物权法与物业管理

物权法与物业管理林宇从物业管理的定义说起物业管理的概念?物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。广西物管条例第二条物权法和物业管理•物权在多业主建筑中叫--建筑物区分所有权。•物业管理新的理解，多业主区分所有建筑物的管理就是物业管理,什么是建筑物区分所有权？•房屋----•所有权：占有、使用、收益和处分及排他性的权利•房屋的共用部位----建筑物区分所有权：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权：什么人是业主？《物业管理条例》第六条：房屋的所有权人为业主。《广西物管条例》第六条本条例所称的业主包括：（一）房屋所有权证记载的房屋所有权人；（二）依据《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人；（三）尚未办理房屋所有权登记，但基于一定的法律事实，已经合法占有房屋的人。（交付使用）什么人是业主？《物权法》第二章第三节第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。什么人是业主？《物权法》第二章第三节第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。举例说明•所谓区分所有，就是一种土地立体空间的分割方式。以一个拥有100套房屋单元的物业小区为例，便在法律上被分割成101个物业或立体空间，即100个房屋单元空间块，以及100个房屋单元空间块之外的其余空间。这个其余的空间，101个空间就是小区的共用部分。这种既有专有部分，又有共有部分的建筑物称为区分建筑物。什么是专有部分？建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。什么是专有部分？专有部分有四个学说：1:壁心说。没有办法分楼板和墙壁2:空间说—没办法装修3：粉刷表层说—装一幅的困难4：混合说，在某种情况下采取壁心说，在某种情况采取粉刷层表层说建筑物区分所有权由三部分的权利构成：对专有部分的所有权、共有部分的共有权和共同管理权；专有部分和共有部分的界限是什么？一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。房屋共用部位共有部分共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。共有部分共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等共有部分法定共有部分根据物权法第六章第七十三条的规定，法定共有部分包括建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地以及明示属于个人的除外）、其他公共场所、公用设施和物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位及电梯、水箱等。“需要指出的是，本条说的绿地、道路业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有”；共有的主体共有的主体问题。应当区分实际情况，划分不同的共有主体范围：（1）业主大会和业主委员会的范围界定全体业主的范围。（2）业主大会范围内的相对独立的自然小区，以及小区内相对独立，形成共有的部分。（3）具体的楼栋。案例：化粪池（4）甚至楼层也存在共有的问题。在实践中，应当区别具体情况，确定共有部分的范围。案例：电费分摊---产生电费的设备专有权、共有权、共同管理权的关系•专有权决定共有权和管理权的大小。转让专有权时，必须同时转让共有权和管理权。不得单独转让共有权且不得要求分割。•费用分担，收益分配——有约定从约定，无约定以专有部分占总面积的比例确定。（维修资金的交存、公共部位经营收益的分配）•权利人可以放弃对共有权的占有，但是，不得以放弃权利为由拒绝履行义务。（空置房物业费的缴纳）某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将位于该小区内的1幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了A公司进行餐饮经营。小区业主认为既然开发商将该幢房屋宣传为小区会所，那么这幢房屋就应当属于小区的公共配套设施而归业主共同所有，开发商无权擅自将其对外出售。于是业主们分别找到开发商及A公司进行交涉，要求将该幢房屋的所有权及使用权交还业主。然而，开发商却表示，尽管该幢房屋曾经确实打算用作小区会所，但其建筑面积并未计入业主公摊，在宣传时销售人员也从未承诺过该幢房屋将归属业主共同所有。因此，开发商有权对该幢房屋进行出售。对此，业主想知道：能否通过诉讼的方式取得对该幢房屋的共有权利？案例:小区会所归谁所有？律师解疑：会所、学校、地下车库不属于业主共有对此，《建筑物区分所有权的解释》予以了明确界定，建筑区划内的房屋（包括整幢建筑物）以及车位、摊位等特定空间，只要符合“具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体”三项条件，就应当认定为专有部分。律师解疑：会所、学校、地下车库不属于业主共有也就是说，除规划确定的物业管理用房外，通常情况下的会所、幼儿园、学校、地下车库位或其他具有特定用途的房屋，只要符合物权登记要求，能够登记房屋产权的，均将视为专用部分而不属于业主共有。业主的要求难以得到法院的支持。会所、学校、地下车库不能改变用途但如果业主们有明确的证据可以证明，开发商在项目销售时，就该幢房屋的特定用途对业主进行过具体、确定的说明和允诺，并且该说明和允诺对业主购房合同的订立及商品房价格的确定有重大影响的，则业主可以通过诉讼的方式追究开发商擅自变更该幢房屋特定用途的违约责任。