均客流量平时超过25万人次/日；节假日50万-90万人次/日商业辐射范围核心商圈：南开区辐射范围：红桥市、河北区、和平区及周边区县目标消费群体天津市中高档消费者及外来游客为主商圈优势天津著名的商业区，拥有古文化街、大悲院、天津之眼等著名旅游景点，商业范围辐射天津全境；商圈内以新世界、百盛、远东等传统百货居多；2011年开业的大悦城目前已成为天津时尚新地标。商圈劣势商圈交通较拥堵，停车不便；除大悦城外，以百货零售业态为主，竞争较激烈；122、天津市商业环境2.3天津市四大商圈概述——--滨江道及小白楼商圈2●天津的核心商圈，外来游客参观景点之一；传统城市商圈，文化气氛浓郁；位于和平区CBD区域，高端消费客流；友谊新天地劝业场和记黄埔伊势丹海信广场友谊精品商厦海信广场伊势丹劝业场乐宾百货乐宾百货津乐汇滨江路2、天津市商业环境2.3天津市四大商圈概述——--滨江道及小白楼商圈2商圈定位都市型核心商圈，面向全客层平均客流量平时超过60万人次/日；节假日100万-120万人次/日商业辐射范围核心商圈：和平区辐射范围：天津全市及周边区县目标消费群体天津市中低档消费者及外来游客为主商圈优势滨江道是天津著名的商业街之一，商区域内聚集了15个大中百货商场及2条商业步行街；小白楼商圈处于CBD中心，交通便利，面向高端客流消费。商圈劣势交通堵塞，停车困难、已传统百货为主，竞争激烈，新型业态及生活功能配套缺乏。142、天津市商业环境2.4天津市四大商圈概述——--友谊路商圈21414●新兴商圈，河西区繁华中心；周边配套齐全，天津政治、文化中心；天津现代化大都市风貌特色的迎宾主干线；阳光新业友谊商厦银河广场友谊商厦银河广场阳光新业2、天津市商业环境2.4天津市四大商圈概述——--友谊路商圈2商圈定位都市型零售商圈，以高端商业为主。平均客流量平时超过10万人次/日；节假日15万-20万人次/日商业辐射范围核心商圈：河西区辐射范围：河西区、南开区、和平区、西青区目标消费群体天津市高档消费群体商圈优势天津传统金融区域，辐射高消费人群；商圈内配套建筑形象好，档次高；汇集天津目前所有奢侈品品牌，整体高端商业氛围浓厚。商圈劣势受国家调控影响，目前奢饰品品牌销售下滑，新开业的银河广场目前还处于市场培育期。162、天津市商业环境2.5天津市四大商圈概述——--河东商圈216●传统工业区，天津新兴商圈，周边商业集群分布少，发展潜力巨大；城市交通枢纽区，交通优势明显；弥补了东部区域商圈、商业业态空间布局的不足；红星国际广场远洋·未来广场万达广场红星国际广场万达广场远洋·未来广场2、天津市商业环境2.4天津市四大商圈概述——--河东商圈2商圈定位区域型零售商圈，以中低端商业为主。平均客流量平时超过10万人次/日；节假日20万-50万人次/日商业辐射范围核心商圈：河东区辐射范围：河西区、和平区及周边区县目标消费群体天津市中档消费者商圈优势业态丰富，形成互补，减少恶性竞争；交通便利，停车位充裕；傲立津滨大道，地理优势好，未来发展潜力巨大。商圈劣势整体配套较差，地理位置相对于城市中心较为偏僻，旅游客户较少。182、天津市商业环境2.6天津市即将开业大型商场2项目名称嘉里中心津门津塔恒隆广场和记黄埔开发商嘉里建设、香格里拉、新加坡长春产业北京金融街控股香港恒隆集团香港和记黄埔商圈南站CBD和平路和平路南京路业态规划商业、香格里拉酒店、写字楼、公寓商业、瑞吉酒店、写字楼、酒店公寓商业商业、写字楼、公寓商业形式购物中心120，000㎡购物中心50，000㎡购物中心（6F）133，000㎡购物中心（6F）77，000㎡商业定位中高档高档中高档中高档目标客群外来精英白领阶层奢侈饰品消费人群中高收入人群外来精英白领阶层开业时间2015年1月2014年122014年8月2015年1月介绍19Part3——项目区域概况3、项目区域概况3.1河东区概述320自金代天津设“直沽寨”至今，河东区迄今已有800多年历史；其中区内的大直沽是天津的发祥地，有“先有大直沽、后有天津卫”之说；河东区是市区连接滨海新区的前沿，是实现天津市经济中心战略东移的要地；河东区下设12个街道，占地40平方公里，总人口860852人，户籍数26万户；3、项目区域概况3.2河东区“十二五”规划功能分区3“五区”：•天津站——枢纽型商务商业聚集区；•津滨大道现代商贸物流聚集区