写字楼物业管理方案(详细)

写字楼物业管理方案写字楼物业管理服务规范1范围本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等内容及要求。本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。2术语和定义本标准采用以下术语和定义：2.1写字楼为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。2.2物业管理物业产权人通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。2.3物业管理承接验收以保证写字楼物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。2.4顾客接受写字楼物业管理服务的组织或个人。示例：物业产权人、使用人及其他相关方。2.5专项特约服务写字楼物业管理机构在《物业管理服务合同》约定的服务内容之外，提供为满足顾客个性需求的服务。2.6突发性公共事件在写字楼物业管理范围内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等）、事故灾难（包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件）、公共卫生事件（包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件）等。3基本要求3.1写字楼物业管理企业的资质要求从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质，符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。3.2物业管理承接验收3.2.1物业管理企业应依据相关规定，与业主方进行物业管理承接验收；3.2.2物业管理承接验收的条件应符合《成都市物业管理承接验收指导意见》的规定；3.2.3移交的物业资料记录清楚，签订了《承接验收协议》，对遗留问题的处理进行了约定；3.2.4完成了承接验收备案。3.3管理机构与人力资源配置要求3.3.1物业管理企业应根据写字楼的具体特点、功能定位以及合同的约定，设置相应的管理机构，配备适当的写字楼物业管理服务人员；3.3.2管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。3.3.3从业人员接受过相关专业技能的培训，掌握写字楼物业管理基本法律、法规和政策，熟悉物业的基本情况，能正确使用相关专用设施设备。3.3.4管理服务人员着装统一、规范，佩戴标识，文明用语，举止端庄，服务主动、热情。3.5管理服务要求3.5.1制订有切实可行的写字楼物业管理服务方案，有较为完整的管理服务制度和作业标准，并认真执行；3.5.2房屋共用部位完好，共用设施设备正常运行；3.5.3写字楼物业管理区域内的环境、秩序符合合同约定的标准；3.5.4实行了“三公开”（公开收费标准、公开服务内容和标准、公开办事流程）；3.5.5公示24小时服务电话；3.5.6有服务受理、投诉、回访处理程序；3.5.7管理服务中的相关作业记录完整，可追溯。3.6档案管理3.6.1写字楼物业管理档案健全，有专人保管，查阅方便。3.6.2有较完善的写字楼物业管理档案制度，档案内容至少应包括：3.6.2.1物业竣工验收及承接验收档案；3.6.2.2设备台帐和管理维修档案；3.6.2.3顾客资料档案；3.6.2.4物业服务日常管理档案。3.7财务管理3.7.1建立健全财务管理制度，对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理，运作规范，账目清晰。对于顾客报修、超时空调、特约服务等费用须单独结算的应准确计算；3.7.2物业管理费、能耗费、通讯费、杂费、特约服务收费、车库管理费以及其它费用的缴付标准、时间、方式严格按照公开的收费制度进行（合同另有约定除外），收费应操作规范；3.7.3实行酬金制的，应向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。3.8顾客满意度3.8.1写字楼物业管理机构应每年开展顾客意见调查，顾客对物业服务的满意度不低于合同约定标准；3.8.2每年调查顾客的人数不低于写字楼内物业使用人总人数的2/3；3.8.3对调查结果进行分析，有改进措施。3.9专项特约服务写字楼物业管理机构应在力所能及的范围内，努力满足顾客的专项服务需求，开展专项特约服务。3.10节能管理写字楼物业管理机构应根据物业的实际情况，制订符合国家法规、政策和适宜、有效的节能管理方案，并认真执行。3.11突发性公共事件处理写字楼物业管理机构应对管理服务过程中可能出现的设施设备故障、自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发性公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告顾客和有关部门，并采取相应措施。4顾客服务4.1接待服务——有条件的写字楼物业管理应设置总服务台。为物业使用人提供咨询、服务受理、投诉接待等服务；同时为外来的办事人员提供咨询、引导等服务；——不具备设置总服务台条件的写字楼，物业管理机构应设置服务窗口，受理物业使用人的咨询、报修、特约服务申请和投诉。4.1.1入驻、退租服务顾客需入驻和退租时，应按规定的程序及时受理，在承诺的时间内办理完成相关手续，及时建档、归档。4.1.2报修接待服务顾客报修时，应及时受理，并在规定的时间内到场，小修项目当天完成（预约除外）。维修完成后应进行回访。4.2邮件、报刊杂志收发服务4.2.1正确分理信件，报刊杂志和挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应进行登记；4.2.2挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应请收件人签收；4.2.3每日10：00前（节假日除外）应将当天的报、信送达收件人；特快专递、电报等须及时传递的邮件，应在收到邮件后的2小时内送达（或通知）收件人（收件人因故不能按时接收的应做好相关记录）；4.2.4顾客迁离本物业后，应为顾客提供一个月的邮件保管服务，并尽力通知顾客领取，对无法联系收件人的邮件，要退回邮局。4.3装修管理服务4.3.1制订装修管理制度，告知顾客装修管理的流程、注意事项和禁止行为；4.3.2签订《装修管理服务协议》，明确业主、施工单位、物业公司三方的权利和义务；4.3.3建立顾客装修档案，内容应包括装修申报登记、审核、验收（装修过程中所涉及的公共设施设备）资料。