项目运作方案

项目运作方案一、规划设计依据，主要指标要求：3≥容积率≥2.8,绿化率:≥30%,建筑密度：≤20%，车位比例1:1，商业面积：介于18%至15%之间。二、总体规划构想，提升城市面貌，从整体性、多样性、景观性、时代性来塑造城市，为城市增添活力，小区拟建成：第一类：品质高雅的中高档花园社区，以10、12、17层为主，以承接雄安新区和京津大都市的休闲娱乐及有改善性需求的业主。拟建与之相适应的大众活动场所、网球场、体育健身等基础设施，拟建有小型饮酒吧、美容美发店、幼儿园、商业网点、宾馆酒店等服务设施，让人感到是生活在绿色的（栽种一些名贵树种）、浮雕、水溪环绕的大自然中，使人们拥有一个四季如春的家。第二类：拟建17层及以上的中高档楼房，部分集中安置回迁户，满足绝大多数回迁户要求，其它大部分为商品房，配套设施与上类似。根据所取得地块的历史背景，地形地貌等制定有排他的整个社区的规划设计方案，以形成独特的风格和形象。在小区智能化或综合配套方面采纳最好的或最有特色的规划，增加模仿难度，突出唯一性，使人一见即想入住，激发人们购房的欲望。车位设计按人车分流考虑，地下车库的基础标高尽量提高。当地交通出行十分便利，该小区地理位置优越，距大广高速入口不到七公里，距火车站不到三公里，距雄安主城区约100公里。当地以农业为主而污染型的产业很少，是全国蔬菜之乡是适合居住类型的县城。1、规划布局基本原则（1）与城市规划体系合理衔接，聘请规划、设计、园林、景观、地质组成专家智囊团，充分对本项目的适应性、实用性、超前性开发设计远景论证；（2）分期分组团开发策略，一次规划设计，分三期实施，每期均具备独立完整的实施方案，以利用于分期投入及灵活的滚动销售；2、建筑风格构想（1）以现代风格为主，线条流畅，富有诗意和个性；（2）小高层、高层建筑可采用一些中式的风格元素。3、建筑外立面设计强调色彩的变化，要生动，富有跳跃感，创导时尚潮流，外墙色调要求：与小区环境相协调，考虑有色窗，阳台可采用异形(分观赏和休闲用)，外观造型别致美观，阳台尤其要体现人无我有、人有我优的特点，以增加卖点。4、单体设计（1）小高层、高层单体楼型建议点式与板式相结合。使组团景观的连续性增强，同时弱化人行走时建筑过密的压抑感，进一步提高整体均好性；（2）小高层单体以一梯两户为主，高层的单体可设计成一梯两户、三户、四户，最高层可考虑为复式结构，屋顶设私家屋顶花园，以提高绿化面积，增加卖点。5、关于会所、建筑单体、楼型设计，要注重审美个性与独特品味的创新设计及与周围建筑景观的协调性。6、商业物业设计细则及建筑风格（1）建筑风格必须与小区的整体风格相吻合，但因其使用功能的不同，层高要适应经营范围的变化；（2）项目外围繁华路段的商铺总面积可考虑大些，既可在经营时引进一龙头店，用来带动经营氛围，又可预留下来，招进诸如电信、金融、邮政、大型超市等服务业单位，以完善该区域的社区配套；小区内路段的商铺总面积可考虑小一些，以满足功能及小型投资者的需要；（3）拟在项目的西北合适位置建一座面积和标准在县城最高的星级酒店。7、小区环境：（1）、多层次的立体绿化；（2）、儿童娱乐设施和戏闹空间；（3）、园林小品、雕塑、设立小区标志性雕塑；（4）、重点体现水景和森林，水景加压流动要使之活水防臭。8、公共配套设施的设计室外建设多处运动健身设施：应方便业主运动，一部分尽量设置在建筑物的组团里，如：回迁楼区域内，既能运动，又能达到共享环境空间，部分设置在运动岛上，首期及核心启动区尽量多设置一些集中式的户外活动设施。生活配套设施：提供必要的购物、交通、教育、医疗、文化、娱乐等条件，达到不出社区便能满足日常生活需求，重点布置在首期，需统一外装修风格。三、拆迁、回迁构想1、希望政府成立专门机构按政府制定的政策拆迁安置补偿，拆迁户的补偿费用由开发单位出具，补偿一可按政策回迁生活便利的电梯楼房，二可按政策补偿现金，现金也可存入开发单位，开发单位按支付利息，回迁户的大型农机具，开发单位负责在附近集中租赁场地存放看管，消除拆迁户的后顾之忧；2、回迁楼与商品房的规划设计、施工等单位的选用上一个标准、要求，户型满足绝大多数回迁户的要求，回迁楼回迁后剩余房源按商品房出售；3、村委会用房按原拆迁建筑物面积补偿，小区建成后村委会组织村民开会等集体活动，社区活动中心用房可使用；4、先期打通幸福路，通过专业策划运营团队打造一个类似于石家庄南三条式的独特商业一条街，为当地商业增光添彩，尽一切力量提高项目整体的美誉度，促成拆迁、回迁的顺利完成。四、本项目对当地的贡献1、地税收入按现房价估算：430x667x2.8=803068平米x6000元/㎡x约6%（税率综合）≈2.89亿，如果按3.0的容积率计算，那么财政收入在本项目将超过三亿多元。伴随着雄安新区的开工建设，人口大量迁入，促使房价还有巨大的提升空间，本项目贡献的财政收入还会有大幅度上升；2、此项目的建成，不仅会对孔君道村人民居住环境、提升居住品质作出应有贡献，也会对当地经济发展起到积极推动作用。