伟业顾问-中国上海景瑞地产项目分析调查报告-152页

B.A.Consulting1EI中国上海景瑞地产项目尽职调查报告上海西安重庆常州舟山B.A.Consulting2目录一、上海城市分析1、城市简介2、城市规划3、经济及产业二、上海房地产市场宏观分析1、发展阶段2、发展周期3、宏观数据分析4、供给分析5、需求分析三、各项目分析1、嘉定区嘉城项目2、徐汇区徐汇新城3、宝山区景瑞生活广场4、虹口区上海花园城四、项目综合判断及操作建议B.A.Consulting3上海城市分析城市简介地理环境气候条件城市总体规划行政区划宏观经济数据主要产业情况及分布B.A.Consulting4城市简介上海简称沪，别称申,是中国最大的经济中心城市，也是国际著名的港口城市。在中国的经济发展中具有极其重要的地位上海位于北纬31度14分，东经121度29分，地处长江三角洲前缘，北界长江，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省地处南北海岸线中心，长江三角洲东缘，长江由此入海，交通便利，腹地宽阔，地理位置优越，是一个良好的江海港口。B.A.Consulting5地理环境上海位于北纬31度14分，东经121度29分，地处太平洋西岸，亚洲大陆东沿，长江三角洲前缘，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省，北界长江入海口，长江与东海在此连接。上海全市面积6340.5平方公里，占全国总面积的0.06%，南北长约120公里，东西宽约100公里。其中区域面积5299.29平方公里，县域面积1041.21平方公里。上海地区河湖众多，水网密布，水资源丰富，是著名的江南水乡，境内水域面积697平方公里，相当于全市总面积的11%。上海境内除西南部有少数丘陵山脉外，全为坦荡低平的平原，是长江三角洲冲积平原的一部分，平均海拔高度为4米左右。B.A.Consulting6气候条件上海属北亚热带季风性气候，四季分明，日照充分，雨量充沛；上海气候温和湿润，春秋较短，冬夏较长；全年50%左右的雨量集中在5至9月的汛期，汛期有春雨、梅雨、秋雨三个雨期。B.A.Consulting7城市总体规划城市性质：我国重要的经济中心和航运中心，国家历史文化名城，并将逐步建成社会主义现代化国际大都市，国际经济、金融、贸易、航运中心之一。规模：到2020年，上海人口规模预测全市实际居住人口为1600万左右，其中非农人口1360万，城市化水平达到85%，全市城镇建设用地规模约1500平方千米。其中中心城规划人口约800万，城市建设用地控制在外环线以内667平方米范围。发展目标：城市的发展目标到2020年，把上海初步建成国际经济、金融、贸易、航运中心之一，基本确立上海国际经济中心城市的地位。B.A.Consulting8城市总体布局城市的发展方向：拓展沿江沿海发展空间，形成滨水城镇和产业发展带，继续推进浦东新区功能开发，重点建设新城和中心镇，完善城镇体系，把崇明岛作为21世纪上海可持续发展的重要战略空间。市域空间布局结构：按照城乡一体、协调发展的方针，以中心城为主体，形成“多轴、多层、多核”的市域空间布局结构。“多轴”是由沪宁发展轴、沪杭发展轴、滨江沿海发展轴组成，也是长江三角洲城市带的重要组成部分。“多层”是指中心、新城、中心镇、一般镇所和构成的市域城镇体系及中心村五个层次。“多核”主要由中心城和11个新城组成。产业布局分为三个层次第一层次：城市内环线以内的地区，以发展第三产业为重点，适当保留都市型工业；第二层次：城市内外环线之间的地区，以发展高科技、高增值、无污染的工业为重点，调整、整治和完善现有工业区；第三层次：城市外环线以外的地区，以发展第一产业和第二产业为重点，提高经济规模和集约化水平，集中建设市级工业区，积极发展现代化农业和郊区旅游业。