4.4投诉处理4.4.1写字楼物业管理thldl.org.cn机构直接受理的投诉，应核实情况，及时处理并回复投诉者。属于物业管理责任的，应向顾客道歉并及时纠正；属于无理投诉的应做好解释工作。写字楼物业管理机构与投诉者无法协商解决的，应上报物业管理企业或上级主管部门处理；4.4.2写字楼物业管理机构直接受理的投诉，应在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日；4.4.3顾客直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后如实反映情况或上报书面材料，协助上级部门做好相应工作；4.4.4向公安机关报案的投诉，应协助公安部门处理；4.4.5涉及依法裁决的投诉，按法律程序处理；4.4.6受理、处置顾客投诉应做好记录。4.5专项特约服务受理对顾客提出的专项特约服务要求，应在24小时内回复；在物业管理机构力所能及范围内的，原则上应当受理，不能受理的要告诉原因。5房屋共用部位、共用设施设备运行、维护服务5.1房屋共用部位维护管理5.1.1建立房屋使用、维修档案，检查房屋使用情况，告知顾客正确使用房屋，遵守房屋安全使用的规范、政策、法规；5.1.2墙表面粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺；修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致；天花板无明显污渍和破损；外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙无开裂；屋面防水层发现有气鼓、碎裂或隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理；5.1.3对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，维修养护记录完整；5.1.4根据房屋实际使用情况和使用年限，定期检查房屋的安全状况，做好检查记录；5.1.5发现问题及时向房屋产权人报告，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时提出方案或建议，经房屋产权人同意后组织实施。遇紧急情况时，应采取必要的应急措施。5.2装修管理5.2.1执行《住宅室内装饰装修管理办法》、《住宅装饰装修验收标准》、《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》等相关规定；5.2.2按照《装修管理服务协议》约定的时限，及时审核、回复装修人的《装修申报》；5.2.3每日巡查装修施工现场，发现违反装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止。如制止无效，应向业主和有关部门报告。5.3共用设施设备日常运行、维护服务5.3.1变配电系统5.3.1.1高压电气设备至少每二年进行一次安全测试，油浸式变压器每年进行一次安全测试，留存高压电气测试合格报告；5.3.1.2低压配电设备每年至少一次全面停电检修；5.3.1.3按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；5.3.1.4高低压配电柜运行正常、操作灵活，仪表显示准确；5.3.1.5变压器运行正常，通风降温设备可靠，温度显示准确；5.3.1.6直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量符合工作要求，至少每年进行一次充、放电试验；5.3.1.7功率因数自动补偿运行正常，功率因数不低于0.9，电容器容量符合工作要求，无鼓包、漏液现象；5.3.1.8制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送审批权限，停、送电按规定提前通知顾客；5.3.1.9制定配电室人员出入管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器材；5.3.1.10高压防护用具、验电器按规定每半年检定一次，计量器具、检测仪表按规定周期送计检局检定。5.3.2应急供电系统5.3.2.1每周检查发电机组的机油位、冷却液位、蓄电池液位、空滤指示器是否符合要求，水路、油路有无渗漏；5.3.2.2制定发电机组管理规程，常备不低于4小时运行所需的油料，配置符合要求的灭火器材；5.3.2.3每月启动发电机组试机30分钟，释放柴油滤清器中的水或沉积物，检查皮带松紧程度；5.3.2.4每运行250小时或两年更换发机组机油、机油滤清器、柴油滤清器、冷却液；5.3.2.5发电机组手动及自动联机正常，保护功能完善，发生停电时保证30分钟内向重点设备、区域供电；5.3.2.6应急照明柜工作正常，蓄电池放电工作时间不低于90分钟，蓄电池无漏液、腐蚀现象；5.3.2.7定期对应急照明柜进行检查、维护、清洁，每月进行一次切换试验，每年进行一次蓄电池组充、放电试验；5.3.2.8制定双电源切换操作程序，做好备用电源切换准备，发生停电时30分钟内恢复供电。5.3.3给排水系统5.3.3.1每天检查一次生活泵、气压罐、排污泵、水池水箱、管道阀门，定期检查公共卫生间、开水房、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀，集水坑、污水坑、室内外排水沟渠（井）。设备运行正常，压力符合要求，仪表指示准确，无跑、冒、滴、漏现象；5.3.3.2生活水泵、管道、阀门定期进行维护保养；集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠（井）定期疏通清掏；排水畅通无堵塞；5.3.3.3生活水箱（池）检修口封闭、加锁，通气口需设隔离网，环境卫生，无污染物；5.3.3.4雨、污水分离，不得混排，污水排放达到DB51/190-93《四川省水污染物排放标准》；5.3.3.5制定水质管理制度，供水管理符合《城市供水水质管理规定》、《生活饮用水卫生监督管理办法》；5.3.3.6二次供水需办理《二次供水卫生许可证》、供水管理人员持《健康证》上岗；5.3.3.7二次供水水箱（池）每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒，并抽取水样送成都市疾控中心检验，取得水质检测合格报告；5.3.3.8制定停水、爆管等应急处理程序，计划停水按规定提前通知顾客；5.3.3.9计量器具、压力仪表按规定周期送计检局校验；5.3.3.10未经水行政主管部门许可，不得擅自采取地下水或直接从江河取水。5.3.4空调