【房地产年报】2019-2020年西安房地产市场发展及展望

2019-2020年西安房地产市场发展现状及展望汇报人：张芳军西安前瞻地产顾问有限公司2019-07PART1政策精选及预判目录ContentsPART2土地市场盘点PART3供需研究及预判PART4商品房市场盘点PART5典型房企表现经济环境——经济压力虽大，不炒房！备注：经济总体平稳，稳中有进，下行压力加大。重申房住不炒，落实长效机制，首提不将房地产作为刺激经济手段。经济环境——房地产融资多方收紧，缓拿地，降价促速回款备注：融360监测：2019年5月全国房贷款平均利率均为2018年以来最低水平，2019年7月开始反弹。华商报：2019年6月西安部分银行悄然下调房贷利率。。2019年8月房贷利率最高上浮18%！经济环境——银行利率上浮，房贷额度逐月递减！经济环境——招商、房地投资垮了！土地财政依赖度高！土地财政收入相比支出依赖度高，招商引资额下滑近6000亿，房地产投资增速下滑拖累经济下滑！发展压力下，政府有推地动力，预计下半年会加大土地供应。2019年丝博会西安签约项目及金额统计时间项目（个）签约金额（亿元）2016年3383698.892017年42011650.712018年53713976.112019年4588090.41西安市经营性营地成交金额与财政关系分类201720182019年上半年经营性用地成交金额（亿元）345.92681.65336.55政府财政收入（亿元）1364.711460.39883.98政府财政支出（亿元）1045.091151.87635.66经营性用地成交金额/政府财政收入25.3%46.7%38.1%经营性用地成交金额/政府财政支出33.1%59.2%52.9%备注：数据范围为大西安（包含西咸新区）政策精选——房住不炒，建立长效机制！《关于进一步规范发展公租房的意见》分类合理确定准入门槛，坚持实物保障与租赁补贴并举，加强公租房建设管理，落实土地、资金、税费等各项支持政策《关于进一步加强住房市场调控管理的通知》本市户籍限购2套，居民落户满一年可在限购区购房，非本市户籍提供5年以上社保或个税证明《关于城乡给水工程项目规范等38项通知》住宅以套内面积交易，新建住宅全装修交付的实施，开发商成本逐步增加，将进一步拉动房价上涨。《关于进一步规范储备土地抵押融资加快批而未供土地处置有关问题的通知》自然资源部下发通知，要求政府加快“批而未供”土地的处置工作。《西安市棚户区改造项目立项管理办法（试行）》棚改用地经政府整理为净地后进入土地市场，房企不再介入棚改拆迁及安置过程《制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标》通过五类去化周期调整土地供给，保持房地产市场相对均衡的供求关系。《关于培育和发展住房租赁市场实施意见的通知》增加住房租赁用地、盘活存量用房、产业配套共享等增加租赁住房市场供应2019.1.92019.4.172019.6.142019.6.212019.2.152019.5.52019.6.202019年上半年市场政策，主要包含加快批而未供土地处置、调整土地供给结构、私企不再介入拆迁和安置、套内面积交易、全装修交付、发展住房租赁市场、限购升级、共有产权落地。全面停止我市经济适用住房、限价商品住房购房资格审核的申请受理，开展共有产权住房购房资格审核工作。共有产权住房采用轮候制。2019.6.27西安高新区经过20多年发展，从无到有、从小到大、从大到强，迈入了国家级高新区的第一阵营，成为西安乃至陕西最强劲的发展引擎。然而前几年，西安高新区的步子慢了下来。一系列问题摆在面前：项目落地不容乐观，批而未征、批而未供的土地达3.6万亩，有134个项目悬在空中。城市功能不全，产业发展起来了，配套没跟上，对照人民对美好生活的需要存在诸多不足。