南宁恒大苹果园市场调查研究报告

广西南宁市山外山房地产策划营销有限公司南宁恒大·苹果园市场调查研究报告目录一二三四五六一、项目概况1．项目位置项目位于南宁市青环路82号，距民族大道约1.2公里。北侧为琅东客运中心，南临青山国际高尔夫球场和青秀山风景区。2．项目规划概况项目整体规划为“东方诗韵”、“金色阳光”、“翠堤春晓”和“锦绣风华”四大组团，并规划有东方民族风情的“东方之梦”文化风情商业步行街和西方人文特色的“西方之梦”文化风情商业步行街。产品形态包括商铺、高层、小高层、多层等。一、项目概况３．项目技术指标一、项目概况４．一期未售房源情况一、项目概况１．南宁概况描述二、南宁宏观环境概况南宁位于广西的西南部，毗邻粤港澳，背靠大西南，面向东南亚，是连接东南沿海与西南内陆的重要枢纽，也是西部重要的省会城市。同时是国家级经济区——北部湾经济区建设的核心城市，拥有沿海城市待遇和税收等多项优惠待遇。2004年起，“中国—东盟博览会”永久落户南宁，并每年举办一次，使南宁成为中国对外开放的前沿城市之一。“全国文明城市”，“联合国人居奖”，“中国绿城”、“广西北部湾经济区核心城市”、“中国-东盟博览会永久举办地”、“南宁国际民歌艺术节”等城市品牌让南宁的区域性国际城市蓝图水到渠成。２．交通概况二、南宁宏观环境概况南宁，地理位置优越的中心之城，具有承东启西，连南接北的区位优势。交通路网四通八达，水路、高速公路、航空、铁路等交通资源发达。有吴圩机场，航线直达国内主要城市及香港、河内、曼谷等境外城市。有湘桂、黎湛、南防、南昆等铁路干线，向东可达湛江、广州，向南可达钦州、防城、北海，西南可至越南河内。南宁轨道交通项目正在抓紧建设，轨道交通1号线（罗文—火车东站），线路总长27km，共设车站21座，预计2013年建成通车。二、南宁宏观环境概况二、南宁宏观环境概况３．南宁经济发展状况2008年，南宁市生产总值为1316.21亿元，同比增长14.5%；社会固定资产投资为693.44亿元，增长23.78%；工业总产值为1050.62亿元，同比增长26.55%；社会消费品零售总额为631.68亿元，同比增长22.51%；财政收入191.17亿元，增长26.74%；进出口总额为18.66亿美元。2009年，南宁市生产总值为1492.38亿元，同比增长15%；社会固定资产投资为1043.91亿元，同比增长50.54%；全市工业总产值1164.96亿元，增长10.88%；社会消费品零售总额为757.01亿元，同比增长19.84%；全市财政收入为231.37亿元，同比增长21.03%；进出口总额为27.88亿美元，同比增长49.34%。二、南宁宏观环境概况2010年，南宁市生产总值为1800亿元，同比增长14.2%；社会固定资产投资为1483.02亿元，同比增长42.06%；工业总产值为1502.68亿元，同比增长28.99%；社会消费品零售总额为905.93亿元，同比增长20%；全市财政收入为300.88亿元，同比增长30.13%;进出口总额为22.13亿美元，同比降低20.62%。1316.21693.441050.62631.681492.381043.911164.96757.011800.431483.021502.68905.9302004006008001000120014001600180020002008年2009年2010年南宁经济发展状况全市生产总值固定资产投资总额工业总产值消费品零售额二、南宁宏观环境概况南宁市主产业有铝加工、食品、制浆造纸、建材、电力能源等资源型工业。铝工业，以江南工业园、六景工业园为主载体，以南南铝业、南南铝箔公司等企业为龙头。食品工业，主要有制糖、烟草、果蔬深加工、饮料、乳品、粮油食品加工等产业。制浆造纸工业，以南宁糖业、凤凰纸业、华劲集团等企业为龙头。建材工业有华润、华宏、正大、浮法玻璃等大型企业。服务型基地有东盟物流产业基地，玉柴物流园、川桂物流园等。４．