凯德置地商业模式研究

凯德中国经营模式分析目录一、概况................................................11、凯德中国背景..............................................12、发展沿革..................................................23、发展战略..................................................3二、市场拓展的三种方式...................................41、收购已有项目..............................................42、参股当地成熟公司..........................................53、招拍挂获取土地............................................5三、地产业务结构分析....................................61、市场开拓模式资金占比......................................62、土地获取情况..............................................73、物业类型..................................................84、项目区域分布.............................................10四、凯德地产经营模式：地产开发+资本运作.................111、资金链条.................................................112、项目运作流程.............................................113、资本运作——嘉茂零售中国信托分析.........................124、集团的资产配置作用.......................................131一、概况1、凯德中国背景凯德中国是新加坡嘉德置地集团在华投资业务的统称，它包括凯德置地（中国）投资有限公司、凯德商用和雅诗阁中国三大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由嘉德中国常务委员会协调管理。嘉德置地集团是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡上市。核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；地理分布跨越亚太、欧洲和海湾合作委员会(海合会)国家，业务遍布20多个国家120多个城市。新加坡嘉德置地集团40%的股份由新加坡国有投资淡马锡控股公司（TemasekHoldings）持有。淡马锡控股公司是一家新加坡政府的投资公司，新加坡财政部对其拥有100%的股权。嘉德置地上市的子公司和附属公司包括澳洲置地、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁公寓信托及嘉茂中国信托。凯德中国是中国领先的房地产外企，是中国最大的商场拥有者和经营者，是中国最大的服务公寓业主和运营商，是业界领先的房地产基金和信托基金经理。凯德置地（中国）投资有限公司是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司。作为一个长期看好中国市场，立足开发之本的地产商，15年来一直致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理，开发规模逾570万平方米。凯德商用是新加坡嘉德置地集团成员嘉德商用产业有限公司的子公司。凯德商用在中国拥有50家购物中心，分布在北京、上海、天津、重庆、深圳、成都、西安等33个大中城市，总租赁面积超过400万平方米。雅诗阁是嘉德置地旗下的全资子公司，总部设在新加坡。在中国，雅诗阁是最大的国际服务公寓业主和运营商。目前在全国拥有26个物业，约5,000套服务公寓单位，分布在北京、重庆、大连、广州、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、西安和香港。嘉德资产管理有限公司是世界领先的房地产基金管理者，是专门从事房地产基金管理和金融咨询的亚洲市场先锋。集团旗下管理着5支房地产投资信托（REIT）和17支私募基金，其中涉及中国业务的信托有2支，私募基金有9支。2图1：凯德中国业务结构图2、发展沿革从1994年首轫之地上海为中心的长三角区域，到2004年北上北京为中心的环渤海区域，到2005年南下广州为中心的珠三角区域，到2006年西进成都为中心的西南区域，再到2006年河南为中心的中部区域，凯德置地通过立足中心门户城市，向周围有发展潜力的二线城市挺进，逐步呈现出它“深耕中国”的规划蓝图，形成了“3＋2”的战略布局。图2：凯德中国重要发展事项3图3：凯德中国业务分布“3”：指以北京为核心的环渤海区域、以上海为核心的长三角区域和以广州为核心的珠三角区域。这3个区域市场目前均为100%独家投资；“2”：河南市场和四川市场。这2个市场均为与当地成熟企业合作3、发展战略凯德置地的中国发展战略归纳起来有六个字：集中（业务集中在房地产业相关）、平衡（在各项业务间保持平衡）、规模（扩大房地产业务规模，必须达到一定规模才可以做大）。“集中”意味着专注房地产行业，走专业化发展道路。集中优势兵力，打造核心竞争力。凯德置地在中国的业务核心包括房地产开发、投资和房地产金融。“平衡”意味着住宅、商用、综合房产、服务公寓、房地产金融等各项业务的均衡发展，以及各区域之间的业务平衡。凯德置地以上海为首选之地，继而挺进北京、南下广州，切入长三角重要海港城市宁波，形成三点一线、以点带面的区域分布格局，以期形成集住宅房产开发、商用房产开发、持有和管理于一体的业务格局。