《次贷危机与房地产泡沫》：掌握房价走势预测的方法

《次贷危机与房地产泡沫》：掌握房价走势预测的方法作者：李延喜编辑推荐掌握房价走势预测的方法本书不是一般的介绍性图书，它提供给读者一种分析全球经济热点的思路，具有一定的深度。所谓“成也房地产市场，败也房地产市场”，房地产市场危机是美国次贷危机的主体，所以必须了解房地产市场是如何爆发危机的。中国的房地产业更受老百姓关注，问题也很多，那么，中国的房地产业会不会爆发危机？这就是本书所要给出的答案。既提供一种思路，又给出一种指导。美国房地产市场发生了什么？如何酿成次贷危机次贷危机会对中国造成什么冲击？会发生“中国版次贷危机”吗中国房价走向何方中国35个大中城市房价大比拼本书简介掌握房价走势预测的方法美国次贷危机掀起的金融风暴已经刮了一年多，对世界经济的影响越来越明显，我国房价也表现出“成交量猛跌”、“价格徘徊”等与美国次贷危机类似的特征——这是“中国版次贷危机”的预兆吗？作为国家社会科学基金重大项目和国家建设部软科学研究项目的阶段性研究成果，本书力求给您一个满意的答复。首先为您详细解读次贷危机的成因——揭秘次级债券、讲述美国房地产市场的变化、讨论次贷危机的本质。然后帮您分析中国房地产市场的变化是否会导致“中国版次贷危机”——讨论次贷危机对中国的影响以及关于“中国版次贷危机”的争论，并用通俗的语言和大量图表对中国35个大中城市的房地产价格走势和泡沫程度进行剖析，最后就如何避免“中国版次贷危机”提出建议。本书给出了预测房价走势的方法，希望能指导房地产市场相关利益人的决策。经典语录掌握房价走势预测的方法●次贷危机从本质上讲，是一种经济泡沫的破裂。泡沫就像一个幽灵，游荡在地球村，骚扰着众多人的生活。●美国面临新经济泡沫破灭危机，通过大幅降息用一个泡沫代替了前面一个泡沫，实体层面并未有大的改观。因此美国次贷危机基本是个无解的难题。●某些时候人们所表现出的行为特征与羊群有些相似，这些特征对于催生泡沫“功不可没”，无论郁金香泡沫事件、南海公司泡沫事件还是美国次贷危机。●房价会不会涨、值不值得投资很大程度上取决于人们的心理预期，房地产市场的参与者很可能如“羊群效应”所描述的那样，采取几乎一致的行动——投机者疯狂抛售楼盘，购房者“隔岸观火”、“持币观望”，这将对房地产业形成致命打击。●2006年，我国35个主要大中型城市中，有33个城市的房价收入比大于警戒线6，有11个城市超过10，深圳和北京则已超过13。这些城市的居民购房压力要比其他地方大得多。作者简介掌握房价走势预测的方法李延喜，教授，博士生导师。管理学博士，会计学博士后。中国注册会计师，中国注册资产评估师。目前从事财务管理、价值评估、房地产投资等领域的教学研究工作。发表论文八十余篇，主持国家、省市级科研课题二十余项，主持企业委托课题多项，咨询范围涉及企业改制、财务决策分析、预算管理、资金控制体系设计等。出版学术专著一部，其他图书四部，曾经获得省哲学社会科学成果二等奖，中国会计学会优秀论文一等奖。担任多家上市公司独立董事或者国有企业外部董事，熟悉资本市场运作和上市公司投融资决策流程。目录掌握房价走势预测的方法序言引言第一章揭秘次级债券一、什么是次级按揭贷款二、什么是MBS，ABS和CDO三、住房按揭贷款证券化的主要参与者四、MBS和CDO的发行机制五、按揭贷款的金融衍生链条六、为什么次级按揭贷款支持的证券受投资者追捧第二章房市巨变与次贷危机的爆发一、美国房市的今与昔二、按揭贷款金融衍生链条的断裂三、次贷危机向全球的扩散四、各国政府的应对第三章次贷冲击波一、冲击波下的华尔街二、冲击波下的美国三、冲击波中的中国四、冲击波中的世界经济第四章会有“中国版次贷危机”吗一、中国房地产市场的新变化二、假如中国爆发危机三、悲观的理由四、乐观的理由五、关于中国房价未来走势的争论第五章中国房价的决定因素和走势一、左右房地产价格的“精灵”二、中国房地产价格的特点三、中国各地房价大比拼四、什