关于科研用地能否分割出让的问题_doc下载

关于科研用地能否分割出让的问题依据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，国家实行土地用途管制制度。科研用地属于政府公用地，一般以政府划拨方式取得，也有以出让方式取得，但不管以何种方式取得，都限定土地用途。若要改变土地用途，根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条的规定，应当办理土地变更登记手续。而根据《浙江省国土资源厅办公室关于改变土地用途及土地利用条件涉及补交土地出让金问题的批复》第2点的规定，对依法申请改变土地用途行为，应视同为土地使用者重新取得新用途的土地使用权行为，相对应于政府则是供应土地行为。为此，国土资源部门必须按照相关法律法规和政策规定，严格执行有偿或划拨、协议或招标拍卖挂牌的土地供应政策和供应方式。对改变为经营性用地的，则必须在充分协商和合理补偿的基础上，以招标拍卖挂牌方式公开出让其土地使用权；而对符合《划拨用地目录》或不属于经营性用地的，则应在处置方案和结果充分公示的基础上，分别以行政划拨或协议出让方式将新用途的土地使用权提供给原土地使用者。其中涉及补交出让金标准，应按现时点新用途土地评估市场价格补缴差额部分土地出让金。即原为划拨土地的，应为现时点新用途土地评估市场价格扣除现时点原用途划拨土地使用权权益评估价格；原为出让土地的，应为现时点新用途土地评估市场价格扣除现时点的原用途剩余出让年期土地评估市场价格。浙江省的这些相关规定要求，基本上也与其他省、市的要求大体一致。至于能否分割出让，《土地管理法》对此没有规定，部、省层次的法规、规章也尚没有明确的规定，且各方认识不一。反对者的观点整理如下：一、研发用地在一定时期内不宜转让研发项目是一个地区经济社会发展不可缺少的重要组成，也是地方经济可持续发展的支柱。研发项目用地取得后若在短时期内就转让，一是容易导致项目建设滞后，甚至长期闲置，影响地方经济发展进程；二是项目用地转让后，实施的项目可能与出让土地时确定的项目大相径庭，影响产业政策和产业发展战略，使得政府产业引导计划难以落实。二、从研发项目自身建设角度考虑不宜分割登记研发项目用地是结合研发项目生产需要、规划条件、投资强度、建设用地配比、土地供应市场等诸多因素开展可行性研究之后予以确定的。设定的用地条件和规模是保证研发项目正常运行的必要条件。若研发用地分割登记，将出现土地细碎化状况，难以满足研发项目自身生产、建设需要，也为分割转让提供了条件。三、从落实产业政策角度考虑不宜分割登记政府促进产业升级，发展高新技术产业、研发产业，鼓励技术创新等产业政策的落实离不开研发用地供地及后续监管环节的严格把关，政府相关部门为此在容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率等指标方面都予以考虑。若研发用地分割登记，赋予优惠条件，落实产业政策的项目用地难以保证按照原定用途使用，政府产业政策不易落实。四、从维护土地市场稳定角度考虑不宜分割登记研发用地地价远低于同地段住宅、商业、办公等经营性用地地价，并且为支持企业发展，对部分研发项目建设用地可能予以了一定的优惠条件。若对研发用地予以分割，为研发项目服务的设计、行政办公、集宿楼用房等便可能变相以低价入市，对正常土地市场秩序造成冲击，并造成国有资产流失。五、从土地登记依法行政角度考虑不宜分割登记《土地登记办法》明确规定土地按宗登记，只有共用宗才能按使用者分别登记。研发用地在取得价格、利用方式等方面和商品房类房地产项目有显著区别，不能套用商品房类房地产项目分割登记的模式。另外，企业利用自有土地抵押融资应大力支持，可以按照土地评估价值向多个债权人抵押，而不必以研发用地分割登记或分割抵押为前提。这既是土地登记按宗地管理的需要，也能满足抵押权实现的需要，还能加快土地抵押登记办理速度、提高抵押权人风险意识。