房地产企业开发甲方工作手册

地产开发工作手册目录一、总则1.1目的1.2管理方式二、主要工作程序2.1物业发展程序2.1.1物业发展2.1.2外发设计、监理及建造工作2.1.3保存文件及记录2.2施工管理程序2.2.1施工管理2.2.2施工问题之跟进2.2.3保存文件及记录2.3物料管理程序2.3.1物料供货商评估和监察2.3.2施工物料管理2.3.3保存文件及记录3.4工程计量签证工作程序3.4.1施工过程计量签证工作程序3.4.2办理进度款支付工作程序3.4.3竣工决算工作程序3.4.4保存文件及记录3.5报建工作程序（3500㎡以上）(市桥街)三、人员配置3.1董事3.2总工程师3.3其他人员3.3.1会计3.3.2出纳3.3.3水电工程师3.3.4土建工程师3.3.5预算员四、各阶段工作4.1项目决策阶段的主要工作4.2项目准备阶段的主要工作4.3项目实施阶段的主要工作4.4竣工验收阶段的主要工作五、甲方工作人员行为准则一、总则1.1目的（1）实现投资目标和期望（2）使投资控制在预定或可接受的范围之内（3）保证项目功能与质量达到标准1.2管理方式采用间接方式：通过各种委托协议和合同，把工程项目的各项任务和管理职责以及各项风险分解到各参与策划和实施的有关机构，项业主进行总体协调和控制，保证项目如期按质建成，并尽可能节省投资。二、主要作程序2.1物业发展程序2.1.1物业发展（1）物业发展计划①当物业发展意念，需包括以下内容：物业发展性质及选址；成本限额；开工日期；完成日期；其它(例如：设施、设计风格)。②董事订定物业发展名称及/或编号，作为整个物业发展过程之识别。③董事与总工程师及/或其它由董事指定之主管，参考公司过去相关物业发展经验，商讨有关物业发展意念，并由总工程师编订【物业发展计划】，说明该物业发展概念及计划、主要工作项目、预算执行及完成日期。工作项目最少包括：地质磡探；物业概念设计(单位种类、数量、配套设施及其它)；物业建筑设计(具体规格、选料等)；物业建筑施工图。④【物业发展计划】由董事审批。⑤董事选定执行各项工作之负责人，并记录于【物业发展计划】中。⑥地质勘探工作是总工程师提出并编订在【物业发展计划】的组成部分，由董事会选定合适勘探机构部门展开工作，勘探机构工作完成后，提供【地质磡探报告】给总工程师审阅，总工程师对【物业发展计划】作出相应的修改。⑦在每期工程的开工期间,召开管理评审会议针对本期工程的特点,检视现有系统对新工程的满足性和通用性是否相适应,并保存记录。（2）物业设计评审及检讨①总工程师按【物业发展计划】安排设计工作。②当需要外间机构(例如：建筑设计公司、顾问公司)执行设计工作，由董事选定合适机构展开设计工作。③在设计过程中，总工程师负责根据在【物业发展计划】内之设计要求及相应之法规进行评审各设计项目，在需要时与设计机构直接面谈商讨设计质量事宜。④设计结果可以是文件(例如：图则)、相片及/或模型等形式。⑤总工程师检讨设计结果，按原定物业发展意念【物业发展计划】及有关法规，以验证设计结果能否符合要求；在需要时参考公司其它同类发展项目、有关人员、或到选址进行视察，以确认设计是否适用。审查结果须保留记录(例如：国家政府文件、图纸会审记录、评审/检讨记录、会议记录等)，并于【物业发展计划】上说明。⑥当需要更改设计时，如外部设计更改，由设计单位或外间设计机构修改有关设计文件资料，并予以审查批准；如内部设计更改，由本公司设计员修改有关设计文件资料，并经独立人验证。⑦装修材料规格的确定，由董事会指定。（3）物业建筑监理与施工①总工程师按【物业发展计划】安排物业建筑工程。②预算员对各项工程做经费预算并检讨，交总工程师审核、董事审批，总工程师将保留相应的预算文件。③董事选定合适监理机构及建造商，并由总工程师书面提供建筑工程要求：工程规格(例如：图纸)；完工日期；装修材料规格；其它有关规格要求(例如：适用之国际/国家规格、标准、工艺要求、建筑材料要求)。