房屋质量缺陷损失评估规程DBJ T01-103-2005

北京市工程建设标准DB编号:DBJíf01-103一剑)05备囊号:JI06'咧卡刽灿6房屋质量缺陷损失评估规程RegulationfortheAppraisalofQualityDefectsLo髓。fBuildings2ω'5-11-28发布2ω6-01-01实施北京市建设委员会发布北京市工程建设标准房屋质量缺陷损失评估规程R句pdation阳甜aeApprai耐ofQualityDefedsLo髓ofBuDdings编号:DBJ/f01-103-2∞5备案号:1106'佣岳阳主编部门:北京房地产估价师和土地估价师协会中国房地产估价师与房地产经纪人学会批准部门:北京市建设委员会施行日期:2(刷年1月1日2005北京关于发布北京市工程建设标准《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》的通知京建科教【2005)1089号各区、县建委、各局、总公司、各有关单位=根据北京市建委京建科教[2005]293号文件的要求，为了维护房屋买卖人的合法权益，有效解决房屋质量缺陷引发的经济纠绩，规范房屋质量缺陷损失评估行为，统一评估程序和方法，使评估结果客观、公正、合理。受市建委委托，由北京房地产估价师和土地估价师褂会等单位主编的《北京市房屋质量缺陆损失评估规程》已经有关部门审查通过.现批准该规程为推荐性北京市工程建设标准，编号为DBJ/T01-103←2005，自2006年1月1日起执行。该标准由北京市建设委员会管理，由北京房地产估价师和土地估价师协会负责解释，北京城建科技促进会负责组织印刷、出版工作。特此通知北京市建设委员会二00五年十一月二十八日关于同意《房屋质量缺陷损失评估规程》等两项地方标准备案的函重标标备便(2006)16号北京市建设委员会z你委科技教育处关于北京市工程建设标准申请备案的画收悉.经研究，同意所报的两项地方标准作为中华人民共和国工程建设地方标准'备案，备案号为E《房屋质量缺陷损失评估规程)110690-2006《建筑装饰优质工程评审标准)JI0691-2006该两项标准的备案公告，将刊登在近期出版的《工程建设标准化》刊物上.建设部标准定额司二00六年一月二十日目录1总则-2术语…………......….......................…...•.•••....•••...….23房屋质量缺陷鉴定与评定..........••••.......….........•.•...•.44房屋质量缺陷损失评估程序·5房屋质量缺陷损失评估方法…...••••.•,.,......…...............85.1成本法…………....•.•.•...…...•••.….......................85.2资本化法...........••.••..••.•.••••••..•...•.••••••••••••••.•...…95.3价差法......…...•••...……….......…..••.•••.•••••....…..95.4市场比校法…....•.•••.•.•••••••.•.•.•••••.••..,.•••••••••••••••106房屋质量缺陷损失评估方法的应用........••.•.•....•...•.•.•••.117房屋质量缺陷损失评估结果...•.••.•.•.•..••••.•••..•...•......…128房噩噩量缺陷损失评估报告...•••••••••,.………·附录A房屋质量缺陷损失评估报告的规范格式(叙述式).附录B房屋质量缺陷损失评估报告的规范幡式(表格式).•..•••••.•••••...……….•.•....…...•••.•••••••181总则1.0.1为了维护房屋买卖当事人的合法权益，有效解决房屋质量缺陷引发的经济纠输，规范房屋质量缺陷损失评估行为，统一评估程序和方法，使评估结果客观、公正、合理，制定本规程。