安庆市场调研报告

PART2城市地理环境-区位条件及自然环境安庆，皖西南江北城市，安徽省皖江城市带重点城市之一，中国民族工业的发源地之一，有“万里长江此封喉，吴楚分疆第一州”的美称；安庆以石油化工、轻纺食品、建筑材料、机械电子为四大支柱产业；安庆历史悠久，2000多年前为皖国，安徽省简称“皖”源于此，自公元1217年建城至今已有780多年的历史，曾经是安徽省府所在地。距合肥、芜湖近2小时车程，立足于皖西南（下属县市、池州）且自成体系，地缘辐射基础尚未转变。城市地理环境-交通条件公路沪渝高速、济广高速、合安高速、京台高速等高速公路干线、105、206、318三条国道和合九铁路在市境交汇，已建成通车的安庆长江公路大桥、沿江高速公路、安庆——景德镇高速公路。铁路建设中的安庆长江铁路大桥，跨江与建设中的宁安城际铁路、航空安庆天柱山机场先期已开通至北京、上海、广州、厦门等航线，目前在扩建之中。跨江安庆长江大桥、建设中的安庆铁路大桥。安庆区位优势较为明显，地处皖鄂赣三省交界处，是连接上海、武汉两大经济区的纽带。现有交通格局和未来城际铁路的建成决定了在中高端客群中，合肥和芜湖的快捷联系将会使得城市之间存在互补与竞争。城市政治环境-皖江城市带规划皖江城市带规划：实施促进中部地区崛起战略的重点发展区域，是长江三角洲地区产业向中西部地区转移和辐射最接近的区域。安庆在城市带地位：承接产业转移主轴线的沿江城市之一未来产业转移的规划将加大城市间的联系，提升城市整体实力及来众多的产业人口。老城区市中心，核心商圈，居住人口众多，配套强势。北区开发区，火车站与专业批发市场所在地，因此与市区有一定的联系，位于城市发展次方向。西区石化、热电等工厂所在，属于老城区，但受污染严重，区域认知较差。东部新城政府重点开发区域，未来政务中心，市民认可度高，现配套不全。城市政治环境-城市分区认知项目作为处于北区开发区的项目，区域开发以产业为主，认知度不高。城市政治环境-城市规划安庆城市发展目标成为宜居城市、文化名城、皖江地区中心城市以及以石化产业为依托的制造业基地。城市结构主城区规划为一城两翼的城市格局，整体城市格局为“两心六片、山水交融、带状组团”主城区外围组团﹢安庆城市概况-城市商业规划2个市级商业中心老城商业中心（次）：位于老城人民路，主要承担旅游服务、文化产业、商业零售等功能，着力建设现代商业基础设施，改造和提升网点档次新城商业中心（主）：位于新城独秀大道的商务金融中心，主要承担行政办公、大型商业零售、金融、文化娱乐、医疗等综合服务功能1个城市级商品集散中心：光彩大市场承担商品集散交易、仓储配送等功能7个组团级商业中心包括：中部生活组团、东部新城组团、西部居住组团、西部工业组团、白泽湖组团、杨桥组团、北部新城组团等城市政治环境-城市房地产政策宜政办发[2011]5号《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》措施政策新建商品住房价格严格控制2011年我市新建商品住房价格增幅不高于本地区GDP和城镇居民人均可支配收入增长幅度，进一步改进普通商品房价格备案机制，实行一房一价。保障性安居工程加大廉租住房、经济适用住房、还建房、棚户区改造项目建设力度，大力发展公共租赁住房，确保完成2011年全市22783套保障性住房建设目标任务。住房用地供应增加土地有效供应，2011年全市商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量，其中保障性安居工程和中小套型普通商品住房用地比例不低于70%。税收政策调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。房地产市场监管申请预售商品房项目，开发建设资金必须达到25%以上（不含土地价款），规模不得低于3万平方米。