④董事选定之监理机构是代表公司对建造商进行施工现场管理，参阅【施工管理程序】。⑤预算员于工程竣工后，作出结算并检讨，由总工程师审核董事审批确认，总工程师将保留相应的结算文件。（4）竣工验收①工程竣工后，总工程师与物业管理公司等有关部门对相应工程进行验收交接。如验收不合格，总工程师将指令施工单位根据验收记录进行整改，直至验收合格。验收合格后，双方填写【物业管理验收交接证明书】，同时并将土建及配套工程的竣工图交予物业管理公司。②楼宇交给用户后，总工程师可委托物业管理公司发放【工程问卷调查】于用户，了解用户意见：包括楼宇外观、使用功能、环境布局等。由总工程师分析、检讨楼宇设计。③以上如有发现问题，由总工程师决定是否做出跟进。2.1.2外发设计、监理及建造工作（1）甄选地质磡探顾问、设计机构、监理机构及建造商①董事按外发工作项目性质，联络有关外间机构报价或投标。②董事甄选合适外间机构时，考虑下列各项：该机构工作经验与本外发工作项目之相关性；该机构过去服务本公司之经验及表现(包括：质量及时效性)；工程预算；该机构提供之完成日期及报价；其它人员意见。部分工程(如水、电、电视天线、电话线)等则选择有关政府部门进行施工并无需评估。③总工程师根据监理机构、建造商的资质证明及过往之工作履历，对其做出评估，并记录于【供货商评估问卷】中。④总工程师编订合同予雇用之机构，并详列外发工作项目要求及附上有关图纸/规格资料。经由董事审批盖上公章后，由总工程师发出予受雇机构。2.1.3保存文件及记录【物业概念设计】、【物业发展计划】、【地质磡探报告】、每周/月【工程联席会议】记录、设计结果(例如：图则、相片、模型)、【工程预算/结算】、报价/标书、合同、【单位工程竣工证明书】、【供货商评估问卷】2.2施工管理程序2.2.1施工管理（1）施工进度计划①总建造商需于展开建筑施工前，向监理机构提交【施工进度计划表】(MasterProgram)，计划各分项工程及所需工日；再由监理机构审查后提交给甲方代表。②甲方代表按工程规格要求/图纸，确认计划表，并通知监理机构安排建造商按计划表施工。③当建筑工程要求有所更改(例如：设计变更)，甲方代表须将设计变更以【工程备忘录】形式发至监理单位，监理单位再将设计变更以【备忘录】形式发至建造商,说明更改内容并附上有关更改资料，并每次设计变更内容由文控员受控后记录于【设计变更目录】中。（2）施工进度监察①监理单位参考【施工进度计划表】，每天均到工地：查察施工进度；巡视施工(包括特殊建筑工序)质量及安全表现；巡视物料质量表现；跟进每月【工程联席会议】确定之有关事宜；监理单位将巡视结果总结于【监理周报】和每月【监理日志】中,予甲方代表主管审核。②监理单位若在工地查察时，发现进度延后、质量问题(不符合有关规格要求)、或有潜在问题，监理员发出【监理通知】予建造商，要求作出纠正或预防行动，以消除问题或潜在问题,【监理通知】分发甲方代表备案。③每周召开监理单位工作例会，总结前一周的施工进度及质量安全问题，并对下一周的工作重点进行探讨,记录整理于每周【工作例会记录】中。（2）施工检查①监理单位参考【施工组织设计】/【招投标文件】及最新要求，并参考【施工进度计划表】内容，与建造商确定需要进行质量检查之分项工程，按各项国家有关规范要求制定【施工质量检查总表】予建造商。②建造商按实际施工进度完成对各分项工程的【施工质量检查表】，向监理机构提交【工程报验单】及【工程申报表】，经监理单位监理员进行质量复核确认，监理工程师审批后，建造商方可进行一下工序施工。③若监理单位监理员发现分项工程施工质量不符国家规范即【施工质量检查表】要求时，需发出【监理通知】予建造商，要求作出纠正行动，以消除问题。④甲方代表负责对建造商所提交的分项工程之【施工质量检查表】保留存盘，并登记于【施工质量检查总表】中，以此份表格来检讨建造商的施工进度及质量情况来对监理单位的监理工作成果进行考核,当发现施工进度与质量与实际不符时，甲方代表需发出【工程备忘录】或【纠正与预防行动记录】予监理单位及建造商，要求作出纠正行动，以消除问题或潜在问题。