房地产开发与经营-1

1第一章绪论关键术语房地产开发经营管理复习思考题1．房地产开发与经营的含义是什么？2．房地产开发与经营的特点是什么？3．简要叙述房地产开发与经营的程序和内容。第二章经营理论和策略关键术语理论策略决策复习思考题1．简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。2．简述价格确定理论及其在房地产开发与经营中的应用。3．简述房地产开发与经营决策的内容。4．房地产经营决策准则是什么？5．房地产经营决策程序是什么？第三章房地产企业关键术语房地产企业战略管理企业资质行业管理企业组织结构企业等级信用档案执业资格复习思考题1．我国房地产企业的特征有哪些？2．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。3．分析房地产企业的现代组织结构设计的发展趋势。4．简述房地产企业战略管理的内容。5．简述房地产企业资质管理。26．简述房地产企业行业管理的主要内容。第四章房地产项目及项目定位关键术语一级开发综合开发转让定位复习思考题1．什么是土地储备和一级开发？2．房地产综合开发项目的类型有哪些？3．住宅房地产开发项目包括哪几类？4．土地使用权转让必须符合哪些条件？5．我国《城市房地产管理法》规定哪些房地产不得转让？6．如何进行房地产项目定位？第五章房地产项目用地的获取关键术语划拨出让招标拍卖挂牌复习思考题1．房地产项目用地获取的方式有哪些？2．简述划拨土地使用权的特点。3．简述出让土地使用权的类型、含义。4．简述协议出让国有土地的范围。5．简述招标拍卖挂牌出让国有土地的范围。6．土地使用权出让与转让的区别是什么？第六章房地产市场调研关键术语市场需求调查问卷调研报告复习思考题1．房地产市场调研的含义是什么？32．房地产市场调研的内容包括哪些？3．房地产市场调研的方法包括哪些？4．如何撰写房地产市场调研报告？第七章房地产开发项目可行性研究关键术语可行性研究财务评价风险复习思考题1．什么是可行性研究？房地产投资项目可行性研究包括哪些步骤？2．可行性研究的种类有哪些？3．可行性研究包括哪些内容？4．反映投资项目财务状况的指标包括哪些？5．什么是财务内部收益率？什么是内部收益率？什么是财务净现值？6．国民经济评价指标包括哪些？7．风险分析方法有哪些？如何进行风险分析？第八章房地产融资关键术语融资贷款信托股票债券风险复习思考题1．我国房地产融资的渠道包括哪些？各有什么特点？2．请对比分析不同类型的房地产融资成本。3．房地产开发成本由哪些项组成？不同融资方式的成本的区别何在？4．房地产融资与一般性企业融资的相同点及区别是什么？5．不同类型房地产的融资风险是什么？采用何种方式可以降低融资风险？6．采用商业企业融资方案的技术经济评价模式，对房地产企业融资决策进行案例分析，对不同投资组合进行成本及收益分析，选择最佳的融资方案。4第九章房地产开发项目管理关键术语质量管理进度管理成本管理复习思考题1．结合房地产开发特点阐述房地产三大核心管理之间的关系。2．简述中国房地产开发项目管理的任务和发展趋势。3．影响房地产开发项目进度管理的因素有哪些？应怎样预防？4．简述常用房地产开发项目工程质量控制的方法及优缺点。5．横道图、网络图各有什么优缺点？6．简述房地产开发项目成本构成及有效控制其成本的方法。7．结合实际简述合同管理的重要性。8．某房地产项目中屋顶设有八道工序，分别由a、b、c、d、e、f、g、h表示，下面是工序活动列表：（1）请绘制出横道图和网络图。（2）请找出关键线路。第十章房地产市场营销关键术语品牌营销价格营销渠道营销市场细分活动项目近前工序正常作业时间（天）赶工时间（天）正常作业费用（万元）赶工费用（±万元/天）a—32151ba73202ca63192da42141eb、c31163fd42182gf63161he、g521715复习思考题1．房地产营销的4P、4C、4R、4V和5S原理是什么？2．简述房地产品质营销策略及意义。3．简述房地产市场细分及其作用。4．简述房地产广告策略。