创业计划书(最新)

9/15/2020-1-9/15/202052酒店式公寓企业计划书目录第一部分总论第二部分市场分析一、案例分析案例9/15/2020-2-9/15/202052二、产品功能定位三、本项目所提练基准点有四、控制投资投机行为五、总结第三部分产品一、产品形象定位二、产品配套三、项目诱人分析居住环境四、投资分析第四部分价格一、大连房价走势二、影响大连房价走势楼盘TOP10三、价格策略第五部分酒店筹建工作计划一抓工程进度和筹备进度,确保酒店施工全面运转。二实施全面质量管理9/15/2020-3-9/15/202052三以酒店营销为重点，做好市场突破口四广集人才和员工专业素质的培训工作五加强酒店各环节的管理工作六建立企业文化七建立激励机制八加强环境保掳九抓安全生产工作第六部分酒店的经营指标一、酒店人力资源安排二、酒店运营第七部分客户一、客户来源二、客户分析第八部分营销策略一、销售客户二、酒店特色第九部分投资估算和资金筹措9/15/2020-4-9/15/202052一、投资估算二、资金筹措第十部分财务分析与赢利预测一、财务分析第十一部分广告一、媒体选择二、媒体策略三、公关三、促销第十二部分销售控制一、销售目标二、销售周期三、营销组合表9/15/2020-5-9/15/202052第一部分总论酒店式公寓9/15/2020-6-9/15/202052也称酒店式服务公寓，是一种以提供酒店式标准化管理与人性化服务为主题，集住宅、酒店、会所功能于一体，主要用于租住的公寓型住宿单元。与普通酒店相比，酒店式公寓的单位面积月租金在价格上更加实惠。北京市酒店式公寓，低者月均12美元／m2，最高的在55美元／m2左右，大多数定价为20-30美元／m2。主要用于较长期逗留的客户租住。酒店式公寓的短期租户主要是来京参加会议、从事商务活动或短期公司业务的白领，通常租用一房或两房，租期从数天到3个月不等。长期租户则多为跨国公司中高级管理人员和各国驻华使馆人员，他们在京工作时间较长，通常带有家属，因此居住面积要求更大，租期一般超过3个月。公寓以1居、2居为主，3居以上需求量较小。1居的使用面积在50-90平方米之间，9/15/2020-7-9/15/2020522居的使用面积基本在90-150平方米之间，3居使用面积大约在140-200平方米之间。其中对1居、2居的需求占到85左右。酒店式公寓装修标准一般不低于4星级酒店，其大堂及公共区域、卫生间、厨房等方面都有严格的装修要求。酒店式公寓配套设施突出家居需求。健身中心、游泳池、餐饮、小型超市、商务中心、桑拿、银行、儿童活动室或儿童游乐场的配套比例都较高。酒店式公寓项目回收成本快、风险小，并有良好的市场前景，因此在大连的供应总量不断增加。酒店公寓具有如下特点：1.酒店公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能；2.酒店公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；3.酒店公寓需有酒店般完善的服务；4.酒店公寓需具有居家的氛围；5.相对于酒店而言，酒店公寓具有一定的价格优势。与酒店公寓的功能相适应，酒店公寓在设计和配套上主要具有如下特点：1.酒店公寓配有设备齐全的厨房；2.酒店公寓会配置完善的家用电器和家居化的家具。9/15/2020-8-9/15/202052第二部分市场分析一、项目市场分析2009年，大连市全面完成省政府下达的房地产任务指标，房地产开发总投资达到614.15亿元，同比增长23.9%；全市商品房销售面积1152.7万平方米，同比增长40.2%，销售额达720.32亿元，同比增长51.8%；工业厂房在建施工面积786万平方米，超额完成任务指标；完成县城房地产施工面积707万平方米，是任务指标的8.8倍。缴纳地税107.5亿元，同比增长47.7%，占全市地税收入的35%。2009年，大连市的房地产市场和全国房地产市场一样，走过了从冰点;到;沸点;逆转的过程。