XX房地产开发公司管理咨询报告

声明本报告是XX房地产开发有限公司（以下简称“XX房地产”）战略、组织、人力资源、企业文化及信息化规划管理咨询项目第一阶段报告的最终版本报告为本次项目报告一（《管理诊断报告》），旨在对XX房地产战略及组织结构等存在的问题进行梳理与诊断，并提出初步建议，问题与结论不针对任何部门与个人本报告中所使用的XX房地产所提供资料的有效采集终点日期为2009年09月10日未经XX房地产和XX管理咨询有限责任公司（以下简称“XX”）书面许可，其他任何机构不得擅自复制、传阅或引用导读1项目进程2战略管理诊断3内部资源与能力诊断4下阶段工作安排一二三中期报告最终报告管理诊断1项目启动1周2周3周4周5周6周7周8周9周项目模块10周11周组织结构设计战略规划岗位体系设计岗位评价企业文化规划绩效体系设计12周岗位说明书编写薪酬体系设计2345678910阶段13周14周15周项目主计划四五XX管理咨询公司正通过与XX房地产开发有限公司的紧密合作，共同致力于XX房地产管理体系的建设信息化规划11在全体员工的有力配合下，第一阶段的工作已顺利完成阶段进程09.03-09.07-召开启动会-项目小组成立1项目启动09.04-09.09-内部资料-外部资料09.07-09.11-访谈计划-访谈提纲-实施访谈09.10-09.12-业务问题分析-战略问题分析-管理问题分析-综合问题分析09.13-09.15-关键问题提炼-讨论总结-诊断方法及大纲09.16-09.20-撰写报告-补访-沟通并汇报XX房地产全过程的配合与支持是我们工作得以顺利完成的保证2资料收集3内部访谈4问题分析研讨5问题提炼6报告撰写在项目进程中，项目组通过多种途径查阅了大量的内外部资料，并进行了严谨的分析XX数据库XX案例库ISI中国期刊网国家统计局网中国房地产业协会房地产信息网兰州房地产网……XX集团各类文件XX房地产董事会及股权相关资料各部门现有管理职责部门工作情况财务信息现有项目资料人事相关资料……外部资料内部资料资料收集项目组对XX房地产集团公司部分领导、公司高层、各部门的领导、员工代表进行了深入的访谈访谈涵盖了集团公司部分领导及XX房地产所有部门，总计访谈28人次（涉及集团公司领导、公司高层、中层及骨干员工）。并在后期根据需要进行了适当的补访深入访谈经理总工兼副经理副经理经理助理书记项目部项目前期部市场营销部拉萨分公司征地拆迁部瑞景物业服务分公司投资管理部总工办项目部行政管理部财务融资部司机班导读1项目进程2战略管理诊断3内部资源与能力诊断4下阶段工作安排XX房地产在战略管理方面存在如下不足缺乏清晰的战略方向,中高层领导对公司未来应该选择的发展道路认知不一现在的业务发展模式，在提升公司专业化房地产开发实力方面以及抗风险方面，存在一定的不足已经开始探索房地产专业化、市场化的道路，但具体的业务发展模式尚不清晰对国家房地产行业发展趋势及相关政策缺少关注和研究，导致缺少制定战略的基础1234目前，对于XX房地产开发未来的发展方向，在集团公司领导、公司高层、公司中层中存在着不同观点观点一：通过介入以“片区开发”为代表的综合地产开发项目，逐步提升专业化水平，成为一家专业化的综合性房地产开发公司，并选择适当的时机进行改制，并成功上市观点二：在一段时间内，还是应该重视政府指派的项目，但要考虑项目筛选；同时利用政府资源，更多的介入市场化的项目，包括一级土地开发、商业住宅开发，建设商业地产并持有物业等观点三：在开发政府项目、市场化项目的同时，考虑成立经营类公司，经营相关物业，获得持续性收益；同时考虑相关多元化业务，成立大宗材料（钢材等）的商贸公司观点四：XX房地产在开发市场化项目方面没有优势，缺乏竞争力，还是应该立足于政府类项目的开发，但要加强内部的管理水平，降低管理成本，获得更大的收益…….访谈中各类观点汇总XX房地产的战略发展方向是什么？