物业管理早期介入存在的问题及对策

安徽广播电视大学专科毕业论文论文题目：物业管理早期介入存在的问题及对策姓名：徐冬梅学号：087001790教学点：安徽广播电视开放学院专业：物业管理专科班级：08秋物业管理指导老师：张劲松2010年12月目录摘要、关键词.............................................................3一、物业管理早期介入的概念及内容...........................................4（一）物业管理早期介入的概念..............................................4（二）物业管理早期介入的内容..............................................4（三）物业管理早期介入的意义..............................................5二、物业管理早期介入存在的主要问题........................................5（一）物业管理前期介入的现状..............................................5（二）物业管理早期介入存在的问题..........................................6三、完善物业管理早期介入的对策............................................7（一）提前介入，理顺开发商、物业公司、业主间的关系........................7（二）健全相应的法规体系加以保障..........................................7（三）扩大物业公司的经营范围和职能........................................8（四）建立规范的物业管理市场..............................................8参考文献............................................................9封底.................................................................10内容摘要开发商和物业管理企业是与物业紧密相关的利益主体。开发商对物业进行规划、建造，形成硬件主体；物业管理企业则为开发商、业主提供软件管理服务。物业早期介入的关键是了解各利益主体，满足投资、使用需求平衡，取得投资收益，保证业主的使用舒适和物业的可持续发展。关键词：物业管理；早期介入；问题；对策物业管理早期介入存在的问题及对策现代建筑具有设计复杂，技术含量高，建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业建成后能够正常使用，物业管理企业的早期介入是非常必要的。目前，一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施早期介入管理，但大多数的早期介入都是在业主入住前半年左右开始的，主要就建筑安装的后期工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，在深度和广度上都存在一定的缺陷，仍然难以解决开发商给物业管理带来的很多问题。物业管理企业真正意义上的早期介入应该是从项目前期设计开始，到物业接管验收为止。一、物业管理早期介入的概念及内容（一）物业管理早期介入的概念物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，它是一种对物业全过程的管理，其首要环节即是物业前期管理的介入。所谓物业管理早期介入，是指物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前，物业管理企业便接受开发商的委托，早期介入项目的开发建设，参与项目的可行性研究和规划、设计、施工、安装、调试、验收、交房等阶段工作的一种物业管理服务活动。在前期介入过程中，物业管理企业凭借物业管理经验及其资源，从维护开发商与未来业主利益的立场出发，为开发商在物业各个生产环节提出从规划设计、功能设置、施工建造、安装调试、建筑质量、监理验收到前期物业管理等方面的意见与建议，供其参考，使物业的开发建设在满足物业规划设计要求的同时努力做到尽善尽美，以减少未来业主对物业功能与质量的不满，并为以后物业的使用和管理打下良好的基础。（二）物业管理早期介入的内容1.物业规划设计阶段早期介入的内容（1）配套设施方面：住宅小区规划设计必须考虑到幼儿园、物业用房，机动车停车库、自行车库、业主会所、商业街、写字楼。（2）水、电、数字电视、电信通讯、燃气供应方规划设计要充分考虑到小区的地域特点和发展需要，水电供应容量应留有余地。（3）建筑材料方面：物业管理公司将根据在物业工作实施中所掌握的有关建材的情况，结合开发商以前建筑材料使用情况，向设计单位提供对在物业管理中易出现问题的建材及其它材料的详细品牌、型号等情况，避免因建筑材料质量差出现有损开发商形象的现象发生。（4）安全保卫方面：如设岗、围栏、道路、监控等。（5）垃圾处理方面：关于建立垃圾房、垃圾堆放点，解决垃圾污染排放问题。（6）消防方面：消火栓、绿化用水的安置与使用等问题。（7）审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。（8）其它方面：如业主会所、物业管理用房的建设与维护。2.物业施工阶段早期介入的内容（1）对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法。（2）在施工现场做好日后养护、维修的要点记录，图纸更改要点记录。（3）参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试，并按照整改计划督促整改。