1.O.2本规程适用于北京市行政区域内住宅类房屋质量缺陆损失的评估，但存在安全隐患的房屋除外。1.0.3本规程依据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规，国家建筑工程质量验收规范及《房地产估价规范》编制.1.O.4房屋质量缺陷损失评估除应执行本规程外，尚应符合国家和北京市现行有关强制性标准、规范的规定。1.O.5其他类型的房屋质量缺陷损失评估，可参照本规程执行。12术语2.0.1房屋质量在国家相应标准或合同约定中，对房屋的实体、功能、环境等方面的要求。2.o.2房屋质量缺陷房屋的实体、功能、环境等不符合国家相应标准或合同约定的要求。2.O.3房屋质量缺陷认可房屋质量缺陷各方当事人对房屋质量缺陷的部位、类型、程度等达成共识，并签订书面掷议.2.O.4房屋质量缺陆鉴定由具有法定资质的专业检测、鉴定机构对房屋质量缺陷的部位、类型、程度等给予技术判断，并出具书面专业意见.2.O.S房屋质量缺陷评定由房地产估价机构对房屋质量缺陷的部位、类型、程度等给予技术判断，并出具书面专业意见.2.O.6可修复的房屋质量缺陷可通过采取技术上可能、经济上可行的施工措施予以修复的房屋质量缺陷.2.0.7不可修复的房屋质量缺陷因技术上不可能或经济上不可行，不能修复的房屋质量缺陷.2.O.8房屋质量缺陷损失房屋质量缺陷所造成的房地产经济价值降低.2.O.9房屋质量缺陷损失评估房地产估价机构对房屋质量缺陷损失进行分析、估算和判定，其结果作为确定房屋质量缺陆损失补偿金额的参考依据.2.0.10成本法2求取修复房屋质量缺陷所必需的各项费用之和作为房屋质量缺陷损失的方法。2.0.11资本化法求取房屋质量缺陷所引起的未来收益损失的现值作为房屋质量缺陷损失的方法。2.0.12价差法求取类似的无质量缺陷房屋和有质量峡陷房屋市场价值之差作为房屋质量缺陷损失的方法。2.0.13市场比较法与类似房屋质量缺陷进行比较，对其损失补偿金额进行修正、调整来求取房屋质量缺陷损失的方法。33房屋质量缺陆鉴定与评定3.0.1房屋质量缺陆损失评估之前，应当进行房屋质量缺陷认可或鉴定、评定。3.0.2进行房屋质量缺陆评定的，应当由房屋质量缺陷各方当事人共同委托。3.0.3房屋质量缺陷认可协议、鉴定报告、评定报告，应当包括下列内容z1房屋质量缺陷的部位$2房屋质量缺陷的类型$3房屋质量峡陆的程度$4房屋质量缺陷的影响。3.O.4房屋质量缺陷的类型如下z1按照性质，分为房屋实体质量缺陷、房屋功能质量缺陷、房屋环境质量缺陷。其中，房屋环境质量缺陷又分为房屋室内环撞质量峡陷和房屋室外环境质量缺陷.2按照是否可修复，分为可修复的房屋质量缺陆和不可修复的房屋质量缺陆。3按照缺陷存在的时间，分为暂时性的房屋质量缺陷和永久性的房屋质量缺陷。3.O.5对于可修复的房屋质量缺陷，应当有科学、合理、可行的修复方案。3.0.6房屋质量缺陷修复方案，可以采取下列三种方式之一确定z1房屋质量峡陷各方当事人对房屋质量缺陆修复方案协商一致的，由房屋质量缺陆各方当事人共同签订房屋质量缺陷修复方案认可盼议:2房屋质量缺陷当事人一方委托或者各方共同委托，由具有4相应资质的机掏出具房屋质量缺陆修复方案z3房厘质量缺陷各方当事人共同委托，由受托进行房屋质量缺陷损失评估的房地产估价机掏出具房屋质量缺陷修复方案.54房屋质量缺陷损失评估程序4.0.1进行房屋质量缺陷损失评估，应当按照下列程序进行zl受理评估委托z2拟定评估作业方案$3搜集评估所需资料s4实地查勘房屋质量缺陷枕况z5选定评估方法进行测算s6确定评估结果;7撰写评估报告p8审核评估报告F9出具评估报告$10评估资料归椅。4.0.2房地产估价机构受理房厦质量缺陷损失评估业务时，应当与房屋质量缺陆当事人整宵房屋质量缺陆损失评估委托合同。4.0.3房地产估价机构接受房屋质量缺陷损失评估委托后，应当指定至少一名专职注册房地产估价师负责该项目，直至完成.4.O.4房屋质量峡陷损失评估作业方案应当包括下列内容z1拟采用的评估技术路线和评估方法s2拟调查搜集的资料及其来源渠道p3评估作业时间进度.