工业介绍二、南宁宏观环境概况５．南宁居民收入状况2009年全市总人口为717万人，其中市区人口259.77万人。2007年，南宁市城镇居民人均可支配收入11877元，同比增长16.52%;农民人均纯收入3453元，同比增长13.84%。2008年，南宁市城镇居民人均可支配收入14445元，同比增长21.62%；农民人均纯收入4001元，同比增长15.87%。2009年，南宁市城镇居民人均可支配收入16254元，同比增长12.52%；农民人均纯收入4521元，同比增长12.99%。2010年，据初步统计，南宁市城镇居民人均可支配收入18032元，同比增长10.94%；农民人均纯收入5005元，同比增长14.15%。二、南宁宏观环境概况118773453144454001162544521180325005020004000600080001000012000140001600018000200002007年2008年2009年2010年南宁居民收入状况表城镇居民人均支配收入农民纯收入二、南宁宏观环境概况６．南宁远景规划南宁市发展方向：以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南。发展模式是“一轴两带多中心”，即以邕江及两岸为发展轴线；邕江南北侧形成南北城市发展带，北发展带以综合服务、教育研发、高新技术产业、旅游休闲等城市功能为主，南发展带以产业服务、工业及物流等产业功能为主。整个南宁定性为“单核多轴圈层式”城镇空间布局结构形态。以南宁发展为核心，形成“两主五次”的发展轴线，并按3个圈层实施不同的城镇发展策略。两条主要轴线：中心城—大塘，向南联系北钦防地区；中心城—六景—横县，向东联系珠三角地区。5条次要发展轴：中心城—那桐—隆安，向西北联系百色、昆明方向；中心城—三塘—宾阳，向东北联系柳州方向；黎塘镇—六景镇—峦城镇，在市域东部由北向南联系来宾和钦州方向；中心城—吴圩—苏圩，向西南联系崇左、越南方向；中心城—武鸣—马山，向北联系河池、贵阳方向。二、南宁宏观环境概况3个圈层：内圈层包括中心城及近郊城镇，重点优化提升中心城，同时协调好近郊城镇与中心城的相互关系；中间圈层包括半径为50~60公里的区域，重点培育和发展3个卫星城镇：六景、武鸣（含华侨投资区）和大塘；外圈层即城市影响区，包括其余5个郊县的县城以及一些重点城镇，外围城镇的发展应该融入南宁都市区，建设快速联系通道。三、南宁房地产市场概况１．南宁房地产市场概况•土地供应量预测2007年南宁市计划供地6059.30亩，实际出让3572.0019亩；2008年，计划供地7123.191亩，实际出让1734.289亩；2009年计划供地为5854.839亩，实际出让1596.794亩。2010年计划供地约7748.85亩，实际出让2544.667亩。南宁市近年土地出让图示6059.37123.1915854.847748.853572.00191734.2891596.792544.66701000200030004000500060007000800090002007年2008年2009年2010年元计划供地量实际供地量•市场投资情况：2009年南宁市房地产开发投资累计完成226.73亿元，同比增长13.76%。2010年南宁市房地产开发投资累计完成317.5亿元，同比增长40%。199.31650.02226.72977.24317.51389.30200400600800100012001400亿元2008年2009年2010年南宁市投资概况表房地产开发投资额城镇固定资产投资额三、南宁房地产市场概况•市场供应情况：2008年全市商品房施工面积2114万㎡,同比增长5.53%；竣工面积436.57万㎡,同比增长8.43%。2009年，全市商品房施工面积2422.03万㎡，同比增长10.59%；竣工面积439.71万㎡，比上年增长0.72%2010年1-11月，全市商品房施工面积2838.88万㎡。