物业管理公司要安排有关专业人员参与施工建设监理，在监理过程中，物业管理人员将尽可能全面收集该小区建筑的各种资料，同时熟悉各个部分，了解地下工程和隐蔽工程等。这样便于为以后的管理作好充分准备，在此过程中，开发商要配合物业管理公司工作。（三）物业管理早期介入的意义物业管理早期介入无论是对房地产开发商还是物业管理企业都是非常必要的。房地产开发商对物业进行的是“硬件建设”，物业管理企业进行的则是“软件管理”。前者是在建造物业，后者则是发挥物业的功能作用，虽有区别但又相互联系。对于开发商而言，进行投资决策，规划设计，选择适当的地段、房型及附属设施，并通过施工建造形成物业，其目的是为了增强对业主的吸引力。然而对于业主而言，关注的不仅是楼盘的地理位置与建筑是否合理，业主还会对物业管理的质量进行权衡。所以开发商在规划设计阶段就应该选择好的物业管理企业，利用物业管理企业的经验和专业知识对规划设计提出建议和意见，使规划设计更符合使用管理的要求，为以后的管理工作打好基础。而物业管理公司也应建立现代化的管理模式，在物业开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的需求，考虑到居住水平提高的需要，并就这些问题与开发商积极互动，沟通交流。二、物业管理早期介入存在的主要问题（一）物业管理前期介入的现状日本关西地区管理专家掘重裕说，物业管理贯穿于整个建筑物生命周期的一种业务，它从整个建筑物的设计、建造、维护保养一直到最后拆除是全程跟踪服务的。因此，从建筑总体花费来看，基础建设费用只占整体费用的25%，而维护管理费用则占75%，这与我国重基建而轻管理的资金分配方式有所不同。在传统意识中，我国常常把物业开发看成是开发商、设计院和施工单位的事，物业管理是房屋建成后才开始的，似乎开发时期与物业管理无关。所以，以前国内的物业管理公司普遍对早期介入不重视。随着对物业管理理论研究的深入，业内人士普遍认为物业管理介入的时间越早越好。这个结论的得出可以说是对我国过去十几年管理实践经验和教训的总结。目前，国内一些规模较大、管理较规范的物业管理公司已经在接管物业时，进行早期介入的管理运作，并制定出相应的管理标准程序。我国现在暂无全国性的物业管理法律，不能够制定出统一的运作标准及程序。虽然有不少地方性法规、章程或条例出台，但由于我国物业管理仍处于初始阶段，有很多问题不是地方性法规所能解决的。所以，目前我国物业管理公司对早期介入的运作一般都是参照国外的做法。安徽省目前的物业管理也不很理想。根据合肥市房地产网的调查，仅一成的业主满意现有的物业管理，有50%的业主认为物业管理一般。合肥市物业管理的状况也差不多如此，根据《合肥市市区房地产市场诚信调查报告》的数据统计，只有59.38%的业主认为物业管理处是按合同规定做好保修工作，只有55.73%的业主认为物业在交付使用前是验收合格的，而有47.14%的业主认为物业存在质量问题。可见，合肥市物业管理还有很多不足之处，特别在早期介入方面。业主认为物业存在质量问题达到了47.14%之高，而大都是房屋裂缝，漏水，小区配套设施等问题。可想而知，合肥市的物业管理几乎没有做好前期介入，没有对物业进行综合、全面、细致的验收。合肥市的物业管理之所以存在种种不足之处，是与合肥市目前的房地产市场不规范有很大的关系。虽然合肥市房地产市场经过去年的整顿，比以前规范了很多了，但仍有一些不足的地方。比如，合肥市的大部分物业管理公司与开发商都是隶属于同一个集团公司，物业公司既使发现有质量问题存在，为了集团公司的眼前利益，他们一般是睁一只眼，闭一只眼，这样最终吃亏的还是业主。当然，合肥市还有不少较为规范的物业管理公司。如深圳万科物业管理公司（隶属万科集团）、绿城物业管理公司等。他们的管理较为规范，也有进行前期介入的管理的经验。例如，绿城物业管理公司，该公司成立于1997年7月，系具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的物业管理公司。现有的管理人员90%持有全国物业管理人员资格证书。公司以创“全国城市物业管理优秀小区”为目标，推行ISO9001：2000国际质量管理体系，学习和借鉴国内外先进管理经验。该公司在对合肥绿城房地产开发有限公司开发的桂花园的接管时，便对物业进行前期的介入管理，他们的介入工作是全面而细致的，是站在为以后的小区管理和业主的角度，对物业进行严格的验收。（二）物业管理早期介入引起的问题1.物业管理早期介入会引发新的纠纷，产生新的问题一般来说，物业公司的选用本应由业主委员会决定。而物业管理早期介入中，物业公司是由开发商选聘。这就是目前矛盾比较集中的地方，因为开发商指定物业公司提前介入，并没有得到小区业主的同意，这会在一定程度上损害业主的权益，很容易使业主、物业公司、开发商三者之间产生纠纷，不利于后期物业管理。2.物业管理早期介入与目前物业管理的内涵存在矛盾有人提出，物业管理与“早期介入”不属同一个范畴，所关注的对象和问题不同。物业管理的职能是“管理”和“服务”，而早期介入的职能却是“监督”与“建议”，因而不能实现物业管理所要求的职能。物业管理是对已经投入使用的房地产及其用户提供管理服务的，而早期介入使物业公司介入到房地产的设计、施工、竣工验收和销售过程中。因此，物业管理早期介入与现行物业管理的内涵有矛盾，这也加大了早期介入的难度。3.物业管理早期介入的职能与监理的职能相冲突物业管理公司提前介入项目开发，尽管是从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题、解决问题，避免房屋建成后会给使用带来不便，但它行使的职能却与《中华人民共和国建筑法》的规定相冲突，这使得早期介入的职能定位还应当重新研究。三、完善物业管理早期介入的对策（一）提前介入，首先应当理顺开发商、物业公司、业主三者之间的关系开发商、物业公司、业主三方应是一种三角关系。要正确处理好三者之间的关系，首先应当处理好开发商与物业公司的关系。其次，物业公司要适当的定位。物业公司应将开发商和业主都当作客户，将物业公司、开发商和业主委员会三方的关系定位成建立在平等基础上的商业合作伙伴关系，其目标是三赢。从法律上看，开发商是业