世联研究_商业综合体项目四种发展模式

2008-3-18仅供与贵司交流。2008-3-18综合体项目沟通谨呈：XX集团2项目的界定X公司背景：X项目情况：X客户的战略性思考：3开发商经常会有的疑问z我们的客户是谁？他们的数量能不能支撑这么大规模的项目？z项目的核心竞争力是什么？资源怎么用？只靠资源能否带动整体项目的销售？z如何解决配套不成熟的问题？配套的开发策略如何？z启动区怎么快速回收资金？怎么在后续开发中提升价格？z如何通过本项目建立企业品牌？。。。。。。4我们在我们在合适的时机合适的时机，掌握了，掌握了合适的资源合适的资源事实上，项目的关键在于：““我们能否做对我们能否做对””我们是否意识到综合体项目的我们是否意识到综合体项目的复杂性复杂性和其和其同单一物业的同单一物业的不同点不同点5综合体和单一物业的比较比较因素综合体单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大6综合体项目的操作执行内容X项目定位与发展战略确定；X物业发展模式；X商业资源获取与整合；X营销与经营；7世联研究：综合体四种发展模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式例如：香港太古广场、北京华贸中心例如：上海商城例如：深圳华润中心、日本福冈博多运河城例如：广州中信广场、深圳信兴广场8模式一各种功能均衡发展的模式外因内因功能化体系优越的地理位置——CBD/城市中心便利的交通条件——主干道沿线/地铁口较大的规模——建筑面积20万㎡以上强制性的视觉冲击——超高层/建筑群高水准规划设计——各功能共融不互扰五星级酒店甲级写字楼顶级酒店式/服务式公寓高档/中高档购物中心专业的管理团队——物业管理/经营管理开发商强劲的实力和丰富的经验成功关键因素9客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区强制性的视觉冲击——超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善——商场、公寓外因内因成功关键因素模式二以写字楼为核心的模式10外因内因成功关键因素模式三以酒店为核心的模式功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次配套设施——顶级商场地理位置——不远离城市核心区交通可达性——主干道沿线客户支持——商务客户定位差异化——通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位开发商有足够的经济实力11外因内因成功关键因素模式四以商业为核心的模式明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…功能化体系——商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队地理位置——城市核心区交通可达性——地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏、需求旺盛独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…人流及商业气氛规划设计经营管理12不同模式的收益方式功能种类模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式酒店外包经营---外包经营外包经营写字楼销售/出租销售/出租出租销售/出租公寓销售/出租销售/出租一般出租销售/出租特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响，有可长期收益的，也有可短期回收资金的各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响商场自行经营/出租一般出租自行经营/出租自行经营/出租