房产公司质量管理操作手册

**公司项目工程质量管理操作手册说明第一条、从集团的总体战略目标出发，本着房地产业务可持续成长的原则，为不断提升项目建设的质量水平，增强企业的市场竞争力和品牌价值，特制定本手册。第二条、质量管控依据：1．国家、地方法律、法规；2．建筑工程施工合同、监理合同；3．施工图纸、施工计划、施工方案；4.集团的相关制度与要求。第三条、本手册适用于本集团投资的所有房地产项目。目标与方法第四条、工程质量目标：一次性验收通过，工程质量合格（具体根据实际确定）。第五条、项目公司对建设工程质量控制要求1．事前控制（施工前）主要内容：1)组织设计交底与图纸会审，在施工前与总包单位、监理单位、设计院共同参加图纸会审，针对图纸中存在的问题（如施工不便、设计不合理等）做出讨论并做记录；2)审批施工组织设计中的施工方案，施工进度计划、施工平面布置图、施工质量措施的合理性与先进性；3)审查承包商采用的原材料、半成品、构配件；4)审查施工机械、机具及预应力钢筋张拉机械、锚具；5)审查施工单位的资质、项目部人员配制、个人资格审查、能力考核，施工作业人员的技术水平及施工技术交底等；6)施工现场环境，水文地质资料、现场测量放线控制点。2．事中控制（施工过程中检验）主要内容：1)施工作业技术交底审核；2)施工工序质量检杏；3)隐蔽工程质量控制；4)工程变更的审查。3．事后控制（施工完毕验收）主要内容：1)工程施工质量保证资料、质量管理资料的审查；2)工程质量综合评定；3)竣工质量检查。第六条、质量控制的方法1．审核技术文件、报告和报表；2．签发指令文件；3．现场监督与检查；4．规定质量控制程序，建立质量控制制度；5．运用支付手段；6．通过合同化管理加强质量管理意识；7．提升专业人员素质加强质量控制能力。组织机构及职责第七条、集团实行两级项目工程质量管理组织架构。第一级为集团计划技术质监中心；第二级为各项目公司。第八条、集团计划技术质监中心为各项重大质量管理工作的决策机构，负责编制与批准各项质量管理制度、规章、规程和管控标准；拟定项目质量工作规划；组织和协调质量事故的调查处理等。计划技术质监中心对工程质量管理职责质量监管职责1.监督检查项目各参建主体（项目公司、监理单位、施工单位）工程质量管理履职情况；2.负责检查项目开工前质量准备工作，对是否具备开工条件进行审批；3.负责根据项目存在的严重质量问题，报分管工程质量的副总裁批准后签发《停工整改通知单》。问题整改完毕，项目公司复查合格，报计划技术质安中心核实后，签发《工程复工通知书》;4.配合参与售楼处投入使用前的联合验收；5.负责在项目投入使用（开业、销售物业入伙）前检查，对是否具备开业、入伙条件进行审批；6.监督检查各项目公司质量目标制定和实施情况；7.参与项目实施过程中重点方案评审，监督其它方案的编制与审批工作；8.正式移交前，监督项目公司工程质量问题整改方案制定与实施情况；9.参与集团设备、材料集中采购技术标评审、供应商确定工作；参与集团集中采购和定向供方的评定工作；参与新工艺、新材料、新设备前期论证、调研和决策；10.负责向分管工程质量的副总裁上报质量事故；组织及参与对重大及以上质量事故的调查，上报调查结果，提出处理建议；11.负责定期公布项目考核结果，对质量安全管理差的项目予以通报；12.负责对实体质量差、发生质量事故等履职情况差的项目公司、监理单位、施工单位作出相应处罚决定；并视情况提请集团对项目公司责任人员予以行政处罚；13.负责根据各项目质量检查情况，发布《质量评比报告》等质量考核文件。集团成员职责划分人员职责集团总裁领导集团项目质量工作分管工程质量的副总裁对集团各项目的质量监督和管理负全面责任计划技术质监中心总经理是项目质量管理第一责任人，对各项目质量监督和管理负直接责任计划技术质监中心质安经理对所负责项目的工程质量管理工作负监管直接责任第九条、各项目公司制定、明确自身对工程质量管理的职责，并建立项目质量管理小组，负责具体管理本公司项目建设质量管控工作。