论小区业主自治

吉林财经大学信息经济学院毕业论文论小区业主自治系别法学系专业年级法学0606学生姓名王君政学号20701060623指导教师刘丽荣职称讲师2010年5月毕业论文原创性声明本人郑重声明：所呈交毕业论文，是本人在指导教师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。论文作者签名：年月日摘要小区业主自治和社区管理，是现代社会管理中最基本和最重要的问题之一。也是我国建设以人为本为核心的和谐社会的重要一环。一直以来业主自治问题在人们心中都是用道德来调整，可是随着社会的发展，人们的维权意识一点点加强，法律则不得予以干涉。我国暂时还没有出台物业法，争议问题一天天增多。本文就是围绕这个问题来展开讨论【关键词】诚实信用原则意思自治原则共有权AbstractTheownerofthedistrictandcommunitymanagementandadministrationofmodernsocietythemostfundamentalandmostimportantquestion.itisalsooneofchinafoundedatthecoreoftheharmonioussociety.hasbeenanimportantlinkintheowneroftheproblemisamoraltoadjust,butwiththedevelopmentofsociety,theadultsawareofandlawshallnotinterferein.wehavenotissuedthepropertylaw,theissuesandincrease.thisisjustaroundtheproblemKeywords:principleofgoodfaithprincipleofautonomyofwilljointownership目录一、业主自治概述··················································(1)（一）业主自治的含义··················································(1)（二）业主自治的背景··················································(1)（三）我国对业主权利的保护········································(1)二、我国业主自治的现状········································(3)（一）当前业主纠纷的主要表现形式·····························(3)（二）立法上的缺失······················································(5)（三）业主自治淡漠与信息障碍····································(6)三、完善业主自治制度的措施··································(6)（一）立法····································································(6)（二）地方性法规及群众自行约定·································(7)（三）提高重视度，交流经验，加大宣传······················(7)四、结语······························································(8)注释······························································(9)参考文献······························································(10)一、业主自治的概述（一）业主自治的含义要物业管理公司，业主说了算？这就是在业主自治的中心问题。所谓业主自治，就是小区业主对小区内的设施，环境等方面拥有更多的权利，而不仅仅是全都听从于物业公司。所谓自治就是协调好业主内部的关系、配合好物业管理公司搞好各项管理事务；而业主则认为自己的物业自己管乃“天经地义”，当然有权踢开物业公司、实行自我管理[1]。因为理解不一致，在具体操作过程中就免不了产生纠纷和矛盾。由此就引发了小区业主自治这一社会问题。（二）业主自治的背景业主作为建筑物区分所有权的权利主体，应该是物业管理中最重要的主体，但是目前业主在物业管理中的权利并没有得到充分体现，如何更好的尊重、保护业主的应有权利正在成为人们普遍关注的一个焦点[2]。一直以来业主自治问题在人们心中都是用道德来调整，可是随着社会的发展，人们的维权意识一点点加强，法律则不得不干涉进来。从发达国家与地区物业管理发展的经验看，随着业主权利意识的觉醒与增强，物业管理必然走向业主自治。我国《物业管理条例》虽然对业主、业主大会、业主委员会在物业管理中的权利做了比较详细的规定，但没有对业主自治提供完整系统的制度安排，即便大多数地方物业管理条例强调“业主自治管理与物业管理公司专业服务相结合”，也没有对怎样实行业主自治管理做出明确的回答。因此，对我国的业主自治制度进行完善正成为物业管理实务探索和理论研究的一个热门课题。（三）我国对业主自治的保护1、意思自治原则意思自治原则是指合同当事人可以自由选择处理合同争议所适用的法律原则，它是确定合同准据法的最普遍的原则。它规定与我国《民法通则》的第一章第四条：“民事行为应该遵循自愿原则”。在民法原则的体系中，最为首要的是私权神圣原则，正因为每一个民事主体的私权神圣，才致使他们在交往过程中具有平等主体地位。