“高新区的人收入较高，但却喜欢住在宜居的曲江新区，消费也在曲江。”政策精读——加快批而未供土地处置改进建设用地审批管理程序，提高用地审查报批效率。优化审批流程，提高重大项目用地审批时效。集中力量解决重点问题，全力保障全省交通项目用地。降低实体经济用地成本。严格程序，做好重大项目用地耕地占补平衡工作。住宅用地供地计划完成率近五年平均值约65%2019年上半年实际供地5449亩，环比降20%年份2014年2015年2016年2017年2018年供地计划（亩）1302612600118921338121700实际供应（亩）820574528152938913470年完成占比62.99%59.14%68.55%70.17%62.07%——土地领导小组机制停摆——政策精读——私企不再介入拆迁和安置投资主体：政府、企业投资主体：政府1.棚户区改造应当以政府投资为主。区人民政府、开发区管委会可以依法成立改造建设公司，负责棚户区改造的融资和安置项目建设工作。2.鼓励民间资本参与棚户区改造。民间资本作为投资主体的，区人民政府、开发区管委会应当与确定的投资主体签订协议。协议主要内容应当包括双方的权利和义务、投资数额、改造规模、协议解除条款等。旧新新立项棚改项目：按照现行政府投资项目审批事项及程序统一办理。各区县政府、西咸新区几个开发区管委会确定的相关部门作为项目法人办理立项手续。遗留企业投资项目：•已取得棚户区改造计划尚未取得实施方案批复或已取得实施方案批复需调整方案的，实行备案制。•转为政府投资项目继续实施的，按照政府投资项目立项程序进行审批。发改委明确棚改工作中责任主体，优化流程，提高棚改推进效率。国企资本介入或加速城棚改进度。三年清零，约有9881亿元流动资金或将成为购房的资金来源，将助房价上涨。未来形成约6300万方建面。政策精读——鼓励住房租赁市场大力发展自2018.5.21，市政府连续三次出台租赁住房政策，要求增加租赁用房土地供应、扩大租赁住房配建比例，同时盘活存量用房，旨在建立租购并举住房长效制度，促进房地产市场健康发展。12345支持城中村集体经济组织继受单位发展规模化住房租赁鼓励改造完成的城中村成立住房租赁企业，利用居民闲置用房，开展规模化住房租赁业务引导产业集聚区企业实现产业配套宿舍共享鼓励企业将自有产业配套宿舍在优先解决本企业员工住房后，可向园区其他企业共享，形成资源互补、平衡发展增加租赁住房用地供应落实双20%，将不低于5%共有产权房用地调整为租赁住房用地，以招拍挂方式出让土地，明确持有出租年限，部分区域通过设定自持比例，限地价、竞房价等方式有效增加租赁住房土地供应盘活存量用房允许将闲置商业用房等按规定改键位租赁住房，土地使用年限及容积率不变，土地用途调整为居住用地，改建后不得以租代售或分割转让鼓励发展地铁上盖、交通枢纽周边租赁住房项目鼓励地铁上盖及交通枢纽周边住房租赁项目建设，促进城市区域平衡、适度集中发展增加租赁住房市场供应政策精读——限购升级，6.20新政6.20新政影响，短期内或有客户观望、成交量下滑现象（成交量降15-20%），但在供不应求的基本面下价格变化不大；中期来看，应对监察压力下出台的政策不能改变量价走高的大势。政策精读——限购升级，6.20新政临潼纳入限购后，来电下降35%，来访下降46%，成交下降76%。与之相反的高陵来电、访及成交翻倍。备注：受秦岭保护政策影响，临潼部分项目暂停致5-6月均未取得预售证而无房可售，成交量下降政策精读——统计数据打脸！预计四季度再出对策！国家统计局，70大中城市销售价格变化统计，西安新建商品房连续41个月上涨，同比上涨25.3%，继续位列全国第一！