凯德置地遵循的是一条稳健、平衡的发展之路——以门户城市为核心、辐射周边区域——从上海到长三角，从北京到环渤海湾，从广州到珠三角，从成都到中国西南部，从成熟的市场走向快速发展的市场。“规模”意味着凯德置地要在中国长期发展所需要达到的规模效应。规模发展既可以带来经济效应，确保合理的成本控制，也能促进企业的品牌建设，为企业吸引到更多优秀的人才以及商业合作伙伴。凯德置地与深国投和北京华联集团的合作，使凯德置地成为国内最大的商场运营商之一；与香港丽丰控股和成都置信的合作，又使凯德置地的住宅业务得到规模性扩展。凯德置地就是这样通过与国内知名的企业携手结成战略合作伙伴关系，从而进一步扩大中国业务。42009年6月嘉德置地已成立一个“中国业务委员会”，专司中国市场的资源统筹工作。此举标志着嘉德置地在中国的房地产、商用房产、服务公寓及房地产金融正式整合到同一平台，并在融资、人力资源、品牌建设等方面实现协同。凯德中国预计在2013-2015年间，资产额达到100亿新元(合人民币近500亿元)。二、市场拓展的三种方式1、收购已有项目2003年凯德置地斥资5.451亿收购北京的上元项目。2004年12月23日，嘉德商用产业有限公司与深国投商用置业有限公司（简称“深国投商置”）签署了合作框架协议，通过投资9.84亿元取得了6家以沃尔玛为主力店的商场51%的股份。2005年1月4日，嘉德置地集团与北京华联签订了资产转让协议，嘉德置地斥资17.46亿元收购北京华联旗下的安贞华联商厦和望京华联商厦。2005年3月，凯德置地以18.37亿元收购了中环世贸的两栋接近完工的甲级写字楼，将其命名为凯德置地大厦。2005年7月8日，嘉德商用产业有限公司与深国投商置和深圳市深国商业投资有限公司签订协议，以33.73亿元人民币接手深国投另外15家商场65％的股权。2006年5月17日近日，嘉德置地通过旗下子公司凯德商用中国投资（Beta）有限公司与北京金融街建设开发有限责任公司签署了转让协议，以13.2亿人民币的价格收购了北京西环广场的商业部分。2006年10月30日，凯德置地在华的兄弟公司凯德商用以3亿元的价格将北京华联郑州店收归囊中。2009年9月27日，深国投商置与嘉德置地集团就资产置换达成协议。就其共同投资的33个以沃尔玛为主力租户的购物中心项目，嘉德置地以其持有的4个项目65％的股权及深国投广场50％的收益权置换深国投商置持有的16个项目35％的股权及6个项目49％的股权。资产置换后，深国投商置将获得4个项目及深国投广场的全部所有者权益及管理权。2010年1月18日，凯德置地与东方海外签署协议，以150亿元人民币价格，整体收购东方海外（国际）有限公司旗下的东方海外发展（中国）有限公司的100%股权。以上收购共涉及金额超过245.6亿元。52、参股当地成熟公司2005年11月，凯德置地以1.028亿港元的价格收购丽丰控股旗下子公司丽运发展50％股权，双方合作开发广州白云区金沙洲住宅新城项目；2007年3月，又以6.44亿港元购买丽丰控股配送的16.1亿股的新股，持股比例达到20%。拥有了丽丰控股达100万平方米的土地储备。2006年5月30日，凯德置地以50:50的比例与成都置信实业（集团）有限公司合作成立了一家房地产公司——四川置信凯德实业有限公司。该合资公司注册资本为7亿元人民币，凯德置地注资10.9亿元人民币，置信方以40万平方米土地入股。2006年12月，凯德置地通过其全资子公司投资5亿元人民币，成功控股河南建业29.75％的股份。2007年8月，凯德置地再次投资5亿元人民币，使其股份从29.75％上升到36.14％。拥有了河南建业达450万平方米的土地储备。2007年4月，凯德置地出资3325万元认购上海广南房地产开发有限公司95％的股份，获得该公司在青浦区徐泾别墅区内141,932平方米的土地。2007年7月10日，嘉德置地通过其全资子公司凯德商用产业有限公司，与万科企业股份有限公司签署合作协议。该合作协议的主要内容包括,凯德商用产业将和万科共同确定合作的项目,选择的范围包括万科已开发完毕、正在开发或将要开发的住宅项目中的商业地产部分。凯德商用产业将制定一个商业资产规划与万科一起开发,并且在未来合适的时间进行收购。以上参股涉及金额超过27.7亿元。3、招拍挂获取土地2005年2月，凯德置地以5.5亿元拍得北京市东直门附近一块占地14686平方米综合性开发用地。2005年4月13日，凯德置地以人民币10.7亿元（合新币2.14亿元）的总价在宁波市江北区成功竞得一块98,413平方米的土地。这一行动标志着凯德正式开始登陆国内二线城市。2006年5月16日，凯德置地与其母公司嘉德置地旗下的嘉士林私人有限公司联手以5.62亿元的价格成功竞得浙江省杭州市一占地59,622平方米的住宅地块。这意味着凯德置地已顺利进军杭州住宅房产市场。2006年7月17日，凯德置地在北京朝阳区获得两个新的住宅项目，分别是靠近亚奥核心的华展国际商务大厦和位于东四环西面的京棉项目。两个项目共占6地5万平方米。2006年10月10日，凯德置地以3.03亿元的价格成功竞得佛山市禅城区一占地40,142平方米的综合地块（居住用地兼容商业）这意味着凯德置地在该年上半年正式启动华南业务之后，已顺利进军佛山住宅房产市场。2006年11月1日，凯德置地以5.65亿元的价格成功竞得佛山市一占地约11.6万平方米的住宅地块2006年11月29日，凯德置地通过旗下公司以近8.7亿元的价格首次竞得成都市一面积32,571.78平方米的商用地块，将其建成一个大型地标性综合性项目——成都“来福士”2006年12月15日，凯德置地以9320万元的价格成功竞得佛山市一占地25,189平方米的住宅地块2007年5月25日，凯德置地以人民币11.67亿元的价格成功拍得位于四川省成都市一占地面积110,389平方米的住宅用地。2007年8月23日，凯德置地通过旗下全资子公司以5.981亿元的价格竞得上海市闸北区一占地面积20,310平方米的商业地块，2007年10月19日，凯德置地以10亿2125万元的价格，一举拿下杭州市江干区钱江新城一占地面积40,355平方米的商用地块，将在此建造其全球地标性品牌综合项目——“来福士”，预计在2011年建