么影响了中国房价五、我国城市房价将走向何方第六章次贷危机的本质——泡沫一、泡沫——扰乱世界经济的幽灵二、荷兰郁金香泡沫三、英国南海公司泡沫四、美国次贷危机中的泡沫五、泡沫何以生成第七章中国房市存在泡沫吗一、什么是房地产泡沫二、前车之鉴——历史典型房地产泡沫危机回顾三、如何识别房地产市场中的泡沫四、中国房地产市场泡沫程度总体评价五、中国城市房地产泡沫程度比较第八章未雨绸缪：拒绝“中国版次贷危机”一、房地产业是我国国民经济中的支柱产业二、次贷危机对中国的启示三、如何应对房价涨跌四、如何抑制房地产泡沫结束语序言掌握房价走势预测的方法——以“次贷危机”为明镜，知“中国房市”之兴替公元2008年4月，大洋彼岸的美国，第二大次级抵押贷款公司新世纪金融宣布破产，拉开了次贷危机的大幕。在直接导致世界各国股市暴跌之后，次贷危机对全球金融市场的影响几度升级，直至拖累美国实体经济陷入衰退。追本溯源，美国房地产市场泡沫的破裂是美国次贷危机的导火索，而与次级按揭相关的各种金融衍生品的泛滥是其深层次原因。大洋这边的中国，关于中国房地产泡沫和房地产价格走势的争论，正借次贷危机之势，变得空前激烈。一夜之间，高官、学者、百姓似乎都在讨论房地产的话题。遗憾的是究竟谁是谁非，恐怕只有历史才能做出真正准确的回答。但有一点是不争的事实——当前中国房地产市场所表现出的特征与次贷危机爆发前夕的美国有惊人的相似之处，如“房地产销售量强劲增长之后开始放缓”、“住房贷款利率维持在历史高位”、“房价收入比居高不下”、“部分地区的房价开始下跌”。很多人开始疾呼：中国房地产价格将下跌，并将重蹈美国覆辙，导致所谓“中国版次贷危机”。这是危言耸听，还是忠言逆耳？中国房价将走向何方？哪些城市的房价最有可能下跌？哪些城市存在的房地产泡沫更多房地产企业、购房者、政府应从次贷危机中吸取什么教训？美国次贷危机已经引发为金融危机，并可能席卷全球。2008年9月15日雷曼兄弟控股公司（LEH）宣布破产，成为美国历史上最大的破产案，债务高达6000多亿美元，其市值在1年内从最高455亿美元降到2亿美元，453亿美元的财富转瞬间灰飞烟灭。同一时期，中国房地产龙头万科集团在南京、上海、杭州、无锡等长三角地区率先开始降价销售，最低折扣达到七五折，成为第一个敢于公开挤压中国房地产泡沫的勇士。在这样一个特殊的历史时期，准确把握中国房地产市场的发展方向，并果断采取措施调整对策，对于保持经济持续健康发展，提高居民的财产性收入，维护房地产市场的繁荣具有重要意义。“以铜为镜，可以正衣冠；以古为镜，可以知兴替”。美国21世纪初的这次房地产市场动荡及其所引发的次贷危机，无疑将为美国乃至世界历史留下浓重的一笔。《次贷危机与房地产泡沫》这本书深入浅出地剖析了美国次贷危机的成因和本质，并对中国35个大中城市房地产市场的泡沫程度、历史价格走势、未来上涨趋势进行了科学的分析和预测，并就如何防范“中国版次贷危机”给出了切实可行的建议，为我们“知”中国房市之“兴替”提供了很好的思路和借鉴，是一本难得的“科学精神+通俗语言”的读物，非常值得一看！揭秘次级债券掌握房价走势预测的方法初次了解美国次贷危机时，中国老百姓往往产生种种困惑——在美国这样一个金融业发达和成熟的市场上，为什么会允许金融机构向没有“正常信贷能力”（无抵押品、没有连带保证、甚至支付不了一定首付）的消费者提供购房的信用贷款？为什么会有这么多的银行、共同基金、对冲基金，甚至包括外国的中央银行和金融机构（包括中国的银行）愿意持有这种“次级贷款”做成的“次级债券”？本章将为您解开这些谜团。人们在讨论这场席卷全球的次贷风暴时，经常涉及一些新名词，包括次级抵押贷款、MBS、ABS、CDO等，那么究竟什么是MBS，ABS和CDO呢？这要从次级按揭贷款说起。什么是次级按揭贷款掌握房价走势预测的方法1.按揭贷款的分类次级贷款准确来讲应该叫“次级按揭贷款”（subprimemortgage）。