(参阅本程序第5.2章)⑤当建造商完成所有建筑施工项目，建造商、监理单位、甲方三方需按照有关规定、规范进行验收，对需现场签证之工程项目，三方人员共同验收合格后于【单位工程竣工验收证明书】上确认。若发现不符建筑工程要求时，监理单位需发出【监理通知】予建造商，直至所有不符合点已纠正，才接收工地。（4）施工、工监理检讨①甲方代表编写【每月工程总结分析报告】，甲方代表根据【监理周报】和【监理月报】总结施工进度、施工质量及监理单位的监理成果，表现于【每月工程总结分析报告】中。②承建商代表及监理商代表参与每月召开的联席会议，总结本月以来有关质量、安全、进度情况，并记录于【工程联席会议记录】中。2.2.2施工问题之跟进（1）施工问题之跟进①监理单位于施工检查或监察时发现之问题或潜在问题，须发出【监理通知】予建造商,说明问题明细或建议改善方法分发甲方代表备案,甲方代表根据其问题的严重程度决定是否发出【工程备忘录】和【纠正与预防行动记录】予建造商，并分发监理单位。②监理单位每月需对【监理通知】与【工程备忘录】或【纠正与预防行动记录】作跟进，并记录于相关目录表中。③监理员跟进承建商之纠正及预防行动，以确定行动之有效性，并记录。④若不符合事项影响整体建筑进度，建造商需修改【施工进度计划表】，经总监工程师审核后,交由甲方代表确认。2.2.3保存文件及记录【建造施工进度计划表】、【监理周报】、【监理月报】、【施工组织设计】、【招投标文件】、【监理通知】、【工程备忘录】、【设计变更目录】、【每月工程总结分析报告】、【每月工程联席会议记录】、每周【工作例会记录】、【施工质量检查总表】及分表、【现场签证单】、【每周工作例会】2.3物料管理程序2.3.1物料供货商评估和监察（1）供货商的评估①新的物料供货商可通过下列方法由采购员评估：评须填写【供货商评估问卷】，以提供资料，如：公司背景、质量系统、产品种类及级别等；采购员/部门主管可要求参观供货商的厂房；参考过往之工作；试单。②所有评估结果总结于【供货商评估问卷】内，供货商的资质/级别，无特别要求。③对于新的检测服务供货商，各部门主管须确定该供货商有国家/国际检测认可，才算合格。④经评估合格之供货商，可被列入【认可供货商名单】上，但须注明为新供货商。（2）供货商的监察①每半年一次，由董事、采购员、总工程师及/或有关人员工开会，对【认可供货商名单】作出检讨：根据供货商送货/服务的货品/服务的质素等，检讨对供货商的表现是否满意。②经检讨表现理想的供货商会保留于新的【认可供货商名单】，表现不理想的供货商可被除名。③新的【认可供货商名单】由董事批核。2.3.2施工物料管理（1）制定施工物料规格总工程师按物业发展计划制定【建造物料规格】及【工程物料来料检查表】，规定建造商按要求选用建筑物料品种，包括：水泥、钢筋、屋面瓦、块料、管材及电气设备等。（2）物料使用①建造商需按【建造物料规格】/【认可供货商名单】选择合适施工物料进行首次审批，并提供首次【实验室检测报告】/供应单位的资质证/出厂合格证予甲方代表审阅。②甲方代表审阅首次【实验室检测报告】(需注明‘有见证检验’标识或相关数据，确定符合【建造物料规格】/施工图纸要求，签批确认。③对于批准使用之建造物料，建造商按【送检试件的取样与制作】在外聘监理公司监理员见证下取样送检(钢筋除外)，并提交【实验室检测报告】。④对于批准使用之装修或设备物料，若需进行来料质量检查，甲方代表订定检查项目、程序、及允收标准即【物料来料检查表】。⑤每批物料进场时(砂石砖除外)，建造商须提交【工程材料、构配件、设备报审表】及物料出厂合格证(包括发货单、检验报告等)报外聘监理公司验证，并完成【物料来料检查表】,验证合格方可进场使用。⑥甲方代表审批【实验室检测报告】/【物料来料检查表】内容，根据每周【建造物料周期检查表】结果或【物料首次审批报告】要求