重庆五大商圈分析报告

实用文档重庆五大商圈分析1引言重庆两江通衢，交通便利，是西南地区的物资集散地和长江上游最具活力的商贸中心。由于独特的地理位置，已初步建立起面向全国、联动长江、辐射西南、层次清晰、结构紧密，由传统商业向现代商业发展的消费品市场体系。改革开放特别是直辖以来，重庆市着力强化商业设施建设规划，以主城区为突破口，打造城市中心商圈，大力发展商圈经济，发挥主城区的窗口作用，商业档次不断提升，购物消费环境快速改善，形成了以解放碑为龙头，以江北观音桥、沙坪坝三峡广场、南坪步行街、九龙坡杨家坪步行街为辅的五大商圈。购物中心化的重庆正以其独特的方式带动城市经济的发展，购物中心化不是经营模式的专用概念，而是倾向于揭示消费现象的一种商业地产方式，它可以是几个购物中心的聚集，也可以是其他商业业态的聚集，从城市经济的层面衡量则表现为非盈利的公共区域逐渐演变成消费场所的过程，是购物的城市中心化，其最直接的表现就是商圈的形成。目前，重庆正大力打造都市中央商务区、区县中心商圈、城镇商业特色街（专业市场）和乡镇（社区）商业点四个层次的商业中心，已经建成独具特色、风格各异的城市中心商圈16个，商业特色街96条，商业设施面积达到2750万平方米，商圈经济得到快速发展。步行街带来的聚合效应，颠覆了传统的商业模式，开启了重庆城市空间运营的新步伐。2重庆“五大商圈”分析1.1“五大商圈”形成的历史渊源重庆得长江之利，四面环山，江水回绕，长期以来就是进出大西南的水上门户。1890年中英签订《烟台条约续增专款》，重庆被开辟为通商口岸后，就逐渐成为商贾云集之地。重庆市的渝中区座落在长江、嘉陵江交汇处，两江环抱，形似半岛，独特的地理区位使其成为城市的地理中心和政治中心。1958年，位于渝中区解放碑的商业网点约占全市的30%，市级以上主要商业机构有三分之二云集解放碑，解放碑成了重庆人进行消费的代名词。1997年重庆直辖后,市政府为塑造新重庆风貌,体现窗口作用和辐射功能,加强了一系列形象工程的建设，1997年12月27日，重庆第一条步行街在解放碑落成，商贸中心、金融中心快速在此地形成。此后，江北、沙坪坝、南岸、九龙坡、等步行街建设依次启动。在西部大开发的背景下，重庆提出了“三中心、两枢纽、一基地”（即商贸中心、金融中心、科教信息文化中心；交通枢纽、通信枢纽；以高新技术产业为基础的现代产业基地）的发展战略，并极力打造“一小时经济圈”，随着重庆经济的不断升温，四大副商圈与解放碑核心商圈众星拱月的格局形成，五大商圈不断发展壮大。1.2“五大商圈”的特点分析1.2.1多核分异的空间结构重庆是两江环抱的山城城市，以渝中半岛为主体形成了有机分散、分片集中的多中心组团式城市结构。各个组团的中心商业逐渐聚集，形成区域性的商业中心。解放碑位于重庆市中心区——渝中区，是全市经济、金融、信息、商贸中心。观音桥位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。南坪位于重庆市南部，商业主要集中在南岸中心、四公里、南滨路三个主要的地段。沙坪坝位于重庆市西部，是距母城渝中区较远的一个主城区。杨家坪作为重要的交通枢纽，是连接南岸、渝中、沙坪坝、大渡口的重要交通通道。实用文档1.2.2各具特色的商圈定位解放碑由摩天大楼簇拥，由一系列高档化、国际化的品牌堆积，现已成为重庆商业的地标和引领重庆时尚界的标杆，是购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、怀旧和品味现代文明的时尚场所。南岸区政府将把江南大道北段打造成会展一条街，会展经济成为南坪商圈继吃、住、旅游之后的又一品牌。沙坪坝区作为一个拥有典型文化氛围的区域,依托周边众多高校，主打“文化牌”，消费群体呈现年轻化、知识化的特点。商圈定位是建成文化、教育、科技氛围最浓的文化商业中心。杨家坪商圈在定位上突出人文景观,力图建成景观优美、风景亮丽的购物休闲中心。江北商圈将打造辐射130万人集精品、生态、文化为一体的北部购物天堂。