第八章-市场比较法及应用

1第八章市场比较法及其应用第一节基本原理第二节估价步骤第三节应用举例第四节案例分析2第一节基本原理一、概念二、理论依据三、估价基本公式及其修正系数四、方法特点五、适用范围3第一节市场比较法的基本原理一、概念又称比较法、交易实例比较法、市场资料比较法、买卖实例比较法等，其估算的价格又称“比准价格”。即将待估房地产与在较近时期内已经成交的类似房地产加以比较，依照这些已经成交的房地产的实际价格，通过多项因素的修正而得出待估房地产的客观合理价格的一种估价方法。二、理论依据“替代原理”即指任何具有合理需求的买者都不会接受高于市场正常价格的价格；反之，任何具有合理需求的卖者也都不会接受低于市场主场价格的价格。因而类似房地产之间的价格互相牵动，彼此接近。我们也就可以视类似房地产成交价格的修正值为被估对象的可能价格。4三、估价基本公式及其修正系数：被估房地产客观价值＝比较实例实际交易价格×交易情况修正系数×估价时点修正系数×区域因素修正系数×微观因素修正系数修正系数＝估价对象条件评分/比较实例条件评分鉴于时间差异项目中，比较案例交易日期发生在先，估价对象估价时点在后，而不同时间点相应的价格指数中，一般以前一时期价格指数为基准，因此时间差异项目以比较案例为基准。四、方法特点估价结果具有现实性，符合人们的定价习惯。需要估价人员较高的业务素质和实务经验。对于市场交易量大的房地产价值，市场法更具有说服力。56五、方法适用范围：一、市场是公开透明、交易频繁，存在足够多的交易实例。释：所以对于医院、学校、古建筑等房地产因为缺乏市场性不适合用市场法评估价值。二、市场上存在较多与待估对象相类似的房地产的交易实例。释：具有市场性的房地产，有时由于有特殊的交易目的和利用状态，缺少类似的交易实例而不能直接用市场法。比如清算状态下的办公楼，划拨性土地上的普通住宅。7第二节估价步骤一、搜集交易案例二、选择可比实例三、建立可比实例统一价格比较基础（见教材P92）四、比较项目进行修正五、估算可比实例修正价格六、确定被估房地产的比准价格一、搜集交易案例交易案例的基本要求：客观性全面性多途径性政府有关职能部门的交易资料；报刊杂志网站的交易信息；房地产经办人、交易当事人或中介机构；同行之间相互提供；交易展销会、交易信息发布会。累积性8二、选择比较案例所选比较案例的基本要求：同一供需圈用途相同目的相同正常交易交易时点相近结构相同案例多宗9三、建立可比实例统一价格比较基础统一量纲：统一货币单位将“外币”统一为“人民币”；统一付款方式将“分期付款”统一为“一次性付款”；统一价格内涵将“总价”或“楼面价格”统一为“单位建面价格”；统一面积内涵将“使用面积”或“套内使用面积”统一为“建筑面积”1011例题1：统一付款方式一宗房地产的交易总价款为30万元，其中首付款10万元，余款20万元于半年后一次性付清。假设月利率为1%，则在其成交日期时一次性付清的价格为多少？例题2：统一面积内涵/货币单位搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200平方米，成交总价为80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次性付清。假如人民币的年存款利率为8%，1美元=8.3元人民币，1平方米=10.764平方英尺，使用面积：建筑面积=3：4，则甲、乙的交易单价为多少？（单位为人民币元/平方米建筑面积）四、比较项目进行修正交易情况修正个别或特殊的交易行为包括哪些？时间差异修正定基物价指数和环比物价指数修正；例题3和例题4；区域因素修正区域因素的内涵；微观因素修正微观因素的内涵1213例题3：定基物价指数修正某地区某类房地产2004年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（均以2002年1月为100）。其中某宗房地产在2004年6月的价格为1800元/平方米，则其价格进行交易日期修正，2004年10月的价格为多少？例题4：环比物价指数修正某宗房地产在2004年4月至10月的价格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上个月为100）。其中某宗房地产在2004年6月的价格为2000元/平方米，对其进行交易日期的修正，修正到2004年10月的价格为多少？14例题5：物价指数分段修正评估某宗房地产2004年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/平方米，成交日期为2003年10月末，另调查获知该类房地产价格在2003年6月末至2004年2月末平均每月比上月上涨1.5%，2004年2月末至2004年9月末平均每月比上月上涨2%。则该可比实例在2004年9月末的修正价格为多少？15例题6：综合修正系数的内涵有一小厂，建筑面积2500平方米，用地面积700平方米，估价人员运用市场比较法，已编制出下表：比较因素：案例A案例B案例C交易价格：1500元/建筑平方（）元/建筑平方米1280元/建筑平方米交易时间：95/10098/10095/100交易情况：103/100100/100（）/100区域因素：100/100105/100100/100个别因素：100/100108/100100/100修正后总系数：（）1.111.2修正后价格：（）1550元/建筑平方米（）请将计算后的数据填入上表中，修正后价格精确到个位数，并用算术平均法求出该房地产的单价和总价。16例题7：多因素修正为评估某商品住宅2004年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易，有关资料如下：1）可比实例的成交价格：可比实例A，成交价格为3700元/平方米，成交时间为2004年5月24日；可比实例B，成交价格为4200元/平方米，成交日期为2004年8月24日；可比实例C，成交价格为3900元/平方米，成交日期为2004年9月24日；2）交易情况的分析判断结果：可比实例A的交易情况为偏低2％；可比实例B的交易情况为正常；可比实例C的交易情况为偏高1％。