民宿案例：北京山里寒舍度假村

1案例1：北京山里寒舍度假村【案例——北京山里寒舍度假村】山里寒舍的休闲度假配套功能齐全，既保留了乡村的风味，又增加了现代居民的生活与精神需求，是乡村改造与时俱进的设计典范2概况：“山里寒舍•干峪沟”位于长城脚下，自然生态资源丰富。在废弃的宅基地上改造建设近30套创意乡村民居，将城市化的星级酒店享受与乡村自然宁静的生活自然融合。地理区位：北京市北庄镇密云县干峪沟村交通：没有公共交通可以到达，只有一条路通到村里，车程约一个半小时时间：2013年7月正式营业规模：山里寒舍一共分为七个部分：乡村酒店、农业种植区、山顶游泳池、儿童娱乐区、高尔夫球场、西餐厅、中餐厅定位：“乐活、有机”，即共生永续，乐享生活，推广可持续的健康生活方式。荣誉：荣获“2014年中国最美休闲乡村”称号，是全国29个特色民居村北京唯一入选单位。【项目背景】干峪沟地处偏远，这个小村庄像中国很多空心化农村一样难逃日益荒凉、日渐凋敝的命运，整个村庄仅有十余老人生活于此3空早年的干峪沟堪称是名副其实的空心村，几乎有一半的房子常年都是空置的。因为地理位置偏僻，交通不方便，很多人都被迫出去打工赚钱。小干沟峪村也是密云最小的村庄，全村总共才38户人家，不到70口人。加之很多人陆续搬迁出去，村子在人口规模上也渐渐变小。穷这座小村庄还有一个致命的缺陷，就是缺水，当年很多人投资商来这里考察过，虽然看好这里的自然景观，但是，在一个吃水都困难的地方，怎样也留不住投资者。【开发契机】古朴自然、历史悠久的民居、优越的生态为干峪沟村重新焕发生机提供了契机4院落古朴干峪沟位居大山深处，几十座民居，均为半世纪以上老屋，多数有百年历史，古朴自然，建材多为山石和当地树木，不加水泥而用石灰和黏土垒砌，一家一院，户户不同，高低相间，错落有致。生态和谐干沟峪村上万亩的原始次生林使这里成为天然的野生动植物栖息地，有植物36852种，动物59356种。这里野兔成群、狍子追逐、山鸡飞舞，生长着山核桃、野生杨树、野生丁香、胡枝子、荆条、酸枣等自然植被，茂密丰富，红果、核桃以及山鸡产业是村民的主要经济来源。邻近北京北京人长期受到雾霾的影响，有着很强的回归自然的愿望。而且很多人非常渴望迟到健康的农家食品。此外，北京的很多中高端消费者具有较高的消费能力，故项目将目标客户群锁定在追求乡野风情、个性旅游的普通城市工作者以及金融、IT等行业及外企、上市公司等高端商务人士。5【开发策略】“山里”项目有机地利用了闲置土地和废弃宅基地，以北庄镇干峪沟旅游专业合作社作为主题，把这部分资产开发并经营，整合资源及劳动力，使之产生效益开发策略成立旅游专业合作社，推动土地、房屋流转起来促进本地劳动力就业，将农民组织起来引进优质社会资源，确保资产良性经营起来在不改变所有权的前提下，村民以自家的房屋、果树和土地自愿入社，化零为整，再委托企业统一运营管理。安排社员、村民就业。北庄镇政府协调企业拿出合适的岗位优先安排社员就业，为农民带来了土建维修、客房服务、安保巡逻、卫生保洁、农场耕作、果树管护等力所能及的工作。企业垫资、投资房屋改造。截止2013年9月，干峪沟改造完成了庭院10处，每个庭院都包括至少两个标准间，可以提供24小时热水，并采取地暖供暖；中餐厅1处，可以提供100人同时用餐；并已完成了24小时监控系统、wifi无线宽带的全覆盖，客房与总台的电话等。累计投资超过3000万元。•山里寒舍酒店用来接待客人住宿的房间就是村民原先的老宅，从外面看，几乎没变。所有客房都是在原有老房的基础上装修改造而成的，原先的木门、木窗、椽子，还有院里的石头墙，都得到了保留。