；•天津南站中央商务区；•“洋务溯源”直沽文化旅游观光区；•天钢国际商务聚集区；“三带”：•十一经路、新开路金融商务发展带；•六纬路商务商业发展带；•卫国道商务商贸发展带；3、项目区域概况3.3河东区商业发展趋势3从天津商业发展来看，主要商业都集中在海河以西区域，如：滨江道、小白楼、老城厢、银河购物中心；海河东部以传统百货业态为主，缺少市级商业中心，长久以来海河以东人群均需要跨河购物；从城市发展来看海河东部亟待城市级商业中心，以填补商圈空白，同时满足东部消费者日益增长的消费需求；3、项目区域概况3.4河东区商业发展现状3目前天津东部区域代表性的商业项目，如：万达广场、远洋未来广场均为区域型购物中心。设施及功能较为单一，餐饮、娱乐、休闲等功能不突出。无论从规模体量、品类组合、商品级次均不足以满足及支撑天津东部的未来商业发展需要。津滨大道商圈万达广场嘉华商圈未来广场嘉茂商圈嘉茂购物中心243、项目区域概况3.5河东区商业介绍——远洋未来广场3253、项目区域概况3.5河东区商业介绍——万达广场3263、项目区域概况3.5河东区商业介绍——嘉茂购物中心33、项目区域概况3.6项目所在商圈规划3津滨大道金贸河东最具潜力的城市商圈津滨大道是市区通往天津国际机场、港口、滨海新区的必经之路，津滨交通主轴。津滨大道周边地区规划建设，已被纳入天津市委2014年工作要点和政府十二五规划纲要;随着万达广场、红星美凯龙家居运营，以及爱琴海购物公园的未来兑现，津滨大道百万规模城市商圈必将成天津新城市商业中心，带动整个海河以东地区的发展。3、项目区域概况33.7项目所在商圈交通中心城区中环线、快速路、高架桥、津滨大道丰富交织于此，驾车快速到达。市级迎宾大道，5分钟小白楼商圈，10分钟天津站，15分钟天津机场。规划中地铁四号线，五号线成林庄路站交通路网纵横交错，打造双地铁环绕的区位核心20余条公交公交线路通达全城。天津最畅达商圈，“两环两高两铁”交通覆盖293、项目区域概况33.8项目周边人口消费力状况——辐射人群辐射百万高端居住人群常态旺盛消费需求以周围5公里为辐射区域，未来爱琴海购物公园将辐射天津河东区的整体区域（包括天津站后广场、中山门、天山路等）、河西区隆昌路以东台儿庄路以西的部分区域、和平区小白楼片区、快速路以外的东丽区。未来辐射人口超过100万在周边小区构成上看，项目周边的小区多以洋房、小高层、高层构成，消费人口密度很大。从周围小区的消费力来看，项目周边的小区消费能力较高。以河东为例，据调查，河东区居民人均可支配收入年均增长10%以上，2013年人均收入超过8万元，可支配收入接近6万元，未来潜力巨大。303、项目区域概况33.8项目周边人口消费力状况——家庭结构5公里范围内居住人群：●18岁以下占比11%；●18——25周岁占比16%；●25——35周岁占比26%；●35——45周岁占比23%；45——60周岁占比16%；60周岁以上占比8%以中青年三口之家为主●单身青年116组，占比11.6%；●两口之家193组，占比19.3%；●三口之家412组，占比41.2%;●四口之家115组，占比11.5%;五口之家76组，占比7.6%；独居老人63组，占比6.3%；对河东区部分中高端项目1000名业主抽样调查统计结果313、项目区域概况33.8项目周边人口消费力状况——职业情况公务员14.83%国企31.67%事业单位0.50%私企22.83%外企0.33%自营24.83%自由职业4.67%其他0.33%样本职业情况以稳定中高薪职业为主消费力持续稳定5公里范围内居住人群职业情况：●公务员所占比重14.83%；●国企所占比重31.67%；●事业单位所占比重0.5%；●私企所占比重22.83%；外企所占比重0.33%；自营所占比重24.83%；自由职业所占比重4.67%；其它职业占比0.33%；对河东区部分中高端项目1000名业主抽样调查统计结果323、项目区域概况33.8项目周边人口消费力状况——年龄结构5公里范围内居住人群：●18岁以下占比11%；●18——25周岁占比16%；●25——35周岁占比26%；●35——45周岁占比23%；45——60周岁占比16%；60周岁以上占比8%以中青年年龄结构为主家庭型消费旺盛对河东区部分中高端项目1000名业主抽样调查统计结果333、项目区域概况33.