香港物业管理的发展及机遇分析

香港专业议会2009年4月18日《物业管理的发展及机遇》物业管理的发展及机遇讲者：冯国雄香港内地经贸协会物业及设施管理委员会主席香港地产行政师学会执行委员会委员香港信和物业管理有限公司副总经理内容1.导言6.现时情况及困难2.物业种类7.如何面对困难3.服务内容8.机遇4.行业特点9.如何作好准备5.现今行业的变化10.中港两地物管的分别1.导言(i)1950年代–经济处于战后发展初期九龙「石硖尾」大火政府建临时房屋从英国聘请物业管理人加入政府1960-1970年经济改善需求更好的居住环境第一个大型私人房屋计划–美孚新邨私人物业管理公司很多现时香港物业管理公司协会(约80个会员)1.导言(ii)2.物业种类住宅(包括单幢楼及屋苑)商场/购物中心写字楼工业大厦/工贸大厦其他设施-康体中心、学校、展览中心、街市等3.服务内容传统及基本的内容*公用地方及设施的管理-保安服务-清洁服务-维修保养服务-园艺绿化4.行业特点相对稳定的行业不是赚大钱的行业需要员工细心、不怕麻烦及愿意与人沟通的行业是能够促进社区和谐的行业5.现今行业的变化(i)1.传统的概念2.社会的改变3.市场的改变4.市场竞争剧烈5.多元化服务5.现今行业的变化(ii)传统的概念*共享地方、共享设施*各业主共同拥有公共设备/设施各业主共享/共享各项设施/服务*业主及物业使用人为聘用者*物业管理公司为受聘者5.现今行业的变化(iii)社会的改变*政府倡导及加强宣传教育，市民意识提高*法例修定及施行，行业更规范*经济改善，市民生活质素提高*物业管理→物业服务5.现今行业的变化(iv)社会的改变物业管理→物业服务管理处→客户服务中心5.现今行业的变化(v)市场的改变*物业管理公司数量多*CEPAIV－容许香港公司将其香港所管理面积计算在内地公司资质评定内*竞争明显越来越大、利润下降5.现今行业的变化(vi)市场竞争剧烈*减收酬金、服务费*提供各种增值服务*订下各项服务承诺*多元化发展：地产代理、租务管理、资产管理5.现今行业的变化(vii)市场竞争剧烈物管企业*免费消毒杀虫服务*赠送大厦设施(如:保安系统、空调机等)*合约期内免收部份酬金/服务费或回赠部份酬金/服务费、等等5.现今行业的变化(viii)多元化服务管理处*提供交通工具往返屋苑*代送报纸*代收发传真*雨伞外借*维修工具外借*提供预备早餐/夜宵服务等6.现时情况及困难企业的入行门槛低，无资质的要求竞争激烈，出现减价战经理人酬金越来越低经济不景，业主以收费作为选择标准员工流动性大，影响服务质素屋苑事务趋政治化7.如何面对困难加强客户服务，要求员工对客户有礼貌及耐性要为客户提供多元化及全面的服务恪守专业要求，不做违反专业的事情招揽足够专才加强员工培训，做好企业内部基础工作尽量以「酬金制」作为收费标准，减低亏损风险为客户提供更多的服务内容，朝「资产管理」方向发展8.机遇(i)往内地发展主要城市-北京、上海、广州、深圳其他城市-天津、成都、重庆、南京、大连、东莞、昆明、武汉等等8.机遇(ii)往内地发展，因为内地：-房地产发展项目数量多物业管理需求大有经验的人才求过于供愿意支付高酬金及工资9.如何作好准备学习普通话认识内地沟通文化了解行业法规与相关政府主管部门多作联系发挥经验所长，培训员工建立制度，加强监察10.中港两地物管的分别(i)六个方面比较1.概念4.专业资格2.物业种类5.财务管理3.法律6.维修及保养10.中港两地物管的分别(ii)概念方面香港业主/住户愿意缴交管理费公用地方及设施大厦各项收支均为大厦管理帐项管理公司只收取经理人酬金作为利润购买保险以减低风险10.中港两地物管的分别(iii)概念方面国内业主/住户比较不愿意缴交管理费发展商售楼后仍然认为拥有物业大厦帐内之盈余归物管公司作为利润没有购买保险概念10.中港两地物管的分别(iv)物业种类方面香港住宅(包括单幢式及屋苑)商场/购物中心写字楼工业大厦/工贸大厦其它设施–康体中心、学校、展览中心、街市等10.中港两地物管的分别(v)物业种类方面国内住宅小区办公楼商场10.中港两地物管的分别(vi)法律方面香港(i)成文法例(Ordinance)房屋条例(第283章)建筑物管理条例(第344章)业主与租客(综合)条例(第7章)(ii)普通法的案例(Precedent)10.中港两地物管的分别(vii)法律方面国内全国性的法律/法规：例如:物业管理条例物权法各省、市的地方性法规：例如：深圳经济特区住宅区物业管理例北京居住社区物业管理办法10.中港两地物管的分别(viii)专业资格方面香港注册专业房屋经理(RPHM)香港房屋经理学会专业会员(HKIH)英国特许房屋经理学会专业会员(CIH)10.中港两地物管的分别(ix)专业资格方面国内建设部-物业管理员上岗证-物业管理部门经理上岗证-物业管理企业经理上岗证-注册物业管理师(与人事部联合推出)劳动及社会保障部-物业管理员-物业管理师10.中港两地物管的分别(x)维修保养方面香港预防性及定期性的保养较注重日常之保养维护楼宇寿命较长国内需要时作维修、更换保养较忽视楼宇损耗较严重-完-未尽之处请指正