外观保留•房间内部则融合了古朴与现代的室内设计，五星级的客房及卫浴设施，中西餐厅，无限网络全面覆盖；木门、木窗内加衬了双层的塑钢玻璃门窗，青石板铺地，还安装了地采暖设施。屋里有卫生间、淋浴。另外，房间里的家具摆设很多都是从村民手里淘来的老物件，透着悠久的乡舍韵味。内部改造•每个庭院都包括至少两个标准间，可以提供24小时热水，并采取地暖供暖；中餐厅1处，可以提供100人同时用餐；并已完成了24小时监控系统、wifi无线宽带的全覆盖，客房与总台的电话等。配套设施包括中西餐厅、多功能会议厅、水榭露台、游泳池和迷你高尔夫球场等。部分院落增加自助厨房、烧烤区以及水疗设施等。服务完善6【打造流程】结合当地的风光，利用石材、木料等传统建筑材料，在村落原本的建筑风格基础上，在细节处加以修饰和完善，同时强化了山里寒舍作为度假酒店的生活配套功能【功能分区】山里寒舍根据目标客户群的休闲娱乐需求，结合干峪沟村的生态资源，配置了相应的娱乐休闲配套区域7E.高尔夫球场C.山顶游泳池H.润·食坊——中餐厅F.西餐厅D.儿童娱乐区B.农业种植区A.乡村酒店BCDEFHA田园中的诗人：极致乡野生活，自然奢华的山水田园天堂8【客房开发】山里客房一共分三期开发，根据院落规格共开发了乐逸、乐享、乐悠、乐活四种套院，并以农耕时节、季节、花名等来命名客房院落乐逸乐享乐悠乐活9【客房开发】山里客房一共分三期开发，根据院落规格共开发了乐逸、乐享、乐悠、乐活四种套院，并以农耕时节、季节、花名等来命名客房院落乐逸套院乐享套院乐悠套院乐活套院仲夏荷月桂月重阳上元花月初夏霜月上秋菊月梨花惊蛰小满孟冬七夕暮岁仲夏立春端午小雪秋分芒种立秋谷雨春分中秋白露4人院4人院6人院10人院4人院4人院6人院6人院4人院8人院4人院4人院4人院4人院4人院4人院2人院4人院2人院4人院4人院4人院4人院4人院4人院2人院4人院10【表现手法】以古色古香的建筑之“型”为表现，以原汁原味的传统乡村文化为载体，以精雕细琢的装饰和装修进行完善，以乐享其中的功能配套设施进行串联室内装饰及卫浴设施细节处理11【相关配套】配套设施包括中西餐厅、多功能会议厅、水榭露台、游泳池和迷你高尔夫球场等。部分院落增加自助厨房、烧烤区以及水疗设施等餐厅高尔夫球场儿童娱乐区农业种植养殖区12【盈利分析】“山里”项目15年营业收入达1446万元，动态投资回收周期为3.58年酒店住宿收入：2015年旺季4-10月，入住率约为50-60%，淡季11-3月，入住率约为20-30%；房间价格约2000-3000元/天/院。餐饮收入：500元/天/院。采摘、体验收入：150元/天/院。纪念品收入：20元/天/院。经营期为旺季7个月，淡季5个月，均价2500元/天/院。住宿收入82%餐饮收入1%采摘体验收入16%纪念品收入1%纪念品包括当地特产、村民手工制品等住宿收入是山里寒舍的主要收入来源，占总收入的80%-90%村内盛产红果、核桃，同时还有山楂、梨等各类果树自然山野的原味有机美食，红豆饭，芝麻烧饼，烤红薯，炖豆腐，烧排骨，小鸡炖蘑菇等等13化零为整：成立旅游专业合作社，推动土地、房屋流转起来。在不改变所有权的前提下，村民以自家的房屋、果树和土地自愿入社，化零为整，再委托企业统一运营管理。1引进投资：引进优质社会资源，确保资产良性经营起来。企业垫资、投资房屋改造。2文化融合：山里寒舍通过对地区文化的了解，充分挖掘文化内涵，开发特色产品，并将其贯穿于整个服务过程中，感染和吸引游客。打造竞争对手难以模仿的核心竞争力，真正成为与乡村风情、民俗文化和自然环境融为一体的绿色、科技、人文的北京一流乡村生态旅游基地。3【案例启示】村企合作共荣，注重文化融合，铸就无可复制的“山里”品牌