从2009年3月开始，大连市房地产市场的复苏、回暖、繁荣之旅一路走来，2009年全年大连市内4区商品房成交量达52293套，较2008年同比增幅高达114.44%。2009年市内4区商品房成交套数增长显著，购房优惠等相关政策对消费市场拉动作用显著，同时刺激了大量投资行为。2009年9月份，市场上因担心价格快速上涨出现成交量小幅回落的现象，而第四季度因担心政策优惠截止，导致交易量激增并在11月份重新达到顶峰，随着政策对首次置业及改善性购房的优惠得以延续，成交下降的幅度并不明显。2009年市内四区商品房成交均价一改2008年相对疲软的走势，基本呈现出全年一路上扬的趋势。2009年众多的地产扶持政策在刺激消费的同时也激活了投资需求，大连市商品房价格达到历史新高。2009年大连市商品房累计成交面积为461.36万平方米，与2008年同期相比上涨104.53%；成交金额为422.1亿元，与2008年同期相比上涨130.17%；单套成交面积87.67平方米，与2008年同期相比下降了5.22%；单套成交金额77.82万9/15/2020-9-9/15/202052元，与2008年同期相比上升了3.5%。2009年12月全国楼市处于全年狂热状态的顶点，在各项优惠政策退市的最后节点上，楼市在预料之中不可避免的爆发了。从2009年12月各城市的成交均价来看，九大重点城市的房价环比均有不同程度上升，其中上海、杭州、深圳、广州、重庆的房价环比涨幅甚至超过10%。2009年12月大连七区商品房市场供应虽环比下降30.75%，但同比仍上涨56.31%，冬歇期内仍保持了较高的供应。市场存量不足成为开发商抓紧入市的好时机，且2010年形势并不确定，若政府政策的调控力度不断加强，会干扰市场的高涨成交。2009年12月，大连七区共成交商品房约13000套，110多万平方米，同比上涨122.72%，环比下降13.25%，其中2009年12月部分成交量将在2010年1月体现。七区整体价格平稳，变化不大。随着2009年12月份一系列经济结构调整政策连续出台，抑制产能过剩行业成为ldquo;调结构rdquo;的重要措施之一。中央经济工作会议之后的一系列房地产政策调整表明，2010年将是ldquo;两保两控rdquo;的一年，一保行业稳定增长，二保保障性住房和首次置业；一控，控制房价，二类比项目分析一、案例分析案例1、案名：滨江国际公寓、银河经典2、参考：滨江晶典3、案名诠释：“经典”同译“精典”“经典”意9/15/2020-10-9/15/202052为精致、小巧，经世典范，适合于小户型宣传，让人顾名思义。二、产品功能定位1、定位：酒店式独立公寓2、定位诠释“酒店式的服务，公寓式的管理”。由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器。同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。公寓式酒店提供的服务则更为周到，如包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。3、定位分析从惠州目前小户型市场来看，因2003年小户型推广成功，推使2004年众多开发商跟随开发，2004年世纪新天、鸿业自由港、金山龙庭、巴黎广场及东平达利开发项目陆续上市，至今下半年推广项目有鸿业自由港、巴黎广场、达利开发项目，从这几个项目地段及规模来说，巴黎广场和达利开发项目均有可造之势，而本项目如果单以小户型进入市场，那幺就容易把自己陷入一个你争我夺的斗争中，所以我们必须从中找到契入点，从同类比项目中或至惠州房产中树立一个明星楼盘形象。酒店式公寓在推广帝景台时已有运作，但帝景台只是一个概念的炒作，从管理、服务根本没有达到酒店服务要求，致使在客户心目也无法形成一个较完美的印象。9/15/2020-11-9/15/202052三、本项目所提练基准点有：1、位置。滨江大堤唯一“宝地”；2、配套。全套生活、商务服务，超市甚至婴儿托管所都要有。3、物业管理。