“按揭”一词由中国香港传入，是英语“mortgage”的粤语音译，指住房等标的资产的购买者——即按揭人在支付首期规定的款项后，由贷款银行或其他金融机构——即按揭受益人代其支付其余款项，并将所购房产的产权抵押给该按揭受益人作为偿还贷款履行担保的行为。按揭贷款的重要特征是标的资产发生了所有权的转移，即按揭人偿还完负债之前，标的资产的所有权归按揭受益人所有，按揭人还清本息后，标的资产的所有权归按揭人所有。可以看出，美国的按揭贷款与中国老百姓所熟悉的住房抵押贷款是类似的。美国的房屋按揭贷款通常根据客户信用质量被分为三类：★优级按揭贷款（primemortgage）★超A按揭贷款（AlternativeAmortgage）★次级按揭贷款（subprimemortgage）次级按揭贷款是相对于优级贷款而言的，各类按揭贷款所适用的对象见表1-1。优级按揭贷款面向信用等级高、债务负担合理、风险小的优良客户；次级按揭贷款面向信用分数低、收入证明缺失、负债较重的客户，如美国的低收入阶层和新移民；而“超A”面对的客户介于上述二者之间的灰色地带，泛指那些信用记录不错，但缺少或完全没有固定收入、存款、资产等合法证明文件的客户。表1-1各类贷款的划分按揭贷款类别面向客户优级信用等级高(个人信用分数660分以上收入稳定可靠债务负担合理的优良客户次级信用等级低(个人信用分数620分以下收入证明缺失负债较重：还款额与收入比（PTI）超过55%；贷款总额与房产价值比（LTV）超过85%超A信用分数在620分到660分之间信用等级高（信用分数高于660分），但不愿或无法提供完整的税单或收入证明说明:作者根据新华网、搜狐财经等媒体相关报道整理。2.次级按揭贷款的特点★风险大由于对客户的信用等级要求低，次级抵押贷款无法收回的风险相对其他类贷款要大。瑞银国际(UBS)的研究数据表明，截至2006年底，美国次级抵押贷款的还款违约率高达105%，是优级贷款的7倍。★利率高高风险必然要求高利率作为回报，因此次级抵押贷款还有高利率的特点。通常次级按揭贷款会比优级按揭贷款高2～3个百分点。★以浮动贷款利率为主表1-2各种抵押贷款中浮动利率所占比重类别浮动利率占贷款额的比率优级按揭贷款20%以下超A按揭贷款60%左右次级按揭贷款85%左右由于次级按揭贷款的服务对象通常不符合抵押贷款市场标准，因此在美国少数族裔集中和经济不发达的地区很受欢迎。同时，2002年之后，美国房价快速上涨——这一情况我们在后面还会详细介绍，越来越多的家庭难以获得优级贷款，次级按揭贷款和超A贷款受到了越来越多购房者的欢迎。在2003年，次级按揭贷款和超A贷款只占当年美国按揭贷款发放总量的不到15%，到2006年已经达到了46%。在这类贷款的帮助下，美国居民住房的自有率有了显著提高。根据美国人口普查局的统计，美国居民住房的自有率从1995年的64%上升到2006年的69%左右。其中，低收入家庭的获益最大。据美联储统计，在1995年至2004年间，低收入家庭的住房自有率上升了6个百分点，而高收入家庭只上升了4个百分点。什么是MBS，ABS和CDO掌握房价走势预测的方法1.都是资产证券化产品华尔街有句名言“如果要增加未来的现金流就把它做成证券。如果想经营风险，就把它做成证券”。从本质上来讲，MBS，ABS和CDO都是资产证券化产品。根据美国证券交易委员会（SEC）给出的定义，资产证券化，指产生这样一种证券，它们主要是由一个特定的应收款资产池或其他金融资产池来支持(backed)，保证偿付。而这些资产证券化产品的价值P可以用下面公式来表示：其中，n为资产池中应收账款或其他金融资产的偿还年限。不难看出，资产证券化产品的价值P受未来现金流量及市场利率r的影响，当利率r升高时，P会下降，当现金流量减少时，P也会下降，反之亦然。MBS，即房地产抵押贷款支持证券（MortgageBackedSecurities），指发行人将房地产抵押贷款债权汇成一个资产池（Asset