保利天悦市场调研

广州搜索房地产有限公司楼盘（保利﹒天悦）市场调研一、楼盘（开发项目地块）的基本情况1、地理位置：海珠区阅江路琶洲塔公园旁（琶洲塔公园东行约500米）平面图：广州搜索房地产有限公司三维图:2、项目运作团队：开发商、投资商：保利房地产（集团）股份有限公司物管公司（物管顾问）:保利物业公司设计：整个项目由缔博建筑师事务所私人有限公司、中国设计界的领军人物邱德光、香港高端豪宅项目室内设计公司GIL、贝尔高林国际（新加坡）私人有限公司等国际顶尖团队合力打造。代理商：保利地产3、地块信息：广州搜索房地产有限公司总占地面积：750000平方米土地获得方式：拍卖容积率：3.4建筑密度：30%总建筑面积：1850000平方米4、市政配套：交通（地铁、公交、公路网）：4号线和8号线双地铁交汇，11条公交线路经过（137路、229路、262路、564路、139路、583路、大学城3线、507路、461路、505路、20路），琶洲科韵路、新港路、阅江路、琶洲大桥等交通干道交汇。周边学校：琶洲幼儿园、小学、北山学校、龙海学校、广州航海学院琶洲校区、光华学院周边公园：琶洲塔公园周边医院：琶洲街琶洲社区卫生服务站、广东商学院医院、官洲街北山社区卫生服务站、广东省第二人民医院、四二一医院银行：中国银行广州保利国际广场支行、中国信合琶洲分社、中国信合赤沙分社饮食：爱弗罗意大利餐厅、金佳利酒家、吃得乐食府娱乐：会展中心码头酒店：香格里拉、威斯汀、皇冠假日、朗豪等国际级五星级酒店其他：暨大农场二、目标市场选择(又称目标客户定位)广州搜索房地产有限公司1、首次置业者、二次置业者（改善型）、投资者2、政府高级官员、私营企业主、企业高管3、年龄：80后、70后4、广州市户籍、省内户籍、外省户籍5、收入：年收入30万以上三、市场定位（又称产品定位，即确定产品的特色、个性）珠江畔、成就豪宅百年传奇——保利天悦是广州现有最大的江景豪宅社区，堪称豪宅中的航母。天悦在建筑身上打造的是时光凝练出来的传世之美，天悦作为保利地产里程碑的代表之作，融合实用空间与豪宅尺度的双重标准，豪阔江景横厅360度无敌景观，1.5公里CBD江岸线，得城市以土地，还城市以自然，三大公园、万亩果园，15万平方米CBD园林，还以我们可持续地自然生活形态，保利地产整合了世界上最顶级设计师的智慧打造的保利天悦，让传承百年经典豪宅的建筑艺术，在珠江之滨大放异彩，正是传承卓越成就百年。四、产品策略1、项目规划平面图：广州搜索房地产有限公司广州搜索房地产有限公司三维图：2、项目内配套：项目内部有三大功能会所组成的天悦汇，广州中心区首家超五星级洲际旗舰店，双地铁上盖的超大型购物中心，国际时尚风情商业街，幼儿园、九年一贯制学校等。3、项目园林设计：项目盛邀国际顶尖设计团队BeltCollons贝尔高林，以【时光园林】为主题缔造五大主题园林，更巧用全架空首层建筑空间，使其与园林别致景观彼此融为一体，突显繁华商圈内的静谧，全面打造高广州搜索房地产有限公司达15万㎡的园林景观。值得一提的是项目与珠江的90米宽绿化带，独家江景与园林，更恰和项目的豪宅定位。4、智能化系统5、停车场系统：人车分道、停车位:2：1的车位比例6、物业管理服务物业类别：住宅、综合体公寓豪宅收费标准:4.50元/平方米·月7、建筑设计风格:塔楼高层建筑立面：项目作为一线临江的地标式豪宅，其外立面采用源自法国的ArtDeco风格，同时切入东方传统色彩，在建筑楼顶融入古代中式官帽设计，中西结合，倾力打造沿江一线的艺术风景区。其次，项目更以全石材干挂作为建筑外墙布置，引进原产巴西的AmarelloReal皇室金麻石材幕墙，打造豪宅地标的尊贵感。8、户型设计：15栋02户型：五房二厅建筑面积：280套内面积:229广州搜索房地产有限公司280㎡的单位朝阳面高达17.5米，拥有12米长超宽转角阳台，不出家门即可拥有“江、园、中轴线、璀璨都市”多重视觉盛宴，堪称“270度无边界景观客厅”。