业主使用房屋不能损害他人合法权益可以分为四大类：一、是危害建筑物安全的行为；二、是侵占共有部分的行为三、是破坏公共环境的行为；四、是拒绝公共费用承担的行为。因为共有所以不行损害他人合法权益的十四种行为（一）损害、拆改房屋承重结构、主体结构（二）损害或者违章使用电力、燃气、消防设施（三）在建筑物内放置危险（存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒物品）、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用，排放有毒、有害物质;（四）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（五）违反规定进行房屋装饰装修（六）破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；（七）违法搭建建筑物、构筑物（八）违章搭建、加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分（九）侵占或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备或者擅自改变共用设施设备用途；损害他人合法权益的十四种行为（十）随意倾倒或者抛弃垃圾、污水和杂物，往楼下抛弃物品；排放超过规定标准的噪声（十一）侵占绿地，毁坏绿化；（十二）随意停放车辆，妨碍消防通道和道路畅通（十三）违反规定饲养动物（十四）拒付物业费（依据审建第十五条、《物权法》第八十三条、广西物业条例四十六综合而成）损害他人合法权益的十四种行为业主使用房屋不能损害他人合法权益解读：1、首次把不交费列为损害他人合法权益的行为，这对物业服务企业催缴费用是十分有利的。2、破坏公共环境是行为很多，包括不可称量物的影响，如电磁波的影响3、“损害他人合法权益的行为”的范围。其中包括对外墙面形状和颜色的违规破坏和改变，例如擅自装防护窗或者擅自涂漆等。车库、车位产权归属的争议建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。车库、车位产权归属的争议建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。车位可以出售给小区外的人吗？《物权法》第74条第1款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”这一规定主要是针对“现实生活中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放”的现象而对车位、车库的流转所作的必要的限制，在一定程度上体现了法律对市场的干预。车位可以出售给小区外的人吗？《物权法》第74条第1款在“首先满足业主的需要”之前使用了“应当”一语，属强制性规范。准此以解，如果建设单位违反“首先满足业主的需要”的规定，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，其交易即因违反法律的强制性规定而无效，这种无效属于自始、当然、确定、永久无效。车位可以出售给小区外的人吗？“业主”——购买了商品房的“业主”，而不是仅购买了车位、车库的“业主”•既然建筑区划内的车位、车库可以构成建筑物的专有部分，当然可以独立作为交易的客体，买受人也就自然地成了该建筑区划内的业主。准此以解，车位、车库“首先满足业主的需要”即无意义。•理解为首先满足业主需要是解决车位、车库问题的基本原则和前提条件。车库、车位产权归属的争议那么是业主、还是开发商所有呢？由于业主与开发商之间的地位是不平等的，依照双方约定则很容易置业主于不利的地位。一般来说，不可能是业主，而只可能是开发商。换言之，车库、车位产权的初始所有权是开发商的。由此推论，判断是否为开发商所有，关键是看规划中，是否有车位、车库的明确约定，有应该确认是开发商所有，否则为全体业主所有。律师解疑：车位权属分两类，“专有”、“共有”看规划。根据《建筑物区分所有权的解释》第五条及第六条解释，再结合《物权法》的基本规定，要判定某一建筑区划内的停车位权属首先应当查验小区规划：如果该停车位为规划确定用于停放汽车的车位则开发商可以出售、附赠或出租等方式处分给业主，作为业主所有的专用部分；如果该停车位属于建筑区划内在规划用于停放车辆的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，则应当认定为业主共有的车位，对于该部分车位，开发商无权进行任何形式的处分。案例：开发商有权出租车位吗？陈小姐于年初正式搬入了自己位于北市区某小区的新居，并以每月180元的价格向开发商租赁了一个紧挨自家楼下的露天停车位来停放自己的爱车。然而，不久前，陈小姐在小区业主群里听说：按照相关规定，小区内的露天停车位都应属于小区业主共同所有，开发商无权处置或是出租，甚至有业主提出应当向开发商收回露天车位的所有权及管理权，并提议业主间应采用先到先停的原则使用小区内有限的露天车位。陈小姐希望了解自己所租赁的停车位究竟是否属于业主共有车位？案例陈小姐的案例，如小区业主对于小区内露天停车位的权利归属有较大争议的，可以要求开发商提供小区规划相关指标及图纸，以确定相关车位是否属于规划车位。如果查实陈小姐所租赁的车位为开发商在规划之外占用业主共有道路或其他场地增设的车位，则开发商与陈小姐所签订的车位租赁协议将存在无权处分的效力瑕疵，如陈小姐因此遭受损失的，陈小姐有权要求开发商予以赔偿。街道办事处负责指导业委会成立换届•广西物管条例第四条乡镇人民政府、街道办事处在县级人民政府