中石化大厦物业管理方案

广州中石化大厦物业管理方案——暨广州金贸物业管理模式研讨陈民强一、项目定位广州天河CBD核心商务圈甲级综合商业写字楼二、目标客户群特性分析主要目标客户群：大中型国有企业、外资公司办事处、高科技企业等目标客户群特性分析：入驻企业：1、具有一定经济实力2、期望能对其品牌有提升作用企业员工：1、基本属于中高层白领2、整体素质较高3、对物业期望值较高三、目标客户需求分析目标客户需求分析：（安全、舒适、快捷）形象需求楼盘的形象、档次和物管服务能对其品牌起提升作用安全需求能保证办公、商业场所业户的生命财产安全环境需求要创造优美整洁的环境，让业户感到舒适、方便服务需求除提供优质物业服务外，还要求能快捷、方便的商务服务感觉需求希望获得一种尊崇感、满足感四、管理目标构建一个生态化、人性化、智能化的商务办公环境实现物业的保值增值满足客户的市场需求追求经济效益的最大化五、物业服务理念生态化导入“环保、健康”的环境理念人性化导入“零距离”的专业客户服务导入“零干扰”的隐性保洁服务智能化“5A”智能化楼宇控制，保障设备的正常运行导入“零接触”的网上报修和投诉、网上定制特色服务、大厦（社区）电子商务六、物业服务模式一、『双C』服务模式即：物业管家＋商务助理服务模式物业管家：（CHAMBERLAINE）商务助理：（COMMERIALASSISTANT）二、四大“中心”服务中心向客户提供物业标准服务、委托服务及其他个性化服务。商务中心为客户提供打字服务、复印服务、传真服务、电传服务、票务服务、IDD、DDD服务、文秘服务、翻译等服务内容信息中心通过互联网和大厦内部局域网实现内部信息互通互联，实现整个大厦资源共享，实现网上定制服务和电子商务等功能运营中心设备设施的管理运营中心，通过对设备有效管理，达到设备的有效运行和节约运行成本和能耗成本七：管理服务措施导入ISO9002质量管理体系实施“质量、成本双否决”运作机制建立“加油站式”的员工培训机制实现商业与写字楼资源共享建立“物业管理信息岛”倡导开放式的管理服务构建商务、服务平台——客服中心、商务中心致力于共用设施、设备的循环改进导入全新的、具有视觉冲击力的CIS系统八：服务项目设置1、基础服务安全管理消防管理设备管理车辆管理装修管理清洁卫生2、特色服务a)问讯服务和留言服务，钥匙分发服务；b)信件报刊收发、分拣、递送服务；c)个人行李搬运、寄存服务；d)出租汽车预约服务；e)航空机票预订服务；f)全国各地酒店预订服务；g)餐饮餐位预订服务；h)花卉代购、递送服务；i)洗衣、送衣服务；j)商务咨询、商务信息查询服务；k)其他各种委托代办服务。3、特约收费服务①翻译服务，包括文件、合同等；②秘书服务，包括各类文件处理；③办公室委托租赁服务；④长话、传真、电信服务；⑤订水、送水服务；⑥客户外出期间保管、代转传真、信件等；⑦邮件、邮包、快递等邮政服务；⑧成批发放商业信函服务；⑨客户电信设备代办、代装服务；⑩文件复印、过塑服务；九、管理架构及人员配置１、金贸物业公司管理架构（15人）总经理（1人）行政人力资源部经理（1人）财务部经理（1人）综合管理部（1人）总经理助理（1人）行政专员（1人）人事专员（1人）采购员（1人）资料文员（1人）会计（1人）出纳（1人）品质专员（1人）品牌专员（1人）美编（1人）中石化大厦客户服务中心佳穗中心客户服务中心信息管理专员（１人）２、中石化大厦项目管理架构管理处人员总编制136人中石化大厦客户服务中心总物业经理（1人）物业副经理（1人）客户服务部（23人）安全管理部（74人）工程部（35人）经理办公室（2人）2.1、客户服务部客户服务部人员编制23人客户服务部主管（1人）综合服务中心接待员（4人）写字楼客户主任（4人）商场客户主任（2人）大堂商务中心接待员（4人）商场服务前台接待员（3人）收款员（1人）停车场收费员（4人）2.2、安全管理部安全管理部人员编制74人安全管理部主管（1人）安管领班（3人）写字楼商场停车场其它岗位停车场入口岗（3人）停车场出口岗（3人）停车场机动巡逻岗（12人）商场门岗（10人）商场机动巡逻岗（6人）轮休（8人）消防监控中心岗（6人）外围巡逻岗（4人）写字楼门岗（6人）写字楼机动巡逻岗（12人）2.3、工程部工程部人员编制35人工程部主管（1人）电气主管工程师（1人）空调主管工程师（1人）综合维修主管工程师（1人）工程部文员（1人）高/低压电工（12人）弱电工（4人）空调技工（8人）给排水技工（3人）维修/土建技工（3人）十：中石化大厦经营收支测算（一）、经营收入收费项目收费标准面积/数量金额备注写字楼物业管理费30元/㎡/月150000㎡4500000元商场物业管理费48元/㎡/月40441㎡1941168元停车场管理费180元/个/月630个113400元车位已出售其他增值服务20000元合计6574568元全年收入总计78,894,816元（二）、运营成本序号项目金额(元/月)备注1人员工资及福利407500含公司88000元/月2办公费用297003公共水电费用2461592.64(含中央空调水电)4设备维护及保养费用1590005清洁卫生消杀费用1497796绿化费用100007保险费用500008折旧费100009不可预见费163878.58按上述金额5%计算10合计3441450.46全年总支出:41297405.52元（三）、收支平衡状况月经营收入月费用支出月盈利全额总收入6574568.00元3441450.46元3133117.54元90%收缴率5917111.20元2475660.74元80%收缴率5259654.40元1818203.94元70%收缴率4602197.60元1160747.14元按90%收缴率计算,全年盈利总额为:29,707,928.88元十一、物业前期配合费详见附件:H:\中石化\中石化大厦前期配合费用(2007).xls十二、物业开办费详见附件:H:\中石化\中石化大厦物业开办费.xls十三：物业前期介入推进计划详见附件:H:\中石化\广州金贸物业2007年度工作计划.xls