1.2.3各商圈地理空间结构在水平和垂直方向上延伸各商业中心的商业街不仅在数量上增加，而且在水平方向上扩展，建筑物的垂直高度也不断提升。1997年，2.24万平方米的解放碑中心购物广场建成，成为全国第一条现代商业步行街。2000年，解放碑步行街从五四路向王府井方向延展1.2万平方米，规模扩充至现今的3.6万平方米，中心区域内营业面积超过5000平方米的大型商场20多家，各类楼宇635幢，其中28层以上的有62幢。南坪商圈商业面积达59.2万平方米,大中型商场30个左右，超过1万平方米的大型商场有17家，商圈内最大的浪高凯悦和天龙广场建筑面积均超过8万平方米。沙坪坝商圈以三峡广场为中心，占地约1.1平方公里，商业面积达50万平方米。杨家坪商圈以杨家坪转盘为中心，中心直径600米，总占地5万平方米，其中营业面积超过1万平方米的大型商场、专卖店6家,超市4家。受重庆城市向北的发展战略的影响，江北商圈内高档楼盘较多，其商业物业面积超过80万平方米。1.2.4商圈内多种业态并存，功能日趋多样虽然目前重庆的商业发展水平仍以百货为主要业态，基本上处于百货商场和购物中心之间的阶段。但商圈内各种商业业态并存，商业设施的功能日趋完善。拥有“西部第一街”之称的重庆解放碑商圈，汇聚了美美百货、太平洋百货、家乐福超市、商社电器、国美、苏宁等各种业态的众多名店。美美百货的入驻，引入了EmporioArmani、MaxMara、HugoBoss等国际一流品牌，这不但提高了商圈的零售水平，更是刺激和促进了重庆乃至西部地区的消费力和购物乐趣。江北商圈不但具有设施完善的装饰建材市场，也拥有全市最大的农产品批发市场。作为“重庆八大新地标之一”的西南第一MALL——龙湖北城天街，更是引进了62个世界一线品牌，13家风情餐饮，15个UME豪华扩容厅。随着三峡广场商业步行街和商业文化广场、融信大厦等商业设施的落成，沙坪坝商圈拥有了一批中高档商业设施，众多零售百货商家及专业市场纷纷入驻。南坪商圈的专业市场、百货商场、超市、地下商业、临街铺面等均有较大发展，现已建成以会议、展览为标志的会展中心区，以旧车、机动车为龙头的专业市场批发区。杨家坪商圈地下类商业发展居全市之最，形成了独特的“地面+地下商圈”的商业布局。2.3“五大商圈”的实力对比分析解放碑商圈是五大商圈中的核心商圈，成为仅次于北京王府井、上海南京路的中国第三大商圈，它创造了六个“西部第一”即最大的书店、最大的零售商、最大的批发商、品牌最高档的百货商场、设施档次最高的商务机构。全国医药行业最大的零售连锁企业。2007年销售总额136亿元，成为率先进入百亿级，重庆人气最旺最繁华的商圈。例如，在车流方面，据不完全统计，解放碑每小时进出车流量达15200辆。2008年，其销售总额达到334.3亿元，同比增长23.9%，其实用文档中社会消费品零售总额158.7亿元，同比增长20.2%。全西南地区最大的小商品批发基地朝天门，也位于解放碑商圈内，其每年的GDP贡献达100个亿。2008年，观音桥商圈成为百亿商圈，江北区社会消费品零售总额的三分之二来自观音桥商圈，目前商圈日均销售额逾3000万元，2009年前三季度，观音桥商圈销售总额115.2亿元。计划于2010年9月1日开业，经营面积达3.5万平方米的星光68国际名品广场将与澳门规模最大的国际品牌代理商RAINBOWGROUP(彩虹集团)合作，共同打造西部顶级的奢侈品购物中心。江北优越的区位环境、完善的城市配套以及便捷的立体交通，为奢侈品消费每年呈3倍增长的重庆市场提供了强大的硬件支持。作为北部城区商业发源地，凭借毗邻解放碑及新区的优势，江北观音桥成为重庆第二大商圈。沙坪坝区人均年消费力常年位居重庆各区县前列，但由于缺乏大规模、高档次的购物中心，消费人群大量流失到外区消费。2009年，CKJeans、GUESS、TOMMYHilfiger、DKNYJeans等10多个国际一线品牌集群入驻重庆百货沙坪商场，提升了沙区商场品牌定位。