《民法典》与物业管理

《民法典》与物业管理Thecivilcode&Realtymanagement培训讲师：2020年月日CONTENTS目录1《民法典》与物业管理2物业管理中的法律3提问&解答《民法典》与物业管理在民法慈母般的眼神里，每一个人就是整个国家。——孟德斯鸠《民法典》合同编在合同法基础上新增“物业服务合同”一章共14条，物权编中对物权法中“业主的建筑物区分所有权”一章新增1条规定，修订了11条（其中4条为实质性修订），侵权责任篇中对侵权责任法中“物件损害责任”一章共7条规定中的6条进行了实质性的修订。我国民法典奉行民商合一的立法体例，民法典不仅在物权编中对业主共同管理区分所有建筑物民事权利的内涵、外延及其行使规则进行了详细界定，而且在合同编中对业主与物业服务人之间的商事交易权利、义务及其效力规则进行了具体规范，还在侵权责任编中对作为商事主体的物业服务企业等建筑物管理人的管理义务和侵权责任作了相应规定。《民法典》第二十四章物业服务合同第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十八条物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第九百四十一条物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。折中做法，用“保护”代替“保障”和“维护”。侵权责任编中仍旧规定物业服务企业的“安全保障义务”《民法典》第二十四章物业服务合同第九百四十三条物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。第九百四十五条业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。第九百四十六条业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。相当于任意解除权，民法届有争议并未将“收支情况和预算方案”作为特别列明事项《民法典》第二十四章物业服务合同第九百四十七条物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。第九百四十八条物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。第九百四十九条物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。第九百五十条物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。物业管理中的法律侵权责任/自甘风险责任/高度危险责任/用工责任/其他责任1ONE侵权责任高空坠物/高空抛物/饲养宠物致人损害/林木果实坠落损害责任高空坠物责任《民法典》第一千二百五十三条建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。注意：公共区域管理人=物业服务人特点与思考大部分高空坠物是自然原因，物业企业无从下手，防范起来成本巨大且效果不理想；物业企业责任相对高空抛物责任较大认定所有权人确定管理权人有无责任人合同如何约定防范技术手段防范过程痕迹保留大修基金保险责任第一千二百五十四条禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。高空抛物责任高空抛物责任承担顺序建议摸清家底设立易发清单增设高空视频监控巡查记录完整找准宣传切入点，如儿童负面宣传特点基本是人为因素不确定性强难以预测及防范危害严重侵权人难寻高空抛物责任林木果实坠落损害责任《民法典》第一千二百五十七条因林木折断、倾倒或者果实坠落等造成他人损害，林木的所有人或者管理人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。特点与场景特点自然外力原因难以预测防范场景某小区十年木瓜树硕果累累，枝叶繁茂，某天暴雨造成路过业主被果实砸伤，树枝绊倒骨折.135246调查出潜在风险摸家底张贴在明显出提醒业主贴警示标志及时修剪树枝，采摘成熟的果实勤修剪缺点：增加企业负担买保险分散风险夏季天气多变，及时关注天气预报做好防范关注天气预报砍伐林木前注意相关手续的办理砍伐修剪要办理手续建议饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任；但是，能够证明损害是因被侵权人故意或者重大过失造成的，可以不承担或者减轻责任。违反管理规定，未对动物采取安全措施造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任；但是，能够证明损害是因被侵权人故意造成的，可以减轻责任。禁止饲养的烈性犬等危险动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任。遗弃、逃逸的动物在遗弃、逃逸期间造成他人损害的，由动物原饲养人或者管理人承担侵权责任。因第三人的过错致使动物造成他人损害的，被侵权人可以向动物饲养人或者管理人请求赔偿，也可以向第三人请求赔偿。动物饲养人或者管理人赔偿后，有权向第三人追偿。饲养动物损害责任《民法典》法条12451247124612491250特点物业不是执法机关，劝阻制止报告如何进行是个难题。2two自甘风险责任自甘风险责任第一千一百七十六条自愿参加具有一定风险的文体活动，因其他参加者的行为受到损害的，受害人不得请求其他参加者承担侵权责任；但是，其他参加者对损害的发生有故意或者重大过失的除外。第一千一百九十八条宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任（后可向第三人追偿）。特点场景自愿参加不得向其他参加人员主张侵权除非对方故意或重大过失公司组织小区业主开展跑步比赛，应注意什么？建议参加者受到损害——管理者或组织者未尽到安全保障义务的承担侵权责任——若其他参加者有故意或重大过失情形的，管理者、组织者承担补充责任。签署风险告知书或公示风险提示安全保障措施要到位购买保险提前准备应急预案3three用工责任用工责任第一千一百九十一条用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的,由用人单位承担侵权责任。用人单位承担侵权责任后,可以向有故意或者重大过失的工作人员追偿。开公车出去办公事将人撞伤保安在岗期间与业主发生口角将业主打伤执行工作任务实际用人企业承担侵权责任特点案例思考建议010203工作职责清晰岗位职责培训并留存签收记录过错约定1239124112401243从事高空、高压、地下挖掘活动造成他人损害的,经营者应当承担侵权责任;但是,能够证明损害是因受害人故意或者不可抗力造成的,不承担责任。被侵权人对损害的发生有重大过失的,可以减轻经营者的责任占有或者使用易燃、易爆、剧毒、高放射性、强腐蚀性、高致病性等高度危险物造成他人损害的，占有人或者使用人应当承担侵权责任；但是，能够证明损害是因受害人故意或者不可抗力造成的，不承担责任。被侵权人对损害的发生有重大过失的，可以减轻占有人或者使用人的责任。高度危险责任遗失、抛弃高度危险物造成他人损害的，由所有人承担侵权责任。所有人将高度危险物交由他人管理的，由管理人承担侵权责任；所有人有过错的，与管理人承担连带责任。未经许可进入高度危险活动区域或者高度危险物存放区域受到损害，管理人能够证明已经采取足够安全措施并尽到充分警示义务的，可以减轻或者不承担责任。高度危险责任场景特点高空作业窨井施工电力施工水设施施工机械车库保养外墙瓷砖施工等谨慎注意义务警示义务安全防护措施注意检查外包单位资质保险措施防护措施到位提示义务充分建议愿人人懂法，人人守法。