3万平方米以下的商品房开发项目，必须一次性建设和申请预售，已取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部房源及每套房屋价格，明码标价对外销售。安庆房地产限制力度不大，随着限购城市的扩大，安庆作为安徽经济中前列的城市未来有可能成为限购城市。城市政治环境-城市招商引资政策城市经济环境-GDP总量自2005年来，安庆GDP总量一直维持10%以上的增幅快速发展，2011年GDP总量首次突破1000亿元，达到1215亿元，总量在安徽省排名第三，仅次于合肥和芜湖；快速发展的城市经济，为安庆城市的发展注入强大动力，支撑了房地产市场的快速发展。安庆城市经济的快速增长将支持房地产市场的发展，带来较有消费能力的城区消费人群，带动城市和区域的开发，减少区域开发的成熟周期。发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP800-30003000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征快速发展单纯数量型快速发展，以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展，综合型发展城市经济环境-人均GDP2011年安庆人均GDP超过20000元，达到22890元，而安庆市区人均超过40000元。按照国际惯例，此时城市房地产市场处于快速发展阶段，房地产市场以满足生存为主，改善型需求逐步增大。指标表明城市消费已经历了从生活物资满足向品质生活过渡的初级发展阶段，低于8000的指标决定着连锁酒吧会所与部分连锁美食餐饮等个性化的高端小众商业进入具有抗性。城市经济环境-人均GDP与商业的关联4000美元以上购物中心生活时尚中心2000-4000美元百货商场1000-2000美元大众商业街1000美元以下集贸市场人均GDP商业类型安庆1安庆2011年人均GDP达到22890元，折合美元约3400美元，按照现增长速度，安庆预计在2014年超过4000美元。2根据欧美经济发展与商业业态的对应发展关系，人均GDP超过2000美元时，城市主导商业形态将向百货商场形态发展，安庆目前的人均GDP水平也表明安庆正在百货商场业态深根发展，随着安庆人均GDP的增长，购物中心的出现不可避免。城市经济环境-安徽省内城市比较2011年安徽部分地级市GDP及人均GDP比较2011年安庆GDP总量在安徽省内排名第三，但GDP总量远远落后于排名第一的合肥市，仅为合肥的1/3；2011年安庆人均GDP为22890元，在皖江城市带的城市中排名较为落位，仅为合肥1/2不到。安庆在皖江城市带的城市中，城市基础及经济中等，对区域辐射力有限。城市经济环境-固定资产投资与房地产投资固定资产投资是推动经济增长的重要因素，安庆固定资产投资自2005年持续增长，增长幅度超过30%，未来将为安庆经济增长提供重要的推动力；安庆房地产投资持续增长，但受宏观政策的影响较大，2011年房地产投资额增长较小；安庆房地产投资占固定资产投资的比例较为稳定，在10%-15%之间，按一二线城市接近30%的占比，安庆房地产投资目前不旺盛。安庆房地产投资占固定资产投资比重较低，未来一定时期内，新兴区域的常住人群仍旧以改善型本地居民为主，入住率与人群流向是我们关注的重点。城市经济环境-固定资产投资与房地产投资从2011年固定资产投资额来看，在皖江城市带的城市当中，安庆固定资产投资额度不高，远落后于芜湖、马鞍山等城市；从2011房地产投资额来看，安庆房地产投资99.5亿元，仅不到芜湖的1/3，安庆城市经济和基础一般，尚未成为区域的热点城市。在区域中，安庆固定资产投资处于中等，城市开发落后于芜湖、马鞍山等城市，城市辐射力有限。产业型城市，“石化城”，中石化与南翔集团是市区经济的中流砥柱。