中心城B.A.Consulting9行政区划上海市辖有18个市辖区和1个县；市辖区：浦东新区、徐汇、长宁、普陀、闸北、虹口、杨浦、黄浦、卢湾、静安、宝山、闵行、嘉定、金山、松江、青浦、南汇、奉贤；县：崇明县B.A.Consulting10宏观经济数据截至2006年，上海GDP连续保持十五年两位数，国民经济增长保持稳定，2006年GDP首破万亿。GDP总量与年增长率固定资产投资额保持增长态势，但增幅回落，投资结构进一步优化。2006年全年完成全社会固定资产投资总额3925.09亿元，比上年增长10.8%，增幅比上年回落4个百分点。其中建设改造投资2246.93亿元，增长13.2%。全社会固定资产投资总额与增长B.A.Consulting11宏观经济数据128831325014867166831864520668933610464110401263113773147625850621266587337834292134753531156706329726580060500010000150002000025000200120022003200420052006城市居民家庭人均可支配收入（元）城市居民家庭人均消费支出（元）农村居民家庭人均可支配收入（元）农村居民家庭人均消费支出（元）居民家庭人均可支配收入及消费支出城市及农村居民家庭人均收入水平持续提高。居民总储蓄额（亿元）3001.894915.546054.66960.998432.499480.280200040006000800010000200120022003200420052006居民总储蓄额（亿元）居民总储蓄额居民储蓄持续增加。至2006年末，全市居民储蓄存款余额9480.28亿元，当年新增1068亿元。B.A.Consulting12宏观经济数据居民居住质量不断提高。至2006年，城镇居民人均住房使用面积22平方米，比上年末增加0.7平方米；人均住房居住面积16平方米，增加0.5平方米城镇居民人均住房居住面积B.A.Consulting13主要产业情况及分布上海共有六大产业基地、5个国家级工业区以及12个市级工业区；六大产业基地：微电子产业基地、汽车产业基地、精品钢材基地、石油化学工业基地、装备产业基地、船舶产业基地；国家级工业区：张江高科技园区、金桥出口加工区、外高桥保税区、漕河泾新兴技术开发区、闵行经济技术开发区；上海市级工业区：上海化学工业区、莘庄工业区、嘉定工业区、松江工业区、青浦工业园区、康桥工业区、工业综合开发区、金山工业区、宝山城市工业园区和宝山工业区、崇明工业园区、紫竹科学园区、星火开发区B.A.Consulting14主要产业情况及分布——六大产业基地上海微电子产业正在浦东、漕河泾和松江、青浦等区域加速集聚，从东到西横贯上海的“一带二区”微电子产业基地格局业已形成。上海已成为全球集成电路产业发展最为迅猛、投资最具吸引力的地区之一。上海汽车产业围绕三大战略目标，即到2007年本地产轿车销售达到100万辆/年，进入世界500强，新增自主品牌轿车5万辆，加快布局调整和基地建设，在激烈的市场竞争中保持良好的发展态势，逐步形成完整的产业链和强大的集聚效应，有力地推动上海国际汽车城和浦东金桥基地建设。上海精品钢材基地以宝山钢铁股份有限公司为依托，是中国现代化程度最高、生产规模最大、品种规格最齐全的精品钢材生产基地。其核心区位于上海市中心区以北的宝山区，东邻黄浦江出口，北靠长江。B.A.Consulting15主要产业情况及分布——六大产业基地石油化工产业基地由上海化学工业区、中国石化上海石油化工股份有限公司、中国石化股份公司上海高桥分公司以及吴泾化工区等组成，它主要位于上海南翼。为推进上海装备制造业发展，发挥临港新城毗邻国际航空港和国际深水港的地理优势，上海市在临港新城规划建设以装备制造业为特色的临港产业区。根据新的发展规划，上海船舶工业正实施从黄浦江边向长江口搬迁的整体调整战略，将以长兴岛为主体，在长江口形成由长兴岛造船基地、外高桥造船基地、崇明造船基地组成的上海船舶产业基地。