客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，提供良好的服务是吸引客房的最直接条件。要有专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理；4、完整计划。每年、每月，甚至每周的租务计划都应该有；酒店式公寓与一般公寓的不同之处项目酒店式公寓普通小户型委托酒店式管理集团经营，业主自我经营，直接面对客户，经营方式经营规范易发生纠纷物业管理者知名酒店经营管理集团，物业管理公司客源客源稳定且客户群档次业主自找或委托中介机构，不稳客源高定且档次参差不齐服务酒店式服务，国际水准，常规物业服务接近酒店标准，整体经营，租金水平避免相邻竞争普通公寓标准，相邻竞争激烈居住享受全套酒店式感觉居住空间单调物业前景产品生命力强，存在长期需求过度性产品，前景不明朗5、预计出现问题1、此项目地位位置绝佳，很适合居住，但作为酒店式经营模式，周边商业特别是较高档企业还不够成熟；2、酒店服务管理难以招商；9/15/2020-12-9/15/202052四、控制投资投机行为。在2010年宏观政策逐步微调为宽严有别的中性调控政策的背景下，2010年整体市场发展态势仍然向好，2010年市场观望的态度将略有增强。由于市场供应节奏的影响，全年将呈现先紧后松态势，2010年下半年市场逐步趋于平稳。但从各城市来看，市场走势将有所分化，一线城市走势趋稳，而二三线城市投资机会显现，而个别城市由于投资过热，可能引发一轮小调整。五、总结1、本项目优势①项目前后信道，交通十分便利；②临近滨江公园，可尽享区内的成熟配套③户型设计量身定做，无改型而造成的影响；2、劣势①竞争压力大；②按照其规划图纸，靠北面中间两套其采光窗与卧室均为北面，而正中间四套采光及通风相对较差。3、应归避问题①总价不宜过高；②广告推广力度要强；9/15/2020-13-9/15/202052③服务管理实行酒店式管理，进驻金牌管理公司；第三部分产品一、产品形象定位与酒店同步的居住模式宣传主题：1、高效快捷时尚之生活主张2、投资主题服务月二、产品配套1、家具配套精装修配送白色家电：每户配装、赠送“白色家电”：冰箱、洗衣机、橱柜、燃气灶、油烟机、只需简单拎包即可直接入住。2、通讯系统每户预留电话、宽带网络外线接口。3、净化水装置净化水装置实现五层净化，饮用水、生活用水独立分开，生活品质不言而喻。4、完善的生活配套供电系统、供水系统、空调、通风及消防系统、智能安防系统、信息统一。5、管理服务(1)生活服务：为业主随时提供洗衣服务、洗车服务、家政9/15/2020-14-9/15/202052服务、迎宾服务、商务服务、咨询服务、叫醒留言服务、物品存取服务、照顾老人、小孩、接送学生之类的服务等。(2)商务服务：复印、传真、打印等五、经营模式开发商将单位出售后，由专业酒店进行后期管理与经营，经营方式似世纪新苑酒店开房，只是所针对客户不同，酒店针对客户较零散，开房时间周期短，而公寓开房客户较稳定，开房时间周期长。三、项目诱人分析居住环境一、新的管理模式让投资更具活力：新颖独特的酒店式公寓，舒适自由的自我空间，任意支配精致生活的每一分钟，成为时尚人士的首选。对于投资者来说，新型的居住模式，象征着具大的市场潜力。二、金牌酒店管理公司进驻，提供四星级酒店的完美服务，全情关注生活的每一个细节。细心周到的关怀，亲切的问候，国际礼遇般服务，让您不仅有酒店的至尊感受，也不失家的温馨和舒适。家就是酒店，酒店就是家。您长时间不住的时候，公司还可以为您提供代租服务。相比之下，酒店式公寓比普通小户型有更多居住、投资方面的优势。四、投资分析：一、成本低，风险小，灵活性大，容易实现滚动置业；9/15/2020-15-9/15/202052二、小户型出租空间大，可以作居住用，也可以作办公房，租金除供楼外还有盈余；三、花费较低的价格却能享受高价房的功能；四、总价低首付款与每月还贷款压力小；五、地段好，房子个性鲜明，升值空间大；六、入住方便，功能齐全，生活配