万科地产与保利地产对比分析报告+万科地产营运能力分析报告

万科股份有限公司营运能力分析万科股份有限公司情况概述：万科成立于1984年5月,以房地产为核心业务。1988年进入房地产领域,同年发行股票2800万股,资产及经营规模迅速扩大。1991年开始发展跨地域房地产业务,同年发行新股,A股在深交所挂牌交易,是首批公开上市的企业之一。1992年,确定以大众住宅开发为核心业务,进行业务调整。1993年,4500万股B股发行并在深交所上市,募集资金主要用于房地产开发,核心业务突显。1997和2000年,共增资配股募集资金10.08亿元,实力增强。2001年,转让万佳百货股份有限公司股份,完成专业化。2002和2003年,发行可转换公司债券34.9亿元,进一步增强了资金实力。1984至2005年,万科营业收入从0.58亿元到105.6亿元,增长182倍;净利润从0.05亿万元到13.5亿元,增长270倍,业务扩展到19个大中城市,树立了住宅品牌,分别于2000和2001年入选世界权威财经杂志———福布斯的全球最优秀300家和200家小型企业,获“2005中国房地产百强企业综合实力TOP10评选”第一,在规模性专项评选中列第一、盈利能力专项评选中列第四,在行业中业绩优异。其良好的业绩、企业活力及盈利增长潜力为投资者带来了稳定增长的回报,受到市场广泛认可。2009年，万科共获取新增项目44个，对应万科权益建筑面积1036万平方米，规划项目中按万科权益计算的建筑面积为2436万平方米。实现营业收入488.8亿元，归属上市公司股东的净利润53.3亿元。较2008年分别增长19.2%和32.1%，各项经营指标也全面超越2007年分别增长了37.6%和10%，成为国内首家销售金额突破600亿的房地产公司，并2009年获得全球住宅企业销售冠军。一·万科股份有限公司营运能力分析营运能力体现了企业运用资产的能力,资产运用效率高,则可以用较少的投入获取较高的收益。下面以具体指标来分析万科的营运能力:1·万科股份有限公司营运能力指标分析（1）存货周转率存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性,控制失败会导致成本过度,作为万科的主要资产,存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大,存货规模增长速度大于其销售增长的速度,因此存货的周转率逐年下降（见表1）。若该指标过小,则发生跌价损失的风险较大,但万科的销售规模也保持了较快的增长,在业务量扩大时,存货量是充足货源的必要保证,且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降,在建开发产品比重大幅上升,存货结构更加合理。因此,存货周转率的波动幅度在正常范围,但仍应提高存货管理水平和资产利用效率,注重获取优质项目,加快项目的开发速度,提高资金利用效率,充分发挥规模效应,保持适度的增长速度。表1万科股份有限公司2008-2010年存货周转率（2）应收账款周转率5年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升(见表2),原因是主营业务的大幅上升,较严格的信用政策和收账政策的有效实施。表2万科股份有限公司2008-2010年应收账款周转率年份200820092010应收账款周转率48.1151.4542.32（3）总资产周转率固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量的大幅增长所致,说明万科保持了高度的固定资产利用率和管理效率,同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低,该指标(见图3)近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降,但其毛利率,应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小,万科要提高总资产周转率,必须改善存货的管理。年份200820092010存货周转率0.490.510.48表3万科股份有限公司2005-2010年总资产周转率年份08年09年10年05年总资产周转率0.50.630.610.43总的来说,万科的资产营运能力较强,尤其是其应收账款的营运能力非常优秀,堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多,存货管理效率下降较为明显,因此造成了总资产管理效率降低,管理层应关注存货的管理。另外，2008年经济危机对房地产行业带来了一定的冲击，但万科在行业内的成长性比较好，其抵御风险能力的作用下，使得公司目前发展比较稳定。保利地产保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产成长力领航品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选2008年度中国上市公司优秀管理团队。2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至2010年一季度，公司总资产已超千亿房地产开发经营是保利集团优先和重点发展的产业。共有房地产项目101个（不含竣工和参股项目），在建面积1120万平米，占地面积2560万平米，规划面积3500万平米，2008年实现销售认购240亿元，排名中国房地产行业的前列。旗下上市的保利房地产（集团）股份有限公司（SH600048）名列中国国有房地产企业品牌价值第一名，房地产上市公司综合实力第二名，被评为中国最具成长性上市公司第一名。二．保利地产2007年—2010年运营能力指标应收账款周转率应收账款周转率反映了企业应收账款变现速度的快慢及管理效率的高低。周转率高说明收账迅速，账龄较短；资产流动性强，短期偿债能力强；可以减少收账费用和坏账损失。从上图可以看出从05年到08年持续上升，但是09、10年呈下降趋势。企业应加强应收账款的管理。