交易情况的分析判断以正常价格为基准；3）该类商品住宅的2004年4月至10月的价格指数（定基价格指数）依次为：100，92.4，98.3，98.6，100.3，109.0，106.8。4）房地产的区域因素和个别因素修正结果如下表：因素内容权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C因素10.51009010080因素20.3100100110120因素30.2100125100100综合评分1100试用上述资料估算该商品住宅的2004年10月24日的正常市场价格。（运用加权平均法，实例A修正价格的权重为0.5，实例B的修正价格权重为0.3，实例C修正价格的权重为0.2）例题8：综合习题17宗地成交价交易时间交易情况区域因素个别因素评估标的2002.1000A22002001.1-1％0-1％B24002001.60+2％0C23002000.4000D21001999.1-2％0-1％评估一待估宗地，现收集到A、B、C、D四宗地交易实例，具体情况见下表，表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市从1998年到2002年，每月地价指数上升1％，其他因素如下表所示：试根据上述条件运用市场比较法和算术平均法来评估待估宗地2002年1月时的价格18第三节应用举例例题9。3基本情况说明估价对象与比较案例比较表修正因素即修正系数的确定“土地使用权年起修正”和“容积率修正”例题9。4比较案例资料情况表修正过程及报告表述地价计算表19例题9：综合习题有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6％，现收集到A、B、C、D四宗地交易实例，具体情况见下表，表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.5—2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率1.5时增加2％。该城市从1998年到2002年，每月地价指数上升1％，其他因素如下表所示：宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素剩余年限评估标的2002.101.70040A22002001.1-1％1.60-1％38B24002001.601.8+2％040C23002000.401.70039D21001999.1-2％1.60-1％38试根据上述条件运用市场比较法和算术平均法来评估待估宗地2002年1月时的价格小结：201、基本思路参照物的因素评分被估资产的因素评分因素修正系数各项因素的修正系数价格参照房地产的实际交易参照房地产的修正价格格）（参照房地产的修正价被评估房地产价值ni修正因子：21）（交易实例交易情况评分分被估房地产交易情况评交易情况修正系数**100点的计价期数表示交易时点到估价时其中年增长率）（或者指数交易实例交易时点价格估价时点价格指数交易日期修正系数nn11）交易情况修正系数2）交易日期修正系数3）区域因素修正系数）（交易实例区域因素评分分被估房地产区域因素评区域因素修正系数***10022）（交易实例个别因素评分分被估房地产个别因素评个别因素修正系数***100使用年限表示交易实例剩余土地余使用年限；表示被估房地产土地剩其中（修正系数土地剩余使用年限因素nmrrnm)1(11)111应的价格指数交易实例容积率因素对对应的价格指数被估房地产容积率因素容积率因素修正系数4）个别因素修正系数5）土地剩余使用年限因素修正系数6）容积率因素修正系数23第四节案例分析——上海香料总厂土地价格评估为例：第一步：明确评估对象的基本事项房地产概述：地理位置、面积形状、规划指标、产权范围、建成年月、使用年限、权属状况等等。举例第二步：针对被估对象的特征，搜集相类似的比较实例的成交价格及其特征情况。1）搜集资料的途径2）搜集资料的内容3）整理资料的办法－交易实例调查表表格第三步：在众多比较实例中选择与被估对象可比度最高的三个或三个以上的参考实例。1）可比度的内涵书89的文字2）分别用文字反映比较实例的基本情况举例24上海香料总厂土地价格评估为例：第四步：对比较实例的价格进行一个基本的换算，使之具有统一的价格比较基础。案例说明1）统一付款方式举例2）统一单价举例3）统一币种和货币单位举例4）统一面积内涵举例5）统一面积单位举例第五步：修正比较实例的交易情况修正系数＝正常交易情况（100）/实例交易情况（100±）第六步：修正交易日期示例第七步：修正区域因素和个别因素（包括了哪些内容？）相关知识第八步：综合修正结果，最终确定估价额示例25第一步：明确评估对象的基本事项：1、估价对象：上海香料总厂所在土地。2、评估目的：为委托方合资入股提供公开市场的价格。3、评估期日：二○○一年三月三十一日4、评估日期：二○○一年四月二十五日至五月二十日5、待估对象的基本情况（通过委托方提供的资料以及评估人员的实地勘查和到有关部门查证得到以下信息资料）：（一）估价范围：权利人拥有的产权证〔沪房地（普）字1997第000168号及第000169号〕范围内土地使用权和地上建筑物及构筑物。26（二）房地产概况：估价对象上海香料总厂为全国最大的精细化工厂。该厂对面为著名的“北方停车场”，离沪嘉高速公路仅一公里；离上海火车西站三公里，在外环线桃浦匝道口旁。具体坐落在普陀区真南路1370号（景泰路口）。该区域为上海较著名的桃浦工业区，即工业（尤其是化工产品）集聚地。例如上海第六制药厂、英雄金笔厂、上海橡胶厂均在该区域中。根据产权证登记状况，可将该厂划分为东西两块：东边占地32081平方米，地形为“缺口”的矩形，内有43幢建筑