70大中城市商品住宅价格变动统计—西安月份环比同比2019年1月+1.50%+23.50%2019年2月+1.10%+24.20%2019年3月+1.00%+24.40%2019年4月+1.10%+23.80%2019年5月+2.00%+24.40%2019年6月+1.70%+25.20%2019年7月+1.40%+25.30%政策精读——“双20”供地政策的深化实施“双20”从供给角度保障基本住房需求，完善共有产权系统供应链；对供应体系产生影响，改善提品质，刚需压成本；与户籍、限购政策相互支撑，有利于平抑房价过快上涨。本次政策的出台与户籍、限购政策互为支撑，全面推进大西安的稳步发展，对平抑目前高房价有一定的作用和意义。本次政策是对2018年“双20”供地政策在住房供应方面的深化实施，完善了共有产权住房从供地环节到供房环节的系统供应链。针对商品住宅从户籍方面限定购房资格，抑止炒房行为；本次政策从供给角度，在6.20购房资格的基础上，保障最基本住房需求，规范西安市保障性住房市场。房企产品线的共有产权政策的实施，将会反推商品房供应体系产生深刻变化：即以改善型需求为开发主线的企业需要锻造豪宅能力，提升品质；以刚需客户为开发主线的企业需压缩成本，提升性价比和竞争力。政策精读——全装修全面推行或引发交房维权潮自2019年1月1日起推行全装修成品交房。政策的落地直接推高房价，同时限价的背景下，精装变成“惊装”，缩水的装修致维权潮，开发商迎来史上最难交付季。PART1政策精选及预判目录ContentsPART2PART3供需研究及预判PART4商品房市场盘点PART5典型房企表现土地市场盘点土地市场供不应求，成交价格达到新高；2019年上半年成交面积7878亩，亩单价652万元/亩，楼面价3676元/㎡。整体来看西咸新区成主场。土地供应——经营性用地经营性用地：年度土地成交占土地供应平均值为88%年份2014年2015年2016年2017年2018年供应量（亩）12474991498241317818662成交量（亩）10856792681531229317426占比87%80%85%93%93%2017年西咸与主城区1:9（10%）2018年西咸与主城区5:5（53%）2019年西咸与主城区6:4（59%）主城区交量主要集中在浐灞区域，城东区域价格最高；西咸新区以秦汉成交量最大，沣东价格最高；外围区域阎良成交量最大，高陵价格最高。土地供应——经营性用地2019年上半年住宅用地成交面积5449亩，成交价格大涨，亩单价779万元/亩，楼面价4336元/㎡。主城区亩单价1220万元/亩，楼面价5421.98元/㎡，西咸亩单价392万元/亩，楼面价2842元/㎡。土地供应——住宅用地2019年上半年经营性用地溢价成交地块21宗，综合溢价率53%，较2018年下降；因房企对宗地权益争议等原因地块中止较多，流拍地块主要集中在外围郊县，以阎良区域为主。土地供应——溢价及流拍2019年房企三线拿地放缓，部分企业加快周边布局（万达）。上半年西安土储TOP10为上市房企，中恒大、华侨城、绿地大量储土；拿地金额TOP10中融创、高科楼面价较高，均破万。土地供应——土储、拿地排行2019年上半年西安主城区住宅用地成交以城改用地为主，楼面价最高价为15832元/㎡。西咸新区土地成交以产业勾地为主，成交集中在沣东、秦汉，沣东价格最高，楼面价6516元/㎡。土地供应——拿地方式住宅土地稀缺，地价上涨，品牌房企转战非住宅走多元化模式，万科、天朗、绿城等工业用地方向做工墅或低密办公，万达、融创、龙湖、碧桂园等创新商业开发模式做大平层或商墅。土地供应——多元化PART1政策精选及预判目录ContentsPART2PART3供需研究及预判PART4商品房市场盘点PART5典型房企表现土地市场盘点2019年上半年主城区商品房市场供求量均有所下滑，但供不应求态势依旧明显，成交价格持续上涨。存量降至最低，去化周期19个月。商品房市场——主城区商品房供求：2019年上半年商品房供应量为779万㎡，同比下降8%；成交量884万㎡，同比下降27%；价格：上半年成交价格为128