存货周转率0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%201020092008200720062005应收账款周转率存货周转率的快慢，不仅反映出企业采购、存储、生产及销售各环节管理工作状况的好坏，而且对企业偿债能力及获利能力产生决定性的影响。一般来说存货周转率越高越好。存货周转率越高，说明其变现的速度越快，周转额越大，资金占用水平越低。通过存货分析，还有利于找出存货管理存在的问题，尽可能降低资金占用水平。上图中可以看出05年到10年数据很接近，在较小的幅度内中变化。流动资产周转率在一定时期内、流动资产周转次数越多说明以相同的流动资产完成的周转额越多，流动资产利用效果越好。从07年到08年有小幅的上升，但是09年开始下降。企业可以通过提高销售收入来提高周转率。0.22%0.23%0.24%0.25%0.26%0.27%0.28%0.29%0.30%0.31%201020092008200720062005存货周转率固定资产周转率固定资产投资得当，固定资产结构合理，能够充分发挥效率。反之，说明固定资产使用效率不高，提供的生产超过不多，企业的营运能力不强。从05年到10年呈先降后升的趋势。固定资产的使用效率越来越高。总资产周转率总资产周转率是指企业在一定时期销售收入与资产总额的比率。它反映企业全部资产的利用效率，是分析和评价企业全部资产管理水平的一个综合性指标。从05年到10年，逐渐下降，企业应采取各项措施来提供企业的资产利用程度，比如提高销售收入或处理多余的资产。0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%140.00%160.00%201020092008200720062005固定资产周转率保利地产与万科地产的财务分析比较数据比较分析:1.应收账款周转率应收账款周转率是企业营业收入与应收账款平均余额的比率。它是分析企业资产流动情况的一项重要指标，应收账款周转次数越多，周转天数越少，表明应收账款周转越快，企业信用销售严格。反之，表明企业信用销售放宽。由图可知，万科的应收账款周转率平稳增长，波动较小，而保利有较大幅度增长，2009年基本与万科持平，此后高于万科，显示其良好的销售信用。存货周转率存货周转率是企业营业成本与平均存货的比率。它是反映企业存货流动状况的一项指标。存货周转次数越多，周转天数越少，说明存货周转快，企业实现的利润会相应增加。由图可知，万科持续高于保利，但两者间的差距在逐步缩小，显示了房地产市场竞争的日渐白热化，此项指标万科占优。固定资产周转率固定资产周转率是主营业务收入净额与平均固定资产余额的比率。固定资产转次数越多，周转天数越少，说明固定资产周转快，企业固定资产利用效率高。由图可知，保利的固定资产周转率高于万科，而且保利与万科固定资产周转率差距呈U型变化，在2008年达到最小。总资产周转率总资产周转率是企业主营业务收入净额余额全部资产的平均余额的比率。它反映的是企业全部资产的使用效率。总资产周转次数越多，周转天数越少，说明总资产周转快，企业资产利用效率高。由图可知，万科虽在总资产周转率方面一直高于保利，但近两年逐渐趋于一致，比较平稳，两者之间总资产周转率差距呈现Y型。营运能力分析结论：1)两家公司在应收账款周转率方面的对比变化显示了保利在销售信用方面的努力，取得了良好的效果，而万科作为房地产的中坚力量，在占得了较大市场份额后对销售信用的忽略。2)保利在固定资产周转率方面一直高于万科，这显示了保利在固定资产利用效率方面的高效，而总资产周转率万科持续高于保利，与万科流动资产的良好利用有关，这显示了万科在公司财务机制方面的优势。万科企业股份有限公司目前存在的问题及对策(1)资金需求的压力日益增大。为了满足未来的资金需求，建议万科继续加快销售，增加经营活动现金流入，充分运用财务杠杆，积极寻找战略合作机会，并进一步开拓融资渠道。(2)现金流的管理。万科有关获得现金能力和现金周转能力的指标都不令人满意，而现金如同一个企业的血液，缺少现金流会使一个蓬勃发展的企业陷入瘫痪。因此，在看到企业优秀的盈利能力的同时，也要提醒万科高度重视企业现金的管理。(3)存货的管理。万科拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源，从目前万科管理现状来看，建议进一步优化存货管理结构，适度控制存货数量。此外，股权结构分散,获得的支持力度有限。万科企业股份有限公司未来展望房地产行业存在两个根本特点:首先,住宅兼有社会和投资属性,是生活必需品和改善生活质量的重要元素,也投资获利的载体。其次,中国正处于城市化进程中,居民的购买力稳步增长,住房货币化改革的进一步深入和购房信贷业务的健康发展将推动住宅需求长期持续增长。中国经济中房地产行业属于增长型行业，发展空间大，数量庞大的中国人口中有能力买商品房的人数在上升，创造了巨大的需求量。并且随着市场的日益成熟，消费者的房地产开发商品牌意识必将逐步提高，一方面万科以软性服务著称，正好迎合了中高档房产消费者的需求，另一方面万科品牌形象十分丰富，为进一步塑造和强化品牌也创造了条件。2008年初楼市宏观调控，万科的“拐点论”被业界惊为天人；2009年楼市春天，万科在土地市场上似乎无所作为；2010年初宏观调控再至，万科悄悄开始了其进军二三线城市的战略部署。在2009年地产企业意外经历了“量价齐升”的“不差钱”好年景后，万科的转型是众多地产商中的先行者。二、整体企业营运能力分析中存在的问题及相关建议1、营运能力分析中存在的问题上述这四个比率都是在分析企业营运能力时常用的指标，但在具体实务操作中，这些指标的计算口径，计算方法存在着种种局限性，在此基础上展开的企业经营能力分析，必须考虑到这些限制，做到心中有数。(1)由于现行应收账款周转次数计算公式只是简单地将赊销收入与应收账款平均余额相比，没有考虑到实际收回的赊销贷款与应收账款余额的内在联系，在特定的条件下，计算出的结果与事实显然不符。同时，应收账款周转率(次数)计算公式中，分子是赊销净额，但在实际计算中，由于企业公开发表的会计资料很少标明赊销数字，所以往往就用销售总额来取代赊销净额，这样的计算会高估应收账款的周转率或缩短应收账款的回收天数。(2)总资产周转率的计算中，现行计算公式拿销售收入与企业平