项目公司对工程质量管理职责质量管理职责1.作为项目工程质量管理的组织及实施单位，应确保设计、招标、施工及产品质量符合国家法律、法规、集团制度要求，对项目工程质量管理负直接责任；2.建立本项目质量管理体系，明确质量目标；3.监督各参建单位建立质量管理体系，明确质量目标；监督检查质量体系运行情况；4.按照集团相关要求及工程实际选定设计、施工、监理单位，保证其资质及人员符合本项目质量目标要求；5.负责在招标文件中明确集团对监理单位、施工单位质量管理的强制要求，并作为合同附加条款签署；6.组织设计单位按照规范及集团要求完成管控职责范围内的图纸设计，并按规定报集团相关部门审核；负责组织图纸交底及会审工作；7.负责审查监理规划、施工组织总设计；负责组织深基坑、结构形式专家论证会；负责组织高大脚手架、空调联动调试、消防联动调试等方案评审；监督或审查监理单位、施工单位各类实施细则、方案的编制与实施；8.负责组织各类样板的施工和自检验收；9.按集团规定组织采购符合质量要求的材料设备，杜绝使用不合格产品；监督和管理监理、施工单位按国家法律法规、规范、合同等要求对材料设备检查验收；10.每周检查现场实体工程质量，以及进场材料、设备、保证资料等，对检查发现的问题予以整改落实；组织质量问题分析会，对质量管理运行中施工单位、监理单位的管理偏差及时调整；11.每月对监理单位的质量管理情况进行考核，并与监理单位共同对施工单位的质量管理情况进行考核，及时调整不符合要求的人员；12.按规定组织项目竣工验收备案；报请集团相关部门进行开业前、入伙前检查；13.在物业投入使用（开业、入伙、交付）后、正式移交前，负责工程遗留问题整改和质量缺陷完善；正式移交后，协助商管公司、物业公司制定保修期间工程质量投诉管理体系和工作方案，督促相关单位履行质量保修义务；14.当管辖范围内发生质量事故、存在质量隐患时，应立即采取补救和防范措施，并按要求上报，不得隐瞒；负责对一般及较大工程质量事故处理，并上报处理结果；配合集团对特别重大、重大质量事故的调查；15.制订各项奖惩细则（合作方奖惩措施列入合同内），定期对各参建设计、施工、监理单位进行考核，依据考核结果予以奖惩。工程质量小组成员具体职责划分小组组成担任人员职责划分组长总经理本公司项目质量管理第一责任人，负项目工程质量管理全面责任成员工程副总经理负项目工程施工质量管理直接责任工程部经理负项目工程施工质量具体管理实施责任专业工程师负所管辖专业或片区项目施工质量责任工程质量管控要点第十条、计划技术质监中心与项目公司对工程质量管控重点1、计划技术质监中心管控重点项目工作要点管控要点责任人工作记录检查考核质量管理体系运行情况检查1.定期对项目进行检查，形成《项目质量管理考核评分表》；2.对项目质量管理现状进行分析，同时，对管理趋势进行评价；3.每季度对各项目履职考核得分汇总，形成季度总排名。将项目年度考评结果抄报集团；4.根据履职考核结果，视情况提出《质量安全检查整改通知书》、《质量安全管理警告》、《质量安全管理通报》。项目总经理工程副总《项目质量管理考核评分表》《质量安全检查整改通知书》《质量安全管理警告》《质量安全管理通报》考核奖惩1.定期召开现场会,对质量安全管理优秀的项目、合作单位（施工单位、监理单位）质量安全管理、工程实体予以表彰，对质量安全管理差的项目予以曝光；2.负责对实体质量差、发生质量事故等履职情况差的项目公司、监理单位、施工单位作出相应处罚决定；并视情况提请集团对项目公司责任人员予以行政处罚；项目总经理工程副总3.对出现严重质量安全问题的工程，提出处罚意见工程实体检查1.对工程实体进行定期检查，形成巡检纪要；2.质量问题整改完毕，项目公司复查合格，报计划技术质监中心；3.对工程质量和安全管理存在重大隐患，施工中使用不合格的原材料、构配件、中间产品或严重违反施工程序或工程实体质量低劣，继续施工将达不到质量标准或留下质量隐患的，计划技术质监中心停工通知，要求暂停该工序或全部施工，待消除隐患复检合格后再回复施工。