其中新开工面积为856.56万㎡，同比增长58.7%。三、南宁房地产市场概况•市场销售情况：2008全市新建商品房预售面积600.65万㎡,实际销售462.96万㎡,同比下降28.78%;成交金额191.65亿元。2009全市新建商品房预售面积747.16万㎡，预售套数69760套。实际销售731.74万㎡,同比增长58.05%，成交金额333.45亿元。2010年，全市新建商品房品房预售面积695.87万㎡，同比下降6.17%。实际销售666.48万㎡，同比下降8.9%。成交金额342.84亿元。600.65462.96191.65747.16731.74333.45695.87666.48342.840100200300400500600700800万平方米亿元2008年2009年2010年南宁市商品房预售、销售概况表预售面积实际销售面积累计成交额三、南宁房地产市场概况•市场价格走势：2008年受全球金融危机影响，南宁市商品房成交均价从4200元/㎡回落到3800元/㎡。2009年，南宁市商品房成交均价5001.93元/㎡（含经济适用房），同比增长21.91%,其中商品住房成交均价4656.02元/㎡（含经济适用房），同比增长22.03%。2010年，南宁市商品房成交均价为6150.38元/㎡，同比增长22.96%。其中商品住房成交均价为5750.85元/㎡，同比增长23.51%。南宁市商品房销售均价图示38005001.936150.38010002000300040005000600070002008年2009年2010年元销售均价三、南宁房地产市场概况２．南宁各区域房地产发展概况•西乡塘区西乡塘区城市配套完善、学府气息浓厚、交通便捷，在轨道交通1号线兴建的带动下，成为购房客户热捧的区域。2011年，红日·学府、新阳国际、龙光·水悦龙湾、同人·学府大道、天域·香格里拉、振宁·现代鲁班、泛宇·邕江一品、台湾街、正恒·国际广场、亿鼎·明都锦绣等10多个楼盘将共同引爆西乡塘版块。•江南区2010年江南区利用价格战，赢得了市场，“刚需”的蜂拥而上，汇东星城、公园大地、普罗旺斯等赚足眼球，售价不断上扬。2011年保利城、江南华府等多个大盘将加入，羡慕搅热江南片区楼市。•兴宁区2010年兴宁片区的楼市同样沸沸扬扬，随着南宁市“外东环”概念的提出，兴宁区有望与青秀区齐头并进。盛天集团位于长堽路上的两盘盛天公馆、盛天果岭开盘热销，让片区楼市备受关注。天成一品、保利的山渐青、荣和·山水绿城、瀚林美筑、红日山湖等众多品牌大盘聚集，兴宁区将成为2011年热点片区。三、南宁房地产市场概况•五象新区2011年，五象新区楼市房源供应量将聚增，产品类型多样化。良庆、龙岗、蟠龙等区位迎来新的发展机遇，凭借南宁楼市价值洼地的优势，开发适合“刚需”的楼盘及产品，将可最大限度规避市场调控的影响，成为楼市新热点。•青秀区在城市规划指引下，青秀区已成为各大房企的必争之地和南宁楼市的“风向标”。荣和、保利、盛天、华润、利海、中国铁建、恒大等相继进入给区域发展，为青秀区楼市注入了强劲的动力。2011年初，凤岭北多个楼盘展开抢夺客源“预约大战”，商务区昌泰东盟园、金菲豪园、印尼园，城市中心的汇东大公馆、海丽世纪桃源等多个新盘即将开盘，青秀区即将展示出“王者”的风范。三、南宁房地产市场概况小结：南宁各片区楼市竞争具不同优势，整体市场定位明确。在宏观调控的影响下，目前，南宁各区域房地产价格并未发生根本性改变，但随着市场需求的转变，“新政效应”预计对南宁房地产市场产生深远影响。三、南宁房地产市场概况３．房地产市场新政解读•土地类２０１０年１月２１日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70％。２０１０年３月１０日，国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“１月内付清地价50