以房抵债协议书(完整版)

第1页共25页以房抵债协议书以房抵债协议书第一篇：以房抵债协议书以房抵债协议书甲方：德州市克代尔房地产开发有限责任公司法定代表人：邢建刚董事长乙方：山东联兴建设集团车长利董事长丙方：华发商砼站张开利由联兴建设集团施工的克代尔房地产开发的金色雅园小区11#、12#、15#、16#楼，甲方为缓解资金紧张的现状，现根据我国有关法律规定，经协商自愿以房抵工程款为此达成如下以房抵债协议：一、甲方将座落于德州市经济开发区金色雅园小区14#—1—104户，面积131.59平方米的楼房顶乙方工程款644528元人民币陆拾肆万肆仟伍佰贰拾捌元，因乙方欠丙方商砼款，经双方协商乙方又转顶给丙方。二、甲方保证该房屋无瑕疵，并积极为丙方办理房屋产权登记手续，所需各项税费由丙方承担。第2页共25页三、丙方保证缴纳物业基金、暖气、天然气开口费等有关手续费。四、本协议一式叁份，签字盖章后生效，任何一方违约应向守约方支付违约金5万元。甲方：德州市克代尔房地产开发有限责任公司乙方：山东联兴建设集团丙方：华发商砼站第二篇：以房抵债协议以房抵债协议债务人：（以下简称甲方）债权人：（以下简称乙方）甲乙双方依据我国《合同法》、《民法通则》等相关法律法规，经充分协商自愿达成如下协议：一．乙方同意甲方以自有房产号楼单元层号商品房，建筑面积㎡抵欠款元，两年包烧费元，两年卫生费元，进户费元，装修保证金元。共计抵销元欠款，乙方须向甲方提供欠款收据。二．甲方对该房产手续的合法性负责，该房产自乙方签订认购协议书之日起，该房产产生的一切费用概由乙方完全承担，与甲方无关。第3页共25页三．该房产由甲方协助乙方办理房产证事宜，其中发生费用由乙方承担。四．本协议生效后，乙方减少甲方应收工程款元（大写：），甲、乙双方须以本协议做为双方在工程款的账务处理。五.乙方与甲方签订本协议后，任何一方不得反悔。如果一方出现违约，应向对方支付违约金壹拾万元。六.甲乙双方就履行本协议发生纠纷时，可进行协商，协商不成时，应向甲方住所地的人民法院提起诉讼。七．本协议一式三份，甲方两份，乙方一份。八．甲乙双方在本协议上签字后立即生效。甲方：乙方：年月日年月日第三篇：以房抵债协议甲方：_________乙方：_________丙方：_________甲、乙、丙三方就以物抵债事宜，经协商一致，达成本协议，共同遵守执行。第4页共25页第一条关于乙方所欠甲方_________元的债务，丙方自愿以自有财产清偿乙方所欠甲方的该项债务。第二条丙方提供下列_________套房屋（下称房屋），清偿乙方所欠甲方_________元的债务：_________；上述房屋作价人民币_________元。第三条丙方应于本协议签署之日起_________个工作日内将房屋交付给甲方，并与甲方签署正式房屋买卖合同。第四条丙方应于本协议签署之日起_________个工作日内，负责办理房屋产权证书的有关手续，房屋办证所需税费由甲、丙双方按照法律规定各自负担。第五条丙方保证对所交付房屋拥有所有权，房屋产权无争议，亦不存在法律上的瑕疵。第六条丙方保证所交付的房屋及其土地使用权未设定抵押或权利受到其它限制。第七条产权人为甲方的房屋产权证书办理完毕之日起，甲乙双方于《合作经营合同》项下的债权债务即告清结，该项债权债务关系归于消灭。第八条本协议签署之日起_________个月内，因任何原因导致房屋产权证无法办理到甲方名下，甲方有权向乙方继续追索_________元债务，并自本协议签署之日起按每日万分之_________收违约金，丙方对此承担连带责任。第九条各方对因本次协议而获知的对方的商业机密负有保密义务，不得向有关其他第三方泄露，但中国现行法律、法规另有规定的或经另一方书面同意的除外。第5页共25页第十条本协议可根据各方意见进行书面修改或补充，由此形成的补充协议，与协议具有相同法律效力。第十一条任何一方因有不可抗力致使全部或部分不能履行本协议或迟延履行本协议，应自不可抗力事件发生之日起三日内，将事件情况以书面形式通知另一方，并自事件发生之日起三十日内，向另一方提交导致其全部或部分不能履行或迟延履行的证明。第十二条本协议各方当事人对本协议有关条款的解释或履行发生争议时，应通过友好协商的方式予以解决。协商不成的，选择下列方式第_________种方式进行解决：（一）提交_________仲裁委员会仲裁；（二）依法向人民法院提起诉讼。第十三条除法律本身有明确规定外，法律变更对本协议不应构成影响。各方应根据后继立法或法律变更，经协商一致对本协议进行修改或补充，但应采取书面形式。第十四条本协议自三方授权代表签署并加盖公章之日起生效。第十五条本协议一式三份，乙方各执一份，具同等法律效力。甲方（盖章）：_________乙方（盖章）：_________授权代表（签字）：_________授权代表（签字）：__________________年____月____日_________年____月____日丙方（盖章）：第6页共25页_________授权代表（签字）：__________________年____月____日第四篇：以房抵债以房抵债是时下经常发生的经济业务。在资金周转不灵的情况下，债务方与债权方通过协商，用现有存量资产偿还债务就成了无奈的选择。特别是房地产开发企业，由于市场低迷，销售活动成效不明显，而建筑安装工程结算时间紧，在工程尾欠款无法兑付的情况下，开发商不得不选择以开发产品抵偿债务的方法。但是，对于以房抵债的涉税问题目前人们的认识并不全面，所以，在这里我们引用部分案例对相关问题进行简要分析。