B.A.Consulting16主要产业情况及分布——国家级工业园分布图B.A.Consulting17主要产业情况及分布——国家级工业园上海张江高科技园区成立于1992年7月，是国家级的高新技术园区，规划面积25平方公里。经过近12年的开发，园区构筑了三大国家级基地（国家上海生物医药科技产业基地、国家信息技术产业基地和国家科技创业基地）的框架，形成了生物医药、集成电路和软件三大主导产业。上海金桥出口加工区是1990年经国务院批准设立的第一个以“出口加工区”命名的国家级经济技术开发区，规划面积25平方公里。经过14年的开发建设，已成为以电子信息、汽车及零部件、现代家电、食品医药为主要产业特征的高科技工业园区，成为国家环保总局验收批准的、上海第一个通过ISO14000国际环境管理体系的国家示范区。上海外高桥保税区是1990年6月经国务院批准设立的全国第一个规模最大、启动最早的自由贸易区域，集国际贸易、出口加工、物流仓储及保税商品展示交易等多种经济功能于一体。它位于上海浦东新区东北端，濒临长江口，处于我国长江黄金水道与东海岸的交汇点，规划面积10平方公里，已开发运作8.5平方公里。区内工业用房建筑面积达到275.9万平方米，配套设施用房建筑面积257万平方米，基本设施齐全。目前入驻企业5712户，来自世界72个国家和地区。世界500强的跨国公司中已有85家进驻保税区。上海漕河泾新兴技术开发区是国务院批准的第一批以引进外资、引进国外先进技术和发展新兴技术为主的国家级经济技术开发区和高新技术产业区之一。开发区位于上海市区的西南部，规划面积6平方公里。上海闵行经济技术开发区是1986年经国务院批准的首批14个国家级经济技术开发区之一，位于上海西南部，总开发面积3.5平方公里，一期开发2.13平方公里，二期开发1.37平方公里。经17年努力，已建成以机电设备、生物医药和轻工产品为特色的现代工业园区。B.A.Consulting18主要产业情况及分布——上海市级工业园分布图B.A.Consulting19上海房地产市场宏观分析一、发展阶段二、发展周期三、供给分析四、需求分析B.A.Consulting20一、上海房地产市场发展阶段B.A.Consulting21启动阶段（1978－1985年）——上海率先改革了住房由政府统建、统配、统管的制度，开始进行商品房建设。缓慢发展阶段（1986-1991年）——上海依然在计划经济体制下滑行，福利分房制度还在实行；上海本地居民经济收入偏低，多数居民无力购房；外省市人员很难进入上海就业；境外人士认为不适宜居住。超常发展阶段（1992-1994年）——国外资金大量进入上海，上海放开房地产市场。调整回落阶段（1995－1997年）——上一阶段商品房供给超过了市场有效需求，空置量迅速上升。复苏阶段（1998年1999年）——上海国民经济持续快速发展，广大城市居民家庭经济收入迅速增长，迫切希望改善自己的住房条件。快速发展阶段（2000年－2004）——2000年以来，上海本地居民购房需求继续高涨；越来越多的外地人在上海就业，对住房产生需求；大量境内外人士来到上海投资、就业甚至生活居住。平稳发展阶段（2005年－至今）——上海房价上涨幅度逐步回落，土地供应量被控制在正常值范围之内，上海房地产市场综合指数已经进入正常值，目前上海房市正处于多年未见的平稳状态。上海房地产市场发展发展历程阶段B.A.Consulting22上海房地产市场发展上海商品房供需情况02000400060008000100001200020022003200420052006商品房竣工面积商品房销售面积商品房施工面积商品房住宅销售均价(元)5118.416488.99684271410100020003000400050006000700080002003200420052006（上半年）地产环境良性平稳02-04年上海房产需求强劲，03-04年商品房销售面积上升幅度达到38.9%，04年销售面积达到顶峰，从05年开始受国家宏观调控的影响，上升幅度逐渐下降，但是始终保持上升趋势；刚性需求使上海