某物业QMSEMSOHSMS管理手册

受控文件未经批准不得复印第1页共43页生效日期：年元月13日文件编号：XK—SC版本号：B修改状态：1QMS/EMS/OHSMS管理手册0.1目录章节名称ISO14001和GB/T28001的对应章节号页码0.1目录0.2手册修改一览表0.3前言0.4管理者代表任命书0.5方针、目标批准令0.6《QMS/EMS/OHSMS管理手册》颁布令0.7质量、环境和健康安全组织管理机构图0.8质量、环境与职业健康安全管理主要职能分配表134456771.范围1.1总则1.2应用18882.引用标准293.术语和定义394.管理体系要求4.1总要求4.2文件要求4.2.1总则4.2.2管理手册4.2.3文件控制4.2.4记录控制44.14.4.44.4.54.5.39912121313145.管理职责5.1管理承诺5.2以顾客为关注焦点5.3质量、环境、职业健康安全方针5.4策划5.4.1目标和指标5.4.1.1质量目标5.4.1.2环境目标和指标5.4.1.3职业健康安全目标5.4.2管理体系策划5.4.3环境因素和危险源的识别与评价5.4.4法律和其他要求5.4.5环境、职业健康安全管理方案5.5职责、权限和沟通5.5.1职责和权限5.5.2管理者代表5.5.3内部沟通、信息交流与协商5.6管理评审4.24.34.3.34.3.34.34.3.14.3.24.3.44.4.14.4.14.4.14.4.34.61414151515151515161616171717172020206.资源管理6.1资源提供6.2人力资源6.3基础设施6.4工作环境4.4.14.4.221212122227.服务实现7.1服务实现的策划7.2与顾客有关的过程7.2.1与服务有关的要求的确定23232525受控文件未经批准不得复印第2页共43页生效日期：年元月13日文件编号：XK—SC版本号：B修改状态：1QMS/EMS/OHSMS管理手册章节名称ISO14001和GB/T28001的对应章节号页码7.2.2与服务有关的要求的评审7.2.3顾客沟通7.3设计和开发7.4采购7.5服务提供7.5.1服务提供的控制7.5.1.3工程维修服务7.5.1.4清洁绿化服务7.5.1.5安全管理服务7.5.1.6费用收缴服务7.5.2服务提供过程的确认7.5.3标识和可追溯性7.5.4顾客财产7.5.5服务用品的防护7.6监视和测量装置的控制7.7环境、职业健康安全的运行控制7.8应包准备与响应4.5.14.4.64.4.72526262728283030303131313132323233338.测量、分析和改进8.1总则8.2监视和测量8.2.1顾客满意8.2.2内部审核8.2.3过程的监视和测量8.2.4服务的监视和测量8.2.5环境、职业健康安全的监视和测量8.3不符合控制8.4数据分析8.5改进8.5.1持续改进8.5.2纠正措施8.5.3预防措施4.54.5.14.5.44.5.14.5.24.5.24.5.23434343435363637373840404041附录1：程序文件目录43附录2：工作手册汇编目录44附录3：部门工作文件清单单独成册附录4：外来文件清单附录5：环境因素清单附录6：重要环境因素、重大风险源清单附录7：识别的重要环境与职业健康安全法律法规清单附录8：2002年质量目标、环境、职业健康安全目标和指标附录9：2002年环境管理方案与职业健康安全管理方案受控文件未经批准不得复印第3页共43页生效日期：年元月13日文件编号：XK—SC版本号：B修改状态：1QMS/EMS/OHSMS管理手册0.2手册修改一览表修改页码《文件修改表》的编号修改人修改日期受控文件未经批准不得复印第4页共43页生效日期：年元月13日文件编号：XK—SC版本号：B修改状态：1QMS/EMS/OHSMS管理手册0.3前言（公司简介）深圳市XX物业管理有限公司成立于1998年8月，是专业从事物业管理，具有独立法人资格的物业管理企业。