评估作业方案的主要内容应当告知委托人.4.O.5评估人虽应当对房屋质量缺陆进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映房屋质量缺陷状况的影像资料.在房屋质量缺陷认可协议或鉴定报告基础上进行损失评估的，应当对委托人提供的认可协议或鉴定报告的内容进行实地核对，并在评估报告中披露核对的情况.4.O.6房屋质量缺陷损失评估应当选用成本法、资本化法、价差6法、市场比较法中的一种或者多种进行测算。4.O.7房屋质量缺陷损失评估报告应当由房地产估价机掏出具，如盖房地产估价机构公章，井有至少二名专职注册房地产估价师签字.有相关工程技术人员提供技术支持的，相关工程技术人员应当在评估报告上签字，并注明提供技术支持的内容.75房屋质量缺陆损失评估方法5.1戚本法5.1.1成本法的公式为2V=Cj+Cz十C3+C4一Cs(5.1.1)式中V一一一房屋质量融陷损失评估值;C1-一拆除工程费用pC2一一修缮工程费用pC3一一一恢复工程费用;C4一一直接经济损失FCs一一被拆除物残值。5.1.2拆除、修缮、恢复工程费用应当参照房屋修缮工程预算定额，并通过广泛搜集评估时点的建筑工程市场价格水平确定。5.1.3拆除、修缮、恢复工程费用包括直接费、间接费、利润和税金等。直接费包括人工费、材料费、机械设备使用费和措施费，间接费包括规费和企业管理费。5.1.4直接费应当参照房屋修缮工程预算定额中相关规则进行测算，间接费、利润和税金以定额规定的基数按照合理的费率测算。5.1.5直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失，包括:81房屋使用人周转安置费用p2房屋空置的收益损失，3房屋使用面积减少的损失$4房屋室内净高降低的损失p5房屋果光面积减少的损失$6房屋耐久性降低的损失p7邻近房屋损坏的补偿p8施工影响的补偿;9其他直接经济损失。5.1.6被拆除物残值应当根据评估时点的回收市场价格合理确定。5.2资本化法5.2.1适用于净收益损失的资本化法公式为zm八Av=~一一(5.2.1)j=)O+R)'式中V一一-房屋质量缺陷损失评估值F6.Aj-一未来第i年的净收益损失额pR一一折现率zm一一净收益损失年限。5.2.2适用于收益年限减少的资本化法公式为z正，霄'v=~一.'.-~，;-~一」二L一(5.2.2);=)(1+R)';=)0+R)‘式中V一一房屋质量缺陆损失评估值FAj--未来第i年可获得的正常市场净收益FR一一拆现率Fn一-一无质量缺陷房屋剩余使用年限pm一一有质量缺陷房屋剩余使用年限.5.2.3净收益损失额包括21租金等收入减少所造成的净收益损失额32能部消艳等运营费用增加所造成的净收益损失额。5.3价差法5.3.1价差法的公式为E9V=V1-V2(5.3.1)式中V一一房屋质量缺陷损失评估值zV1-类似的无质量缺陷房屋的市场价值gV2一一类似的有质量缺陷房屋的市场价值。5.3.2类似的无质量缺陷房屋和有质量缺陆房屋的市场价值，按照《房地产估价规范》中的市场比较法评估求取。5.4市场比鞭法5.4.1市场比较法的公式为zV=PXF1XF2XF3(5.4.1)式中V一一房屋质量缺陷损失评估值fP一一可比实例补偿金额zFl一一补偿情况修正系数zF2一一种偿日期修正系数FF3一一缺陆状况修正系数目5.4.2采用市场比较法评估时，应当选取三个或三个以上类似房屋质量缺陷的可比实例.5.4.3进行补偿情况修正，应当将可比实例补偿金额修正为正常补偿金额。5.4.4进行补偿日期修正，应当将可比实倒在补偿日期的补偿金额调整为在评估时点的补偿金额.5.4.5进行峡陷状况修正，撞当将可比实例房屋质量缺陷状况下的补偿金额调整为被评估房屋质量缺陷状况下的补偿金额.5.4.6不同可比实例修正后的补偿金额的简单算术平均值为市场比较法的评估结果.106房屋质量缺陷损失评估方法的应用6.0.1评估可修复的房屋质量缺陷损失，应当以成本法为主。6.O.2成本法中的拆除、修缮、恢复工程费用除参照