化工行业中石化安庆分公司安庆石油化工总厂全力集团曙光化工轻纺行业华茂集团桐城鸿润岳西天鹅工艺被英德利兴利达建材行业枞阳海螺桐城丹风安庆玻璃厂桐城双永塑料包装机械行业环新集团桐城美祥轴瓦金光机械安簧零部件攀登机械城市安庆铜陵池州马鞍山芜湖上市公司数量1家（华茂集团）6家0家8家11家城市经济环境-产业现状城市的产业结构，决定城市人群结构呈现哑铃状的两极特征，大量的产业工人是一极，为数不少的企业主是另一极。城市缺少引领时尚中坚的”小资“”白领“人群。三产比重：产业结构以第二产业为主，带动第三和第一产业的发展，三产的结构比例为15.7:53.0:31.3安庆石化、南翔集团是市区产业的重要支撑，以石化为例，年产值200多亿，约占全市工业产值的20%。城市经济环境-社会消费品零售总额自2005年来，安庆社会消费品零售总额呈现快速增长的态势，平均增幅超过15%，2011年达到397.5亿元；从2011社会消费品零售总额来看，在皖江城市带的城市中来看，安庆仅次于合肥和芜湖，与芜湖差别不大，远高于马鞍山，表明安庆商业和辐射能力有一定的优势。社会消费品零售总额增幅较快，较芜湖差别不大，安庆商业的活跃度较强且对周边县市有一定的辐射能力。城市经济环境-社会消费品零售总额安庆批发零售消费总量最大，对周边辐射较强；而餐饮业消费规模增长速度最快，总量逐步增长，是城市过渡型消费倾向起步的信号。2011年安庆社会消费品零售总额中，批发零售占比最大，占85.38%，餐饮次之，占13.18%；从各零售增长速度来看，安庆2011年餐饮零售总额增长20.7%，增幅最快，较批发零售总额增长速度高近4个百分点。城市经济环境-居民收入与支出自2005年，安庆人均可支配收入和人均消费支出持续增长，截止到2011年，人均可支配收入达到18004元，人均消费支出12317元。从居民存款总额来看，从2005年开始保持快速增长，2011年突破800亿，人均存款超过15000元。城市物价水平不高，居民消费比较理性，使得本案的引领性不能拔苗助长，快于市场一步，逐步引领，大力培育是理性的选择。历史之邦文化之邦人才之邦周代古皖国(及其东邻桐国)故地，安徽简称“皖即由此而来。从最早见于文献记载古名“盛唐”起，至今已有2110年(公元前106年一公元2004年)这里是桐城文派的发源地，又是戏曲之乡，为徽剧的故里、京剧的祖籍、黄梅戏的发祥地本籍人才辈出，革命家陈延年、陈乔年，画家陈昔凡、潘箬泉，表演艺术家严凤英、舒绣文等均诞生于安庆；宋代画家李公麟，明代科学家、思想家方以智，清代文学家篆刻大师邓石如，京剧鼻祖程长庚，教育家吴汝纶，现代爱国宗教领袖赵朴初，美学家朱光潜，“两弹元勋”邓稼先，外交家黄镇，小说家张恨水等均为安庆籍人。城市社会环境-历史沿革及城市人文文化名城：千年古城，人文荟萃，黄梅之乡，著名的历史文化名城，底蕴深厚城市社会环境-城市人口A.安庆现辖桐城、怀宁、枞阳、潜山、岳西、太湖、望江、宿松7县级迎江、大观、宜秀3区。B.安庆总面积1.53万平方公里，总人口610万人，其中安庆城区（大观、迎江、宜秀区）人口76.2万人。辐射人口：近76.2万人，其中城市人口近57万人，迎江区、大观区、宜秀区为目前主要辐射人群，未来随着城市的扩展，未来安庆市场格局将会重塑。城市社会环境-城市人口区属常住人口0-14岁人口迎江区25108030504大观区27500045457宜秀区25400041986注：大观区及宜秀区按照安庆第六次人口普查中0-14岁占比16.53%估算在三区的常住人口中0-14岁人口占比超过16%，总数超过12万人，作为教育较为看重的城市，儿童亲子类有较强的市场基础。城市社会环境-安庆居民性格特征文化因素1、老徽商，去外地做生意的人比较多，重商但小富即安；2、桐城派发源地，重视小孩的教育，但留不住城市因素四线地级城市，城市基础一般，城市发展较缓慢，商业发展滞后，对大城市向往，追逐品牌，好面子，但又小气。社会因素“三个湖北佬，抵不到一个安庆佬”，精明且乐于算计。地域因素非南非北，不东不西，豪爽但内敛北险南水，穷于围困，安顺但又缺乏大气魄。性格表现重商但小富既安/豪爽而内敛/好面子但小气/精明善于算计/