公司设有财务部、社区服务中心、经营部、品质部、行政部五个部门，现有员工65多名。公司经营范围包括物业综合经营管理、修缮等业务。公司成立几年来，一直致力于以一流的管理、一流的服务、一流的信誉为公司方向，尽可能及时周到地为顾客提供优质的服务。在管物业——XX花园在深圳市首家取得了“广东省城市优秀物业管理住宅小区”的荣誉，同时还获得了“深圳市安全文明小区”、“深圳市安全文明小区”等称号。公司注重管理人员的培训，于2002年3月与深圳航海高等专科学校合作在XX花园设立了“物业管理实习基地”为公司管理人才以及为即将步出校园的物业管理专业学生提供了良好的学习环境。今年ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、GB/T28001职业健康安全管理体系在公司得到推广和应用，以提高企业的竞争实力，为广大客户提供更加优质、高效、周到的服务。本公司所持有种类证书名称及编号证书名称编号中华人民共和国企业法人营业执照4401251100122深圳市物业管理企业资质证书（贰级）穗物证第增01号公司地址：深圳深圳新塘XX花园邮政编码：XXXXXX电话：XXXXXXXX传真：XXXXXXXE-mail：[e-mail]网址：法定代表人：王石0.4管理者代表任命书任命书兹任命：解冻先生为本公司质量、环境和职业健康安全管理者代表，其职责和权限为：1.负责组织建立、实施和保持公司质量管理体系、环境管理体系和职业健康安全管理体系；2.定期向最高管理者汇报质量管理体系、环境管理体系和职业健康安全管理体系的运行情况及改进的需求，并为质量管理体系、环境管理体系和职业健康安全管理体系的改进提供依据；3.负责组织公司管理手册的编写和修改；4.代表公司负责就质量管理体系、环境管理体系和职业健康安全管理体系有关事宜与外部各方面进行联络；深圳XX物业管理有限公司受控文件未经批准不得复印第5页共43页生效日期：年元月13日文件编号：XK—SC版本号：B修改状态：1QMS/EMS/OHSMS管理手册总经理：二OO二年五月二十日0.5方针、目标批准令一、关于批准公司“质量方针”和“质量目标”的决定公司的质量方针为：持续改进，不断提高物业管理的科学性、改善服务态度、提高服务质量，实现顾客满意。解释：1、不断提高科学的物业管理手段，以保证所提供的服务品质。2、改善全体员工的服务态度，进一步提高物业管理的服务质量。3、逐步提高顾客满意率，最终达到98％。公司的质量目标为：1、设备设施的完好率为98%；2、逐年提高顾客满意率，最终达到98%以上；3、顾客有效投诉解决率100％，投诉解决后的满意率逐年递增，最终达≥95％。二、关于批准公司“环境方针”和“环境目标”的决定公司的环境方针为：提高环保意识，遵守环境法规，预防污染，不断改善小区环境。解释：1、对服务提供过程中产生的重大环境因素/危险源加以控制。2、加强员工培训，逐步提高员工的环保意识。3、遵守国家、省、市及地方的法律法规和相关的规定与要求。4、节能降耗，实现资源的充分利用。公司的环境目标为：1、按规定使用农药和各种清洁剂，贮存和使用的事故0起/年；2、按照国家用和地方有关规定管理小区排放的生活污水、垃圾和噪声；3、每年选择一个重点环境因素进行整治，营造自然舒适的XX花园。三、关于批准公司“职业健康安全方针”和“职业健康目标”的决定公司的职业健康安全方针为：提高职业健康安全意识，遵守职业健康安全法规，预防为主，安全第一。受控文件未经批准不得复印第6页共43页生效日期：年元月13日文件编号：XK—SC版本号：B修改状态：1QMS/EMS/OHSMS管理手册解释：1、物业管理公司确保提供的服务过程中满足安全健康的基本要求。2、进行全员培训提高职业健康安全意识，遵守相关的法律法规及要求。3、预防为主，进一步将安全事故的发生减到最低限度。