第十一章房地产交易关键术语房地产交易房地产买卖土地使用权交易房地产租赁房地产抵押复习思考题1．土地出让价格及其评估方法有哪些?2．如何进行房地产买卖市场细分?3．房地产租赁合同的要点有哪些?4．房地产抵押登记及其重要性是什么?第十二章物业管理关键术语物业物业管理居住物业非居住物业复习思考题1．简述物业管理的含义。2．简述物业管理的内容。3．简述物业管理的程序。房地产开发与经营练习1一、单项选择题1.房地产是一种特殊的商品，它的（）是与其劳动力、资本以及其他类型商品最大的6区别。A.价值量巨大B.政策性特强C.本身是一种物化劳动D.不可移动性2.房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的（）。A.多样性B.固定性C.稀缺性D.体积大，消耗材料多3.对于投资型物业购买者而言，（）往往决定了其愿意支付的价格水平。A.自身支付能力B.拥有物业后所能获取的预期收益大小C.市场供求状况D.区域因素4.下列关于各类用地最高出让年限说法正确的是（）。A.文化卫生用地50年B.旅游用地50年C.综合用地40年D.体育用地40年5.房地产开发的程序主要分为（）四个阶段。A.投资机会选择、决策分析、建设、物业管理B.投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理C.决策分析、前期工作、施工与竣工、租售D.投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售6.下列土地不能被视为闲置土地的有（）。A.未按规定的土地用途利用B.未经当地人民政府同意闲置的土地C.超过规定期限未动工开发的建设用地D.已损坏的商品房用地7.当自己有专门的市场营销队伍和销售网络，或在物业市场高涨、市场供应短缺时，宜采用（）的市场营销方式。A.委托物业代理B.延期销售C.开发商自行销售D.预售8.如果开发商①难于估算成本；②公司打算与同行和平共处；③如另行定价很难了解购买者和竞争者对公司价格的反应。此时往往采用（）。A.挑战定价法B.价值定价法C.认知价值定价法D.随行就市定价法9.某宗土地使用出让合同约定的使用年限为50年，土地使用者使用10年后转让，受让人的使用年限为（）年。A.10年B.40年C.30年D.20年10.下列哪项不属于房地产开发资金筹集的方式结构（）。A.成本筹资B.企业内部筹资C.债券筹资D.无股票筹资1.D2.C3.B4.A5.D6.D7.C8.D9.B10.A二、判断题71.所谓无偿无期限使用，是指从国家那里得到土地时不支付地价，在使用土地的过程中也不缴纳地租或土地使用费。同时国家在将土地划拨给这些使用者时，也没有规定具体明确的土地使用期限。即使遇到国家新的建设需要使用该块土地，土地使用者也可以无限期的占用下去。（）2.赛马场、飞机场、车站、码头、别墅、桥梁等属于特殊物业。（）3.SWOT分析是优势、劣势、机会、技术的合称。（）4.建设项目开发期的长短会导致建造成本发生变化。（）5.房地产抵押贷款合同生效后，抵押物一般由抵押人占管，抵押人可以自由处置。（）6.在建工程因不具有使用功能，因此不能设立抵押权。（）7.资金来源与运用表反映了房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。（）8.一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。（）9.房地产开发企业自有资金的筹集主要通过吸收投资、发行股票、贷款等方式。（）10.销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。（）1.×2.×3.×4.√5.×6.×7.√8.√9.×10.√三、计算题（20分）某商品房120m2，售价7800元/m2。某机关工作人员欲购买此房。1.其购房资金可由哪几部分构成？2.各部分资金额分别是多少？（假定公积金贷款额度为25万元）3.若20年分期付款，则其每月还款额是多少？（不考虑利息支出）答题要点：1.购房资金由自有资金、公积金贷款和商业贷款三部分构成。