2009年春节黄金周期间，沙坪坝区商圈销售额达9068万元，去年同期销售额4690万元，同比增长93％。商圈内商业网点非常密集，其密集程度，在重庆市乃至西部同类步行街中名列前茅。杨家坪商圈内商业较为活跃点主要集中在步行街和直港大道地段，集中了少数几家品牌商家，其商业区的综合服务和中心功能已初步形成。2009年春节黄金周期间商圈销售额达4725.62万元，去年同期销售额为3486.7万元，同比增长35.5％，2009年上半年商圈社会消费品零售总额达52.7亿元，同比增长16%。区域内租金整体水平不高，除电子通讯电器外其他专业市场尤其是汽贸、建材在该区域内相对较少。南坪外来人口众多，消费群体的数量和消费能力较为有限，商圈内商业的大多是以满足居民日长生活配套为主，普通百货容量已基本饱和。2009年春节黄金周七天零售业销售额达2632万元，比去年同期增长20％。78万平方米的生活休闲广场——万达广场即将投入使用，万千百货、国美电器、量贩式KTV、国际影城的入驻将彻底的改善南岸区整体商业氛围和档次，使南坪商圈作为重庆五大商圈之一的作用显著增强。五大商圈对比分析图商圈解放碑观音桥沙坪坝杨家坪南坪规模120万㎡120万㎡45万㎡70万㎡60万㎡人流量平时：33万周末：50万节假日：100万平时：30万周末：50万节假日：80万平时：25万周末：30万节假日：50万平时：30万周末：40万节假日：50万平时：20万周末：30万节假日：40万临街租金200-3000元/㎡·月150-1000元/㎡·月200-1500元/㎡·月150-1000元/㎡·月100-800元/㎡·月地位市级商业中心区级商业中心区级商业中心区级商业中心区级商业中心发展阶段历史沉淀久，发展成熟度高快速发展阶段相对独立，发展较为成熟相对稳定的发展趋势快速膨胀阶段发展方向高端化、国际主题化、中高零散型商业形象档次的专业市场的实用文档化的发展阶段端化的发展阶段的整合阶段提升阶段发展阶段未来发展特点写字楼、高端百货、金融业等物业依旧是未来解放碑商圈的最大需求。商圈较为年轻，商圈内商业业态组合较为单一，空置物业较多。未来一段时间观音桥将处于业态丰富的一个阶段。整体商业物业零散，以临街小商铺为主。随着大卖场的逐步增多，旧商业物业的改造，集中式的大卖场、shopingmall将占据市场主导地位。目前品牌商家数量少，随着商圈整体商业档次和形象的提升，品牌商家将越来越多的出现在该商圈。由于会展经济、滨江旅游是南岸区较为特别的经济产业，酒店业、餐饮业及专业市场在未来南坪市场将有很大的发展空间。辐射范围全市乃至西南地区江北区、渝北区、北部新区沙坪坝区、北碚区、九龙坡区、大渡口区南岸区、巴南区3购物中心化的重庆所折射的城市变迁特点分析重庆自古因水而起，因商而兴。自1997年重庆直辖以来，解放碑、观音桥、三峡广场等商圈、龙溪建材、朝天门小商品市场等专业特色街和社区商业不断发展壮大，现已成为西部最大的零售业中心。重庆组团式、多中心布局的城市特征，让重庆的中心商业发展较为迅猛。2009年春节黄金周期间，主城核心区五大商圈销售总额达14.69亿元，比去年同期增长34.4%，2009年1—6月份，五大商圈零售总额达435亿元，同比增长18.6%。“消费天堂”已经成为描述重庆商业的标签，购物中心化的重庆折射社出会深层次的变革和一个城市的变迁。3.1消费现象的变迁3.1.1消费水平的变迁解放初期，物资匮乏，通货膨胀严重，购买任何东西都需要凭票供应，加之消费水平不高，因此，居民的消费渴望被限制和压抑。1949年，重庆社会消费品零售总额只有4.62亿元，人均年消费30元左右。2008年，社会消费品零售总额达2064.09亿元，人均年消费6300多元，剔除物价因素影响，人均年消费增长了30多倍。2005年，社会消费品零售总额1215.76亿元，比上年同期增长13.8%。2006年，社会消费品零售总额1403.58亿元，比上年增长15.4%，扣除价格因素，实际增长15.3%。2007年，社会消费品零售总额1661.23亿元，比上年增长18.4