一、“以房抵债”计税价格的确定开元房地产开发公司（以下简称开元公司）201X年底欠一家建筑安装公司工程款400万元，由于该公司开发的房产销售情况不好，现金流量严重不足，不能按时支付所欠工程款。201X年1月底，开元公司经与建安公司协商，决定以新开发的五套商品房作价400万元抵偿对方的债务。该商品房的账面成本为320万元，公允价格约为500万元。公允价格亦称公允市价、公允价值，是指熟悉情况的买卖双方在公平交易的条件下，或无关联的双方在公平交易的条件下，自愿进行资产交易或清偿债务的金额。根据现行税法规定，开元公司的这笔业务实际上是以房产抵偿债务的行为，也是一项债务重组的行为，主要第7页共25页涉及营业税（为了简化说明，这里不讨论城建税和教育费附加等问题）和企业所得税。在这里，问题的关键是计税价格如何确认。而在实务操作过程中，营业税和企业所得税在计税价格的确认方面是不同的。1、以房抵债的营业税处理从营业税的角度讲，根据税法规定，以房产抵偿债务应视同销售不动产，按“销售不动产”税目计算缴纳营业税。我国《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。《营业税暂行条例实施细则》第三条明确，条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。《营业税暂行条例》第七条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。《营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；核定计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。对于开元公司而言，其营业税的计税价格该如何确定呢？基层税务机关在实务操作过程中往往会有两种观点：第8页共25页一种观点是计税价格等于双方的作价4000000元。开元公司将开发产品抵偿债务实际属于开发产品的销售行为，应按“销售不动产”申报缴纳营业税，申报的计税依据是实际获得的利益，即抵偿的债务400万元。开元公司先是销售商品房，取得价款4000000元，然后再偿付欠款。显然，开元公司抵偿债务的结果是直接获得了偿还400万元债务的利益，其获得的全部收入为400万元，因而营业税的计税依据是400万元，需要申报缴纳营业税20万元（400×5％）。另一种观点是计税价格等于市场价格5000000元（公允价格）。如果交易双方属于非关联企业，而且是在公平交易的条件下达成的400万元成交价格，说明此时开发产品的公允价值就是400万元；如果该公司在可直接以500万元价格销售给第三方的情况下，交易双方仍以400万元清偿债务，则属于价格明显偏低且无正当理由，由于开元公司五套商品房的市场价格为5000000元，根据《营业税暂行条例》第七条的规定，按照市场价格征税符合税法“按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定”的规定。税务部门将有权按500万元公允价值确定营业税计税依据，核定缴纳营业税25万元（500×5％）。两种处理方式看起来似乎都有道理，那么，哪一种方法是正确的呢？从公平税负的角度来看，按市场价格计征营业税，可以防止纳税人利用降低房产的价格手段来减少国家税收。因此，从理论上讲，应当采用市场价格作为营业税的计税依据。但是，在这里如果我们对有关法律再作进一步分析就会发现，按市场价格计征营业税的法律依据并不充足，因为税法规定，“纳税人销售不动产价格明显偏低而无正第9页共25页当理由的，主管税务机关有权按顺序核定其营业额”。执行这一条必须存在核定征收的前提条件，即：价格明显偏低并且无正当理由。对于开元公司来说，现金流量严重不足，不能支付所欠的工程款，只得采用以商品房抵偿的方式，说明开元公司将商品房作价偏低有比较充分的理由，这就不符合税法规定的采取核定营业额的条件。因此，不能采取市场价格，而应按照双方的作价来计算缴纳营业税：4000000×5%＝200000（元）。2、以房抵债的所得税处理从企业所得税角度分析，以开发产品抵偿债务属于视同销售行为。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔201X〕31号）第七条规定，开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。同时，按照《企业债务重组业务所得税处理办法》（国家税务总局令第6号）第六条规定：第10页共25页债务重组业务中债权人对债务人的让步，包括以低于债务计税成本的现金、非现金资产偿还债务等，债务人应当将重组债务的计税成本与支付的现金金额或者非现金资产的公允价值（包括与转让非现金资产相关的税费）的差额，确认为债务重组所得，计入企业当期的应纳税所得额中。债权人应当将重组债权的计税成本与收到的现金或者非现金资产的公允价值之间的差额，确认为当期的债务重组损失，冲减应纳税所得。对于开元公司而言，如果以双方协议成交价格400万元计算，视同销售实现的利润为：400－320－20＝60（万元），开元公司需要申报调整应纳税所得额60万元；假如以公允价值500万元计算，视同销售实现的利润为：500－320－20＝160（万元），开元公司则需要申报调整应纳税所得额160万元。从债务从组的角度讲，由于债权人没有对该公司作出利益的让步，所以债务人没有所得。相反，如果按照以公允价值500万元偿还债务分析，该公司作为债务人，对债权人作出了让步，发生债务重组损失100万元（500－400），对于这种损失，税收上视同自愿赠与行为，不予税前扣除。也就是说，在日常涉税处理过程中