同时，五房中四间套房设计，主人房面积高达67㎡，拥有江园双景观，三面通风采光，是名副其实的“楼广州搜索房地产有限公司王”户型。公寓01户型:三房两厅两卫建筑面积:116.43㎡经典三房设计，动静分离，干湿分置，功能分区明显，实用率约78%；阳台设计一反传统，与客厅分离，设置在北面，以获取最大的景观资源；南北通透，采光通风较好；设有室内储藏空间，显人性化设计；厨房、卫生间毗邻阳台，透气性得到保证。公寓05户型:两房两厅1卫广州搜索房地产有限公司建筑面积:93㎡户型较方正实用；动静分区欠明确，卧室干扰性较大；北向单位，南边是楼梯墙体，故通透性欠佳；卫生间正对卧室与餐厅，在风水上是大忌；2栋洋房02户型:六房两厅五卫建筑面积:367.05㎡广州搜索房地产有限公司南北通透，板式设计，功能分区明显；全套房设计，主人房设有独立衣帽间及江景浴室，私密性强；主仆分区分梯，独立工人房、洗衣房设计，突显豪宅品味；缺少公共卫生间，存在一定程度上的不便。9、项目命名：由来保利﹒天悦是保利集团打造的“天字一号”高端项目，目标是要打造成华南最高端的豪宅，并且是超越所有现在豪宅的“下一代”豪宅。保利天悦销售中心开放以优雅、高贵的方式进行亮相，一场别开生面汇聚名流圈层的保利高端客户内部品鉴会在保利天悦销售中心举行。这场主题为“峰聚龙泽，天地人悦”的内部品鉴会主要面向广州高端业主。保利天悦以其华贵的装修和五星级的服务，给予前来的广州搜索房地产有限公司贵宾以最奢华圈层的最初体验。五、价格策略1、价格走势广州房价走势：广州在售楼盘价格走势简述:截止到5月19日为止，广州地区在售住宅项目共151个。近一个月内，共有26个项目的销售价格出现上涨，11个项目的销售价格出现下跌，另有114个项目的销售价格与之前持平。所有在售住宅项目的销售均价为17,461元/平方米，近半年来持平。海珠房价走势;广州搜索房地产有限公司保利天悦房价走势：保利天悦周边区域价格走势简述:截止到5月19日为止，保利天悦所在的海珠区共有在售住宅项目12个，近一个月内，共有3个项目的销售价格出现上涨，2个项目的销售价格出现下跌，另有7个项目的销售价格与之前持平。所有在售住宅项目的销售均价为30,548.1元/平方米，近半年来上涨了4元，涨幅为15.4%。所有12个在售住宅项目与保利天悦相比：1个项目的销售均价高于保利天悦，售价最高的信达阳光海岸为55000元/平方米，占总数的8.3%；10个项目的销售均价低于保利天悦，售价最低的中源御品为18000元/平方米，占总数的83.3%；广州搜索房地产有限公司另有1个项目的销售均价与保利天悦持平。2、开盘定价策略首次开盘就将景观资源最好的一线江景房推出销售，这主要是因为保利卖的是豪宅项目。要将保利打造成旗舰项目，那么自然不可能打折或降低价格以拉低产品的定位、形象，因此，首期将最好的、最能震撼消费者的产品推出，从一开始就树立起保利天悦顶级豪宅的形象与口碑，对这个项目以后的销售是非常有帮助的。“高吹风，低开盘”营销策略保利天悦本次开盘，无论是公寓还是江景豪宅洋房，其价格均属合理，而且比市场预期还有一定的降幅。公寓方面，对比周边相同类型的产品，如邦泰国际公寓、纵横公寓等的单价低约4000元/㎡。豪宅洋房单位，其开盘前吹风价高达60000元/㎡，总价高达2200万元，但实际开盘均价为35000元/㎡，成功引起市场的高关注度，吸引众多客户的青睐，为开盘带来了可观的成交量。六、渠道策略自售七、促销策略包括售楼现场装饰、布置、道具销售中心：广州搜索房地产有限公司广州搜索房地产有限公司销售中心单独设计，内部穹顶高达15米，正中央下的水晶灯有6米高，由3000多颗原产自捷克的天然水晶悬挂而成。外立面采用全部从巴西原装进口的全皇室金麻石材干挂，尽显尊贵气质。此外销售中心前后种植的红果冬青和八棵大桂花树均为全冠移植，市价高达30多万。而原铜打造的水景灯和园林大片的紫色薰衣草，共同打造奢华的欧陆风情，务求从细节打动客户。