项目总经理工程副总《项目巡检纪要》《项目巡检整改回复》重点环节管控参建单位管理1.要求成本管理中心与项目公司建立和管理参建单合格供方品牌库；2.参加对投标单位的技术标评审；3.配合项目定期考核参建单位履职情况。项目总经理成本管理中心施工方案管控1.参与项目公司组织的基坑支护及施工方案、基础结构形式、主体结构形式专家论证会，以及国家和项目所在地建设主管部门要求组织的其他专家论证会；2.参加项目公司施工组织设计审查；3.参与项目公司组织的《高大模板支撑体系方案》、《高大脚手架方案》、《大商业空调联动调试方案》、《大商业消防联动调试方案》的评审；4.抽查重点施工方案、重点监理细则的编制与审批情况。项目总经理工程副总售楼处管控1.根据集团安全管理要求，参与项目售楼处(含设在售楼处内的样板间)投入使用前联合检查。项目负责人规划设计中心材料管控1.参与集团设备、材料集中采购技术标评审、供应商确定工作；参与新工艺、新材料、新设备前期论证、调研和决策；2.现场抽查项目公司、监理单位、施工单位是否按照国家法律、规范、标准对材料进行质量检查验收。项目总经理成本管理中心项目竣工验收（开业、入伙）管控1.参与项目开业前、入伙前质量检查，对是否具备开业、入伙条件进行审批，报分管质量副总裁。2.督促项目公司在正式移交前完成工程质量问题整改。副总裁项目总经理《项目住宅交房标准》《项目开业验收标准》其他1.根据各项目质量检查情况，副总裁《质量评比通报》2、项目公司管控重点项目工作要点管控要点责任人工作记录质量保证体系质量管理责任状1.项目开工前，项目公司应与项目管理中心签署《项目质量管理责任书》项目总经理《项目质量管理责任书》组织架构1.总经理负责在开工前30天组织建立本公司质量安全管理体系，建立岗位职责；体系文件上墙并存档备查；2.建立以总经理为首、各分管副总为直接责任人、各相关部门为直接责任部门的质量安全管理体系；3.工程部、设计部、成本部按各自专业及管理范围进行质量安全责任划分；相关人员按管理范围进行划分；建立岗位责任制。总经理工程副总设计副总成本副总组织架构图岗位职责制度工程副总在开工前30天组织编制以下管理制度，报计划技术质监中心备案；1.《施工单位、监理单位奖罚管理制度》，并将相应条款列入合同；2.《工地例会制度》；3.《现场大检查制度》；4.项目公司《工程档案管理制度》。工程副总四项制度方案资料管理专家论证组织1.设计副总负责按照计划节点组织基坑支护、基坑支护施工方案、基础结构形式、主体结构形式专家论证会，以及国家和项目所在地建设主管部门要求组织的其他专家论证会。规划设计中心参设计副总工程副总《危险性较大施工方案专家论证意见书》每发布《质量评比通报》；2.向分管质量副总裁上报质量事故；组织及参与对重大及以上质量事故的调查，上报调查结果，提出处理建议。加、计划技术质监中心视情况参加。论证会结束后1天后将会议纪要报计划技术质监中心备案；2.工程副总负责督促并参加相关单位按规定组织“危险性较大工程”专家论证会。文件编制与上报1.开工后30天内完成《质量管理策划方案》，报计划技术质监中心总经理审核，项目管理中心总经理审批；2.项目开工60天内完成《年度重点监管部位质量监管计划》，报计划技术质监中心总经理审核；3.每月完成《质量安全管理月报》，报计划技术质监中心审核；4.开工后30天内完成《危险性较大工程质量监管计划》上报计划技术质监中心项目负责人备案。项目总经理工程副总计划技术质监中心《质量管理策划方案》《重点监管部位质量监管计划》《质量安全管理月报》《危险性较大工程质量监管计划》方案审查1.《施工组织设计》：施工单位编制，施工单位（企业法人）技术负责人审核后报监理审批，项目公司工程部经理、工程副总组织审查，形成《施工组织设计审查表》存档备查。评审应通知计划技术质监中心参加。；2.《监理规划》：项目监理部编制，监理公司技术负责人审批，开工前编制完成。经项