2.自有资金=7800×120×30%＝280800元公积金贷款=250000元商业贷款=7800×120－280800－250000=405200元3.（250000+405200）÷（20×12）=2730元四、案例分析某人三年前以4000元/m2的价格购买了一处住宅，现在该处住宅的市场价为8000元/m2。这体现了房地产的哪种经济特性？详细分析该特性受哪些因素的影响。答题要点：体现了房地产的保值增值性。因其具有使用的耐久性，不仅可以在较长的一段时间里保存其价值，而且还会随着时间的推移，会不断的增值。影响房地产保值增值的因素：1.地段状况。除了地段本身的档次之外，另外一个重要的因素就是其周围的交通情况。8道路、地铁、轻轨的建设对房产的升值前景影响很大。所以从这一点出发，投资者应更多地关注城市的建设情况，详细了解其规划方案，然后在一些交通的结点寻找自己的投资机会。也要把握投资时间的问题，一般城市规划的建设周期比较长，如果你投资过早，就有可能会有一个漫长的等待期；但介入过晚，此时的房价可能早已涨上去了。2.周边环境。一套房产并不是孤零零地存在着的，它是与周边的环境紧密地联系在一起的，其中任何的一些变化，都有可能使人们对此处房产未来价值的判断产生影响。比如，你投资的房产旁边未来正好有一片绿地或一个健身中心，那你的房子就可能会变得抢手了。3.物业管理。房子后期发展都是要靠物业来维护。有价值的小区离不开好的物业，一个好的物业，会把小区管理得井井有条，焕发出长久的生命力。4.社区定位。（1分）房产所处社区的背景，里面住户的情况，以及文化品位等。5.配套设施。配套越齐全，增值潜力越大。6.本身品质。住宅随着时间的推移会产生折旧，其本身的价值也会相应减少。品质高的住宅可以降低房屋的折旧速度。住房品质好，在某些方面又有一定的超前性，这对于房产未来的保值、增值是十分有利的。7.期房增值。期房由于价格会比现房低一些，所以对于资金量较大的投资者来说，购买期房也是一个很好的选择。8.经济周期。经济周期对房地产市场的影响是很大的，如果处在经济的上升期，房价就会上涨。所以，须对一些宏观指标如利率、通胀等多加留意。9.概念创新。（具有独特创新概念的房产就有较大增值潜力。10.商圈建设。现在，很多区政府都在规划建设商圈，这对房产的增值也有不小的影响力。五、论述题根据房地产开发企业核心业务过程的不同，如何对房地产开发模式进行分类？举例说明。答题要点：1.多元化开发模式（1）跨行业开发：指开发企业跨行业的互动发展。如：青岛海尔地产集团有限公司、雅戈尔集团股份有限公司、苏宁环球股份有限公司。（2）综合项目开发：指诸如融居住、商业、旅游观光为一体的主题社区；集旅游、保健、高尔夫为一体的综合度假区；具备购物、餐饮、综合服务、休闲娱乐等功能的集合是商业经营项目等一类开发项目。如：万达广场。（3）纵向一体化：指开发企业实行房地产开发建设与物业资产管理并重的经营方式。如：万科、天山集团。2.专业化开发模式（1）特定物业类型开发：将某类物业作为企业相对专一的开发对象。如：万科专注开发中档住宅。（2）特定业务领域开发：是一种非一体化的、非全能型的开发方式，它围绕开发过程中9某种业务领域来进行开发经营。可以采用土地整理、以开发流程管理为纽带的协作型房屋、基础设施建设等开发方式。（3）服务集成式开发：是指开发投资企业以房地产服务集成商业的形式，提供专业房地产服务来推进房地产开发项目，这种服务涉及开发项目全寿命过程，是房地产开发业发展方向之一，主要包括：①房屋个性化定制与服务：是一种类似“戴尔”式开发模式（服务对象是市场客户。真正按照顾客的要求来设计制造产品，并把它在尽可能短的时间内直接送到顾客手上）。②房地产开发项目管理与服务：是一种“虚拟”开发方式（服务对象是其他开发企业），即开发企业通过品牌授权，输出管理与规模模式，推动当地开发项目的实施。练习二一、单项选择题1.房地产开发是指在依法取得（）土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。A.国有B.外企C.私有D.社会2.房地产经纪是指为当事人