“两条腿走路”，在维持政府性项目优势的同时，加强商业化项目的运作•从访谈的情况来看，对于XX房地产战略方向，集团公司领导、公司高层比较一致的观点是应该走市场化、专业化的道路，但在具体的业务方向以及应采取多大的步伐方面，还存在着一定的分歧•中层对于公司的战略方向认知差别较大，基层员工更是缺少认知，这反映出XX房地产在战略沟通方面存在不足1争议的焦点在于是否固守集团公司/政府指派项目，以及未来业务模式和产品的选择如何对待集团公司/政府指派项目•观点一：认为应该保留一定的项目筛选权，对于明显亏损及缺少利润的项目，尽量不要做•观点二：认为XX房地产目前主要依靠政府的项目资源生存，不具备选择项目的条件，还是应该按照指派的任务完成项目•观点三：对于部分项目，可以考虑与其他公司进行合作，减少公司的压力，且可以腾出手来，开发价值更高的项目……未来业务模式及产品的选择•观点一：保障性住房/公益项目+商业住宅•观点二：保障性住房/公益项目+商业地产（商铺、货物市场等）开发+物业持有（出租/经营）•观点三：综合地产开发（城乡一体化项目，片区开发）•观点四：一级土地开发•观点五：淡出保障住房及公益项目建设，从事纯商业类房地产项目开发（住宅、商业地产等）•观点六：在开展房地产业务的同时，开展商贸（大宗材料）、物业管理等业务……•总体来看，集团公司领导及公司部分高层领导对以上两方面的问题，有着比较系统性的思考；其他参与访谈人员的观点则相对发散•通过系统的战略规划（外部分析、内部分析）可以解决XX房地产未来经营模式及产品选择的问题1造成对于未来发展道路认识不清的原因，主要来自于五个方面公司内部缺乏有效的战略沟通•缺乏战略沟通意识•缺少战略沟通的有效渠道•高层与中层之间战略沟通不够，领导者的战略思想没有在公司中引起“共鸣”，必然导致对公司战略认识的差异战略管理职能发挥不足•造成对外部环境缺少研究，对内部能力与资源缺少分析，进而缺少系统的战略规划•缺乏规范化的战略规划程序，战略停留在领导者的头脑中先天不足•XX房地产的诞生并不是基于商业目的，更多的是为了完成指令性任务•一直扮演着集团公司的项目代建单位的角色，缺少自我发展的动力•XX房地产成立之时，领导层基本为非专业人员，对行业及公司的发展方向缺乏专业性的思考集团公司没有给予清晰的定位•集团公司没有为XX房地产公司指明发展方向•集团公司对XX房地产公司的管控模式不清晰缺乏清晰的战略发展方向公司没有明确的使命和愿景•导致了众多战略议题失去了沟通的核心基础1没有明确的使命和愿景，导致众多战略议题失去了沟通的核心基础，必然会造成缺乏清晰的战略方向使命：公司为什么而存在•为组织内所有决策提供前提•描述一个持久的事实•可以是一个无限时期的解答•为内部和外部人员提供指导愿景：公司会成为什么样子•指导战略和组织发展•描述一个鼓舞人心的事实•可以在一个特定时期内实现•主要是为内部人员提供指导战略：如何获取持续的竞争优势•通过外部分析、内部资源与能力分析，列出一系列提供产品或服务的行动•描述公司选择的“价值方案”•确立实现战略目标的内部保障体系使命：XX房地产为什么而存在•完成政府或XX集团交办的指令性任务？•为建设兰州的住房保障体系而存在？•通过提供高品质的房地产产品及服务，为股东、客户及员工创造价值？•员工的持续发展？愿景：XX房地产司5年后会成为什么样子•专业化的房地产开发公司？•综合性地产开发商？•集综合性地产开发、商贸经营于一体的多元化集团公司？•一家地产行业的上市公司？战略：XX房地产该如何获取持续的竞争优势•从事哪些业务，放弃哪些业务？•为客户提供什么价值？•应该制定什么样的行动方案？