而正是由于主体地位平等，才有不同民事主1体在意志上的独立，任何一方当事人才不受他方意志支配，才能实现意思自治。这为小区业主自治提供了第一个法律依据。[3]2、诚实信用原则在《民法通则》第一章第四条中同时还规定了诚实信用原则，而且在合同法中，这一原则有较为详细的体现。这也成为小区业主个人行使权利的又一个法律依据。这两项基本法律原则虽然规定出公民行使权利的自由，但对“业主”这一新兴名词并未直接涉及。3、《物权法》关于业主、业主大会、物业公司的规定在居民社区物业管理活动中，业主、业主大会（业主委员会）、物业公司应该讲是三个不同的主体。业主是以物权和居住权为基础的权利主体，是构成物业管理权的基础；业主大会是全体业主利益的集中体现，它代表全体业主的意志而又区别于个体业主，它是一个居民社区的最高权力机构；物业管理公司在国外没有严格的界定，基本上属于一种不同专业性的组合，如保洁有专门的保洁公司负责、安全有专门的保安服务公司负责。在我国现在基本上是大一统、小而全的服务公司。此外，还需要简单的说一下“业主委员会”。业主委员会严格的讲是一个执行机构，广大业主的权益和意志、业主大会的各项决议、各种规章制度都要依靠业主委员会去执行、去落实。对内，它要向业主大会负责，向每一位业主负责；对外，它要监督和协调物业管理企业的工作，维护每一个业主的权益[3]。《物权法》第七十八条第一款明确规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。这就以法律的形式明确的规定了业主大会、业主委员会的性质、地位、作用和权利义务。业主大会和业主委员会作为社区的执行机构和代议机构，它的职权来源于全体业主的授权，推定为是全体业主意志的体现。因此，业主大会、业主委员会在不违背法律法规、社会公共利益和《物权法》第七十六条第一款所确定的应当由业主共同决定的事项以外的决定，对全体业主的都是具有约束力的。为了更好地保障业主的权益，不但该条第二款还同时规定了该条第一款决定事项的表决程序。而且，《物权法》第七十八条第二款还明确规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建住屋及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”第八十二条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”由法律的规定我们不难看出我们以往的物业公司需要抓紧的转变思想，改变工作作风，毋庸置疑从某种意义上讲我国的物业公司还是停留在很小的层面，甚至是作为一个开发商的一个附庸，或者是下属机构存在的。其实，这个和我们物业管理是不相匹配的。随着《物权法》的颁布和实施，也许在不久的将来，我国的物业管理领域将会有一个大的洗牌，只有一个是高度专业的物业管理公司和高度专业化的服务公司相联系（比如家政服务，他有高度的专业化的家政服务，还有其他的保洁服务也是高度专业化的）才能满足业主对服务的需要。[1]24、区分建筑物共有部分的共有权首先，我们要强调国务院制定的《物业管理条例》弥补了法律在物业管理领域的空白，使物业管理活动有法可依，不但为解决房地产开发企业、物业管理企业和广大业主之间的民事法律关系提供了有效的法律依据，而且为政府有关部门协调和处理类似纠纷提供了法律依据。因此，我们说《物业管理条例》的颁布和实施是市场经济发展那的必然要求，是我国法制建设的一大进步。但是，经过几年的实践我们发现也存在着一些亟待解决的问题。这些问题在新通过的《物权法》第九章中都做出了明确的规定，具有非常重要的现实意义。从民主法制建设的角度而言，《物权法》不但在内容上充分体现了民意而且在制定程序上也充分体现了民主。立法部门多次通过媒体、互联网向全社会发出征求意见稿的形式，听取来自社会各界的意见和建议，充分的调动了广大人民的参与意识。这点尤其体现在《物权法》第六章广大业主在物业管理活动中自律精神和参与意识，充分肯定了广大业主的基本权利，强调了物业管理活动的民主性和法律性这一双重特性。从法律的具体内容来看，《物权法》第六章在很大程度上对目前物业管理活动中普遍存在的问题做了较为明确的规定。最重要的是，《物权法》第76条明确规定了应当由业主共同决定的事项，使业主充分了解到哪些关系到自己切身利益的事项自己有权作出决定，从而为业主根据自己的意志作出选择或者决定提供了法律上的依据。同时《物权法》第七十八条第二款还对业主大会或者业主委员作出的侵害业主合法权益的决定明确了救济途径。因此，《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”对于明确物的归属，保护权利人的物权，规范物业管理活动，解决物业管理中的矛盾冲突，实现居民社区的文明与秩序具有十分重要的现实意义。二、我国业主自治制度的现状在实践中所出现的越来越多的业主自治纠纷，逐渐显现出我国的业主自治制度所存在的一些缺陷，主要包括几下方面：（一）当前业主纠纷的主要表现形式、物业管理行业与其他行业相比，具有其自身的特点：一个物业服务企业进入住宅小区或写字楼的管理，面对的是千家万户和不同的客户群体。不同人群的主观喜好和经济承受能力的差别决定了他们对物业管理服务的需求千差万别。差别就容易产生矛盾，所谓“众口难调”在物业管理行业体现的最为突出。此外，物业服务的公共性特征，使得有的业主即使不缴纳物业管理费，却还照样可以享受物业服务，丝毫影响不到其正常生活，这也增加了解3决问题的难度。据住房和城乡建设部房地产市场监管司对全国22个城市的调查和我们日常了解的情况看，物业管理纠纷主要集中在以下几个方面：1.开发建设遗留问题造成的矛盾。包括开发商擅自更改规划、不按标准建设配套设施、质量不合格、销售面积缩水等等。这些问题待业主