正荣地产合作项目投资管理实施细则

正荣地产合作项目投资管理实施细则为更好地指导正荣地产合作项目投资工作，提高合作项目推进效率，规避合作过程中的风险，保障正荣地产合作权益，按照《正荣地产合作项目管理办法》的相关规定，特制定本实施细则。1、基本原则1.1公平原则：合作项目应本着“同股同权”的指导原则，合作各方对等投入，共享收益，共担风险；1.2规模原则：鼓励置业公司加强项目合作，尤其对于土地投资额在20亿元以上的项目，应有合作伙伴；1.3利润原则：拟合作项目的利润额应在1亿元以上。2、合作前提与合作方展开合作应基于以下前提条件：（1）战略合作，即集团（地产）层面的基于战略考虑的合作；（2）降低土地成本，即能够通过合作降低项目竞争，从而能够有效降低土地成本；（3）提高开发能力，即能够通过优势互补，增强公司的项目开发能力；（4）突破陌生市场，即能够借助合作方的当地优势，配合公司快速熟悉当地市场；（5）其他需通过合作才能完成，且能够有效降低公司开发风险的条件。3、合作方选择各置业公司应加强与（潜在）合作方的的沟通，就合作方的选择应优先考虑以下因素：（1）开发理念和战略导向与我司相似；（2）与我司关系，且能够切实推动合作；（3）产品开发能力与我司形成互补；（4）之前有过项目合作且合作状况评估优良；（5）优先选择前端融资的企业。4、合作模式选择4.1合作项目分类根据公司就合作模式的分类，合作按照我公司操盘情况，分为以下四类：（1）主导操盘项目：由我司全权组建开发团队，并行使项目操盘决策权的项目；（2）联席操盘项目：股东各方联合组建开发团队，我司拥有联席项目总席位，行使对等操盘权利的合作项目；（3）协助操盘项目：股东各方联合组建开发团队，我司负责部分部门组建，但无联席项目总席位的合作项目；（4）不参与操盘项目：我司不负责任何部门组建，且不参与项目日常管理的合作项目。4.2合作模式选择项目合作上应首选由我司摘牌、操盘并表，如达不到要求的，参考以下原则：4.2.1摘牌（1）公司新城市进驻的，原则要求由我方摘牌；（2）在我方放弃摘牌的情况下，摘牌方的优选顺序依次是：我方的战略合作企业、我方合作情况良好的企业、品牌房企、其他企业，不建议国企摘牌。4.2.2操盘原则上由我司操盘或主导操盘的：（1）我公司在当地市场有明显优势的；（2）我公司在当地人员建制齐全，且操盘项目明显不足的；（3）合作方不具备开发能力，或开发能力、知名度明显低于我公司的；原则上我司可以辅助操盘或不操盘的：（1）我公司未进驻的城市，且缺少人员储备的；（2）项目非传统房地产开发的，且我公司短期内缺乏此类项目操盘经验的；（3）合作方的开发能力、品牌优势明显优于我公司，且能够明显提高项目收益的。4.2.3并表参见《正荣地产合作项目财务管理实施细则》5、合作项目落地5.1框架协议由总部投资发展部及置业公司总经理牵头，与潜在合作方洽谈《合作意向书/框架协议》，明确项目合作基本原则、目标合作地块、摘牌方、股权比例、操盘方案等原则性条款，报公司审批。经公司批准后，推动《合作意向书/框架协议》的签署。5.2合作协议由置业公司总经理牵头，与合作方展开《项目合作开发协议》的谈判，30天内完成《项目合作开发协议》的签订。协议中应明确项目公司成立、股权比例、股转方案、股东会董事会表决机制、董监高的委派、项目操盘方案、项目公司经营管理（含人员委派、资金管理、章证管理、流程制度管理、营销费用管理费用、品牌使用、物业服务等）、利润分配、违约责任等事宜，并按照协议约定完成股权转让事宜。项目合作中如采用分职能操盘的，我方在职能专业的选择上应坚持“优势专业优先”、“公司需求优先”两个原则，根据不同项目具体情况一事一议。5.3合作方维护置业公司应加强与合作方的日常沟通，根据合作情况，适时推动高层互访，提高合作关系等级。6、其他6.1合资企业原则上不鼓励再拿地。6.2如确需以合资企业名义再投资的，按照正荣地产现有的流程和相关规定审议。7、附则7.1本实施细则由正荣地产投资管理中心负责制定与解释。7.2本实施细则自发布日起生效。正荣地产控股股份有限公司投资管理中心二零一七年八月二十六日