1优秀公司都以使命和愿景统一思想、沟通战略，同时它们也是战略的重要组成部分万科－建筑无限生活金地－创造生活新空间华润置地-提供优质创新的楼宇产品和服务使人们的生活更加美好；承担起快速建设时期的社会责任；实现股东价值和员工价值最大化华远地产-责任地产、品质建筑是华远地产的企业使命，也是华远基业常青的根本上海XX置地-让都市生活更美好使命举例万科－成为中国房地产行业的持续领跑者金地－做中国最有价值的地产企业华润置地-成为中国地产行业最具竞争力和领导地位的综合型地产公司华远地产-致力成为一个令人信任和尊敬的负责任的房地产品牌企业。未来要在业务发展规模、盈利水平、品牌实力等方面努力进入中国地产业的先进行列上海XX置地-塑造上海乃至中国一流的房地产企业，建设理念超前、设计创新、质量优秀的房地产品牌愿景举例资料来源：XX案例库战略职能发挥不足，缺少规范的战略规划程序，导致XX房地产缺少系统的战略规划，战略定留在领导者的头脑中战略职能发挥不足战略规划程序战略观点分歧战略方向模糊•缺少系统的战略规划（缺少外部分析，内部资源与能力分析）在XX房地产的组织设置中，缺少负责战略规划职责•战略实施不到位（经营计划/预算管理体系不完善）•缺少战略反馈与评价（缺少动态调整机制）XX房地产缺少规范的战略规划程序内部竞争力分析财务预测市场环境分析组织与能力“SWOT”分析基于价值链的业务模型战略规划内容五力分析XX房地产公司发展战略规划1.概要1.1使命与愿景1.2战略目标1.3战略综述2.发展战略内容2.1外部分析2.2内部能力与资源分析……战略制定公司中战略沟通不充分，是造成对战略方向认知不清的另一个原因公司中战略沟通不充分的具体表现对公司战略方向认知不清•站在个人或部门的立场，设想公司的战略方向•不关心或“人云亦云”•有一定的认识，但沟通不足，导致认知不清1）访谈中大部分员工表示：“不清楚公司的发展方向，只在会上听说打算上市….”2）访谈中了解到，部分员工对公司的未来缺少信心，没有将个人发展与公司的发展相挂钩3）公司因为忙于业务，高层领导几乎没有时间坐下来探讨战略与发展问题，也没有建立“年度战略研讨会”等机制1XX房地产自身的“先天不足”，以及集团公司对其定位不明确，也从客观上造成了发展方向不清晰的后果项目代建单位开展房地产业务的子公司—完成政府下达给XX集团的项目任务•集团公司对于XX房地产未来的发展方向缺乏明确的指导和定位•目前的集团公司对于XX房地产的管控模式也不清晰集团公司对其缺少清晰的定位公司由来•非市场化因素催生了XX房地产公司，寻求自我发展的动力不足•一出生就陷入繁重的指令性任务中，缺少考虑发展方向的时间和空间•没有生存的压力，紧迫性也就少了很多•没有参与市场竞争的经历，市场敏感度不够领导层及团队•行业及相关专业的经历不足•由于各种因素，导致公司成立到现在还没有形成一支具有领先房地产企业水平的专业化团队•公司在逐步摸索中前进资本积累•公司成立时缺少自有资金，项目运作主要靠信贷资金•自有资金的匮乏，使公司过多的依赖集团公司和政府项目，不敢轻易尝试其他发展方向业务发展方向不清晰自身“先天不足”1XX房地产在战略管理方面存在如下不足缺乏清晰的战略方向,中高层领导对公司未来应该选择的发展道路认知不一现在的业务发展模式，在提升公司专业化房地产开发实力方面以及抗风险方面，存在一定的不足已经开始探索房地产专业化、市场化的道路，但具体的业务发展模式尚不清晰对国家房地产行业发展趋势及相关政策缺少关注和研究，导致缺少制定战略的基础1234房地产行业受经济因素和政策因素影响较大,具有明显的不确定性，在确定业务发展方向时应予以高度的关注，XX房地产在这方面存在明显的不足房地产行业不确定性突发事件供给宏观经济城市化进程国际经济短期短期中期长期政策需求•政策环境是紧缩还是维持宽松•保障性住房与商品房政策•需求及成交量是否会下滑•金融危机是否会爆发第二波•供给将如何调整•宏观经济将如何影响房地产•城市化的有利因素是否仍存在•国际经济将走向何方房地产行业的短、中、长期趋势由不同的变量所驱动XX房地产对房地产行业趋势及相关政策的关注度从收集资料的情况来看•没有开展2