1、广告：途径包括报纸广告、节点活动、项目周边的户外和路旗广告，其中以报纸广告的宣传方式最具影响力度。据统计数据显示，该项目自2012年3月份开始投放报广，先后总见报次数为6次，总投放广告费用约246.41万元，主要为其正式开盘作推广宣传广告。其广告主要诉求点从“琶洲，续写150年珠水江畔的荣光”“在伟大作品问世的前夜”等方面突出项目所在琶洲区位的利好并提示项目开盘信息，其宣传的画面与节点铺排配合适当，具有较强的连贯性。广告卖点（1）“真正的经典，总是姗姗来迟”——真正的经典，需要沉淀，更值得等待。一如保利﹒天悦全新明星产品——中央生态公园大宅。城市中轴：琶洲塔公园、滨江公园，时光园林及滨江景胜；纯版式南北对流空间……品千呼万唤始出来，却足以满足我们对豪宅的所有想象。广告卖点（2）广州搜索房地产有限公司“世上只有很少几个地方，可以这样优美地醒来”——一望无际的绿，微微的江风，清晨金色阳光里，都市正慢慢褪下晨衣……《托斯卡纳阳光下》女主角生活的场景，当然不止于电影。保利﹒天悦全新中央公园大宅，中轴之上，三大公园环绕。40万㎡生态园景，璀璨江景与城央盛景交相辉映。居于此，城市至美的三重叠景，亦只是家门的寻常风景。2、人员推销以现场推销为主，销售人员直接与消费者接触，有利于向消费者传递企业和房地产的有关信息，针对性强，灵活多变，成交率高，还可以与消费者建立良好的关系，使得消费者也发挥推荐和介绍房地产的作用。3、公共关系2012年3月24日，由财新传媒集团主办的“中国经济季谈”在保利天悦迎宾会所举行，著名财经专家、现任财政部财政科学研究所所长贾康和上海财经大学公共政策研究中心主任蒋洪就新一轮税改的形势、政策等热点问题进行演讲。保利天悦将不定期邀请国内外著名的专家学者，就时政、财经等热点问题进行演讲。4、营业推广项目于2012年3月29日上午10点正式开盘，本次推出产品为广州搜索房地产有限公司第25栋公寓产品，38层高，1-2层为架空层，三梯六户，除去楼体设计的避难间及两层的样板房单位外，共198套，户型包括92㎡两房，101㎡、108㎡、111㎡、116㎡、127㎡三房。现场采取摇号方式进行选房，均价21000元/㎡带豪华装修，开盘当天除享受98折外，5万诚意金抵10万，10万抵30万，上午下定再优惠1.88万，7天内准时签约也有额外的99折，一次性付款96折。当天现场销售中心外约有160多位筹客，由于本次产品为公寓，不限购不限贷，估计存在一个客户多个筹号的现象，现场气氛火爆。截止中午12点，销控表上已显示售出151套，成交达76%，收金超十亿。其中三房单位较为抢手，二房单位即05单位北向成交最少，因本身户型设计存在硬伤，总体来说26层以下单位颇受欢迎，高层单位因总价过高，认购人数略少。八、项目的SWOT分析S（优势）W（劣势）位于琶洲，地段优势明显，再加之稀缺的江景资源，在整个片区供应量较少的情况下，其稀缺性更加突出就本区而言，项目面积偏大，价格偏高，使用率偏低一线临江，中轴景观，公园美景，集优势于一体黄金岸线和第三中轴线的出台更是确定了琶洲作为广州新城市发展中心的地位项目建设周期较长，作为一个新楼盘，周边配套设施不完善，装修气味浓等，有着新楼盘的通病项目整体容积率低，规划总绿地率高，建设沿珠江滨水绿地，宽度达到50-100米，形成一个名副其实的带状公园目前居住人数少，“人气”不够旺，生活气息有待完善在阳台的设计上，望江户型阳台开间高交通不太便利：步行到地铁口约20多分钟，广州搜索房地产有限公司达10.2米，进深2米，面积超过20平方米，户型分区合理、舒适，且采取南北双套房设计到银行，菜市场等地距离也比较远，并且项目远离市中心，附近通往市中心的公交线路较少，而搭乘地铁也会在一定程度上增加交通成本项目由缔博建筑师事务所私人有限公司、中国设计界的领军人物邱德光、香港高端豪宅项目室内设计公司GIL、贝尔高林国际（新加坡）私人有限公司等国际顶尖团队合力打造客户群定位于高端消费者,消费群相对较狭窄O（机会）T（威胁）随着投