公司的职业健康安全目标为：1、加强管理，确保小区交通安全，区内的事故发生率为0率/年；2、遵守职业健康安全法规和职业健康安全标准；3、不发生重大火险和职业健康安全事故。总经理：二OO二年五月二十日0.6QMS/EMS/OHSMS管理手册颁布令为了强化公司内部质量管理、环境管理和职业健康安全管理，本公司依据GB/T19001-2000、GB/T24001-1996和GB/T28001-2001标准，结合本公司的物业管理的实际，编制了本手册。它阐述了公司的质量、环境和职业健康安全方针、目标，对公司的质量管理体系、环境管理体系和职业健康安全管理体系提出了具体要求。经审定，现予批准颁布，自2002年5月21日起实施。本手册是指导本公司建立并实施质量管理体系、环境管理体系和职业健康安全管理体系的纲领和依据，全体员工自手册实施之日起必须认真遵照执行。总经理：二OO二年五月二十日受控文件未经批准不得复印第7页共43页生效日期：年元月13日文件编号：XK—SC版本号：B修改状态：1QMS/EMS/OHSMS管理手册0.7质量、环境和健康安全组织管理机构图0.8质量、环境与职业健康安全管理主要职能分配表9001标准要素14001/18001标准要素手册章节标题总经理管理者代表副总经理社区服务中心行政部品质部经营部财务部中心清洁绿化工程维修安全管理4.2.2管理手册△○○○●○○○4.2.34.4.44.4.5文件控制△○○○○●○○○4.2.44.5.3记录控制△○○○○●○○○5.1管理承诺△○○○○○○○○5.2以顾客为关注焦点△○○○○○○○○5.34.2质量、环境、职业健康安全方针△○○○○○○○○5.4.14.3.3目标和指标△○○○○○○○○5.4.24.3管理体系策划△○○○○○○○○5.4.34.3.1环境因素和危险源的识别与评价△○○○○●○○○5.4.44.3.2法律和其他要求△○○○○●○○○5.4.54.3.4环境、职业健康安全管理方案△○○○○●○○○5.5.14.4.1职责和权限△○○○○○○○○5.5.2管理者代表△○○○○○5.5.34.4.3内部沟通、信息交流与协商△○○○○●○○○5.64.6管理评审△○○○○○●○○副总经理经营部社区服务中心品质部行政部食堂安全管理部清洁绿化部工程维修部清洁班保安三队绿化班保安一队保安二队苗圃财务部资料室仓库总经理管理者代表受控文件未经批准不得复印第8页共43页生效日期：年元月13日文件编号：XK—SC版本号：B修改状态：1QMS/EMS/OHSMS管理手册9001标准要素14001/18001标准要素手册章节标题总经理管理者代表副总经理社区服务中心行政部品质部经营部财务部中心清洁绿化工程维修安全管理6.24.4.2人力资源△○○○○●○○○6.3基础设施△●○●○○○○○6.4工作环境△●○○○○○○○7.1服务实现的策划△●○○○○●○○7.2.1与服务有关的要求的确定△●○○○○○○○7.2.2与服务有关的要求的评审△●○○○○○○○7.2.3顾客沟通△●○○○○○○○7.3设计和开发△●○○○○○○○7.4采购△○○○○○○●○7.5.1服务提供的控制△●○○○○○○○7.5.1.3工程维修服务△○●○○○○○7.5.1.4清洁绿化服务△●○○○○7.5.1.5安全管理服务△●○○○○7.5.1.6费用收缴服务△●○○○○○○7.5.2服务提供过程的确认△○○○●●○7.5.3标识和可追溯性△●○○○●○○○7.5.4顾客财产△●○○○○○○○7.5.5产品防护△○○○○●○○○7.6监视和测量装置的控制△○○●○○○○○7.74.4.6环境、职业健康安全的运行控制△●○○○○○○○7.84.4.7应急准备与响应△●○○○○○○○8.14.5测量、分析和改进总则△○○○○○●○8.2.1顾客满意△○○○○○●○○8.2.24.5.4内部审核△○○○○○●○○8.2.3过程的监视和测量△○○○○○●○○8.2.